In je VvE eigen CV-ketel en airco op het balkon? Niet zonder goed plan!

De Rechtbank Amsterdam liet recent zien dat enthousiasme voor verduurzaming niet genoeg is. Wie als appartementseigenaar ingrijpende wijzigingen wil doorvoeren, moet komen met concrete plannen en rekening houden met het collectieve belang.

De casus: verduurzamen met voorsprong

Een koppel koopt in november 2024 een appartement van 112 m² in een monumentaal complex uit 1929 met gemeenschappelijke blokverwarming. Hun doel: energielabel A behalen voor aantrekkelijke hypotheekvoorwaarden. Op advies van een energieadviseur willen zij:

• Een gasgestookte CV-ketel op het balkon plaatsen (in een bestaande kast)
• Een airconditioningsinstallatie installeren (in een nis in de gevel)

Voorafgaand aan de aankoop hadden ze een renovatieplan ingediend bij de VvE – maar daarin stonden deze installaties niet vermeld. Op de ledenvergadering van 18 februari 2025 stemmen de eigenaren:

• CV-ketel: 17 voor, 27 tegen, 7 blanco → afgewezen
• Airco: 19 voor, 24 tegen, 8 blanco → afgewezen

De eigenaren stappen naar de rechter en vragen om vernietiging van de besluiten én een vervangende machtiging.

Wat oordeelde de kantonrechter?

De rechter wees beide verzoeken af. De VvE had in redelijkheid toestemming kunnen weigeren.

1. De CV-ketel: onvoldoende onderbouwd

De eigenaren kwamen met een plan, maar volgens de rechtbank was dit plan te mager:

Geluidsoverlast niet uitgesloten

• De CV-ketel heeft een maximaal geluidsniveau van 58 dB
• Het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) staat maximaal 40 dB toe
• De eigenaren beweerden dat een houten balkonkast het geluid zou reduceren, maar leverden géén tekeningen of geluidsberekeningen aan

Rookgasafvoer problematisch

• Afvoer via de gevel veroorzaakt overlast door rookgassen bij bovengelegen woningen
• Aansluiting op de rookgasafvoer van de blokverwarming is niet veilig (andere druksystemen)

Afkoppelen van blokverwarming is een collectieve beslissing

En hier komt de kern van de zaak. De eigenaren hadden niet alleen een CV-ketel geïnstalleerd voor warm tapwater (zoals bij een andere woning in het complex), maar hadden:

• De volledige woning voorzien van vloerverwarming
• Deze vloerverwarming aangesloten op de CV-ketel
• De gemeenschappelijke blokverwarming afgekoppeld

Dit is anders dan zij in hun renovatieplan hadden aangegeven (daarin zou de vloerverwarming juist op de blokverwarming worden aangesloten).

Waarom mag dit niet zomaar?

Blokverwarming is een gemeenschappelijke installatie waarbij:

• Eén centrale ketel alle appartementen verwarmt
• Warmte tijdens transport door leidingen "weglekt" in gemeenschappelijke ruimtes
• Onderhoudskosten gezamenlijk worden gedragen
• Individuele meters het verbruik per woning registreren

De VvE stelde zich terecht op het standpunt dat individueel afkoppelen niet kan – dit is een beslissing die collectief genomen moet worden. De eigenaren hadden vóór aankoop kunnen weten dat het gebouw blokverwarming had en wat dat voor hen zou betekenen.

2. De airco: wéér geen concrete onderbouwing

Ook bij de airco schoot de onderbouwing tekort:

Geluid

• Maximaal geluidsniveau buitenunit: 50 dB (BBL-norm: 40 dB)
• Geen tekeningen of berekeningen overlegd die aantonen dat plaatsing in een nis het geluid reduceert
• De VvE stelde juist dat de nis het geluid zou kunnen versterken

Locatie

• Het balkon ligt zeer centraal op de derde verdieping
• Het balkon ligt tegen een knik van 90 graden, waardoor andere eigenaren er direct op uitkijken
• De VvE wil eerst een complex breed beleid voor airco's en warmtepompen ontwikkelen

De VvE wees op een alternatief: een monobloc airco zonder buitenunit. De eigenaren hadden verwezen naar een andere woning met airco, maar daar ging het om vervanging van een bestaande installatie in een geluidsreducerende kast op een andere locatie.

Wat kunnen eigenaren hiervan leren?

1. Kom met een concreet, gedegen plan

Wilt u als eigenaar iets veranderen aan gemeenschappelijke zaken of zaken die invloed hebben op anderen? Zorg dan voor:

• Technische tekeningen van de voorgestelde wijziging
• Geluidsberekeningen van de specifieke installatie in de specifieke situatie
• Advies van specialisten (constructeur, installateur, akoestisch adviseur)
• Foto's van vergelijkbare situaties

"We denken dat het wel goed komt" is geen onderbouwing.

2. Check vooraf wat kan en mag

De eigenaren in deze zaak hadden voorafgaand aan de aankoop:

• Een renovatieplan ingediend (zonder CV-ketel en airco)
• Kunnen weten dat het gebouw blokverwarming had
• Kunnen informeren naar de consequenties

In plaats daarvan wijzigden ze het plan ná aankoop en koppelden ze eigenmachtig de blokverwarming af.Dat viel niet goed.

3. Individueel versus collectief belang

De rechter benadrukt de marginale toetsing: de VvE hoeft niet het beste of meest logische besluit te nemen, zij moet alleen in redelijkheid tot haar besluit hebben kunnen komen.

In deze zaak woog de VvE af:

• ✅ Belang eigenaren: beter wooncomfort, hoger energielabel, hypotheekvoordeel
• ✅ Belang VvE/andere eigenaren: geen geluidsoverlast, behoud gemeenschappelijk systeem, consistent beleid, architectonische eenheid

De weegschaal sloeg uit naar het collectieve belang, mede omdat:

• De onderbouwing onvoldoende was
• Er alternatieven bestaan (vloerverwarming op blokverwarming, monobloc airco)
• Afkoppeling van de blokverwarming een collectieve beslissing vereist

4. Eerder toegestane uitzonderingen zijn geen garantie

De eigenaren wezen op andere woningen met CV-ketel of airco. De VvE legde uit dat:

• De CV-ketel elders alleen voor warm tapwater werd gebruikt (niet voor verwarming)
• De airco elders een vervanging betrof in een geluidsdichte kast op een andere locatie

Elk verzoek wordt op eigen merites beoordeeld. Eerdere besluiten scheppen geen automatisch precedent.

Proceskosten: het belang van goede voorbereiding

De eigenaren werden veroordeeld tot betaling van € 609,50 aan proceskosten. Een kostbare les dat goede voorbereiding en realistische verwachtingen essentieel zijn.

Conclusie

Deze uitspraak onderstreept drie principes:

1. Onderbouw uw verzoek degelijk – met tekeningen, berekeningen en deskundig advies
2. Respect het collectieve belang – ingrijpende wijzigingen aan gemeenschappelijke systemen vragen collectieve instemming
3. Informeer vooraf – voorkom teleurstellingen door vóór aankoop te checken wat wel en niet kan

Wilt u als eigenaar verduurzamen? Fantastisch! Maar doe het met zorgvuldige voorbereiding, heldere communicatie en oog voor het grotere plaatje. Dan voorkomt u niet alleen juridische procedures, maar ook frustratie bij uzelf en uw medebewoners.

---

Bron: Rechtbank Amsterdam 14 juli 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:4857