VvENET Amsterdam/MRA

In Amsterdam hoort ruim de helft van alle woningen bij een VvE, in Rotterdam wat minder dan de helft. Kortom beide zijn stevige VvE-bolwerken. De uitdagingen rond VvE-beheer in de worden er steeds complexer. Zowel Rotterdam als Amsterdam worstelen met slecht functionerende VvE's, achterstallig onderhoud en de isolatie- en verduurzamingsopgaven. Een recente Collegebrief en Bijlage geven een boeiende inkijk in de 'Rotterdamse' aanpak. Rotterdam: programmatisch en hands-on In Rotterdam kiest de gemeente voor een directe, programmatische aanpak. Via programma's als 'Steigers op Zuid' en 'Aanpak Basiskwaliteit' worden jaarlijks circa 750 woningen aangepakt. De gemeente neemt hierbij steeds vaker zelf het voortouw. Niet uit vrije wil, maar uit noodzaak: marktpartijen haken af omdat het beheer van kleine VvE's niet rendabel is. De Rotterdamse voortgangsrapportage schetst een herkenbaar beeld: VVE010 - opgericht door gemeente en corporaties - ziet haar be...

Interessante observatie: ben je als appartementseigenaar in een VvE eigenlijk wel (voldoende) verzekerd tegen brand e.d.? Als het gaat om de inboedel dan regel je dat zelf - maar de opstal, het gebouw zelf magh alleen de VvE doen. BNNVARA heeft er een interessant artikel over. Appartementseigenaren lopen vaak onbewust grote financiële risico's. Opstalverzekeringen afgesloten door Verenigingen van Eigenaren (VvE's) blijken regelmatig gaten in de dekking te hebben, vooral wanneer schade voortvloeit uit gebrekkig onderhoud. Dit is zorgwekkend, aangezien onderzoek aantoont dat één op de zes VvE's geen financiële buffer heeft voor grootschalige reparaties. Het probleem wordt versterkt door wetgeving die individuele eigenaren verbiedt zelf een opstalverzekering af te sluiten. Appartementbezitters zijn hierdoor volledig overgeleverd aan de keuzes van hun VvE-bestuur, vaak zonder zicht op de werkelijke dekking. Tijdens het aankoopproces wordt zelden stilgestaan bij verzekerings...

Update: met dank aan  Sven Sauër een nieuwe versie, aangevuld met het voor gemeenten inderdaad zeer krachtige instrument van Art. 5:127A van het Burgerlijk wetboek (zie pag. 3) Soms helpt een frisse blik van buitenaf om te zien wat er allemaal mogelijk is Bij VvENET krijgen we regelmatig vragen van gemeenten over hoe ze eigenaren van verwaarloosde panden kunnen helpen - en zo nodig aanpakken. Afgelopen week bereikten ons signalen uit Amsterdam Nieuw-West over de uitdagingen rond woningkwaliteit en de beperkte mogelijkheden die de gemeente zou hebben om in te grijpen. Een uitgebreid instrumentarium Het verbaasde ons dat er kennelijk onduidelijkheid bestond bij ambtenaren over welke instrumenten gemeenten eigenlijk tot hun beschikking hebben. Daarom hebben we - met behulp van moderne AI-technologie - een uitgebreid overzicht samengesteld van alle juridische instrumenten die Nederlandse gemeenten kunnen inzetten tegen achterstallig onderhoud. Het resultaat? Een overzicht van maar ...

Verduurzaming van naoorlogse flats stagneert Dit boek laat zien waarom – en hoe het beter kan De bewoners van twee grote Amsterdamse flatgebouwen zijn   erin geslaagd om hun eigen renovatieproject te organiseren. “Dat lukt bijna nergens. Appartementseigenaren willen wel, maar weten niet waar te beginnen. Nu is er dit vlot geschreven boek, bijna in romanvorm, waarmee we andere VvE’s willen inspireren”, aldus Dirk van der Woude, voorzitter van VvENET. Het boek biedt inspiratie, maar laat ook alle tegenslagen zien die op de bewoners afkomen. Zo loopt de financiering bijna vast door als star en complex ervaren procedures van het Warmtefonds. Ook de gemeente Amsterdam komen de VvE’s in vele rollen tegen. Waar de ene dienst helpt gas te geven met ondersteuning, lijkt de andere alleen maar op de rem te trappen. De voortrekkers van beide VvE’s hadden veel overtuigingskracht nodig om al die barrières te overwinnen. Het boek toont hoe hun project op tientallen manieren had kunnen vastlopen....

  VvE-kosten stijgen hard: wat betekent dit voor jou als eigenaar? Nieuw onderzoek toont aan: VvE-bijdragen 35% duurder in vijf jaar tijd Als eigenaar van een appartement heb je het waarschijnlijk al gemerkt: je maandelijkse VvE-bijdrage wordt steeds hoger. Nieuw onderzoek van Independer onder ruim 8.000 te koop staande appartementen bevestigt wat velen van ons al vermoedden. Voor een appartement van 70 vierkante meter betaal je in 2025 gemiddeld €161 per maand aan VvE-kosten – maar liefst 35% meer dan in 2020. Dat betekent ruim €500 extra per jaar uit je portemonnee. Verduurzaming drijft kosten omhoog Die stijging komt niet uit de lucht vallen. "We zien dat veel VvE-beheerders steeds meer druk voelen om hun gebouwen klaar te maken voor een toekomst zonder aardgas," legt hypotheekexpert Marga Lankreijer-Kos uit. De overheid stuurt hier actief op aan met als doel gebouwen vóór 2050 volledig duurzaam te maken. Van zonnepanelen tot warmtepompen en isolatie – de rekening van...

56% van alle Amsterdamse woningen valt onder een VvE, maar in de lopende kaderafspraken tussen gemeente en woningcorporaties komen ze niet voor. Een gemiste kans die de energietransitie belemmert. De gemeente Amsterdam en woningcorporaties hebben uitgebreide afspraken gemaakt over hoe renovaties aangepakt moeten worden. Het resultaat: een degelijk " Handboek Vernieuwing & Verbetering " dat corporaties en huurders helpt bij complexe renovatietrajecten. Maar er zit een opmerkelijke lacune in: VvE's worden nergens genoemd - terwijl één op elke vijf woningen hoort bij een 'gemengde' VvE met naast kopers ook (sociale) huurwoningen van een corporatie aan boord. De omvang van het probleem Even de cijfers op een rij: 56% van alle Amsterdamse woningen behoort tot een VvE 38% van de woningvoorraad zit in gemengde VvE's Bijna 20% van alle woningen bevindt zich in gemengde VvE's met corporatiewoningen Dat laatste punt is cruciaal: bijna één op de vijf ...

Er is een tekort aan woningen, maar er is ook weinig ruimte. Wat doe je dan? De lucht in! Optoppen komt niet voor niets steeds vaker voor. Daarbij worden bestaande gebouwen verhoogd met extra verdiepingen. Voor vve’s is het een ideale manier om voor extra inkomsten te zorgen, die weer gebruikt kunnen worden voor bijvoorbeeld groot onderhoud en verduurzaming. Als een gebouw geschikt is voor optoppen, dan kan het traject beginnen. Maar daar komt veel bij kijken, onder andere op technisch, organisatorisch, financieel en juridisch gebied. Daarom is er een Handboek geschreven dat VvE's begeleidt bij elke stap die ze moeten doorlopen. Wie moeten ze inschakelen? Waar moeten ze op letten? Wat mogen ze echt niet vergeten? In Amsterdam is naast tal van andere uitdagingen ook het risico dat er prohibitief hoge erfpachtkosten bij komen kijken. Het handboek is opgesteld in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Provincie Zuid-Holland, provincie Gelde...

Het Gerechtshof Den Haag heeft recent duidelijkheid gegeven over de verantwoordelijkheden van een Vereniging van Eigenaars (VvE) bij gebreken aan ramen in een appartementencomplex. De uitspraak maakt duidelijk dat condensvorming in dubbel glas géén ‘glasschade’ is en dus niet zomaar op het bordje van de individuele eigenaar mag worden gelegd. In Barendrecht had een appartementseigenaar al jaren last van condens tussen de glasplaten van zijn raam. De VvE weigerde herstel te vergoeden en beriep zich op de splitsingsakte: glasschade zou voor rekening van de bewoner zijn, zeker als er geen verzekering meer op van toepassing is. De rechter dacht daar anders over. Volgens het hof is er sprake van een gebrek door veroudering of een ondeugdelijke afdichting – en geen schade door een plotselinge gebeurtenis. En omdat het raam in de buitengevel zit, valt het onder de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Gevolg: de VvE moet de herstelkosten én de proceskosten betalen. Belangrijk voor VvE’...

  Recent publiceerde CBS uitgebreidere VvE cijfers, onder andere over Amsterdam per buurt. We zijn de excelbestanden aan het bewerken. De eerste pdf met de aantallen VvE woningen per buurt en de verdeling naar bouwjaar staat inmiddels hier online .

  Het getroffen complex in de Vlissingse Coosje Buskenstraat Recent viel in Vlissingen een deel van de gevel van een VvE-appartementencomplex naar beneden als gevolg van betonrot . Gelukkig raakte niemand gewond, maar het voorval onderstreept hoe belangrijk het is dat VvE’s alert blijven op de staat van hun gebouwen. In Vlissingen verwacht men onontkoombare huizenhoge kosten voor de eigenaren in de getroffen VvE. Veel wooncomplexen in Nederland, en zeker ook in Amsterdam en de MRA, stammen uit de periode 1945–1980. Deze gebouwen zijn vaak later gesplitst in appartementsrechten. Niet altijd zijn de bewoners of eigenaren zich ervan bewust dat hun pand in die periode gebouwd is met technieken en materialen die inmiddels kwetsbaar kunnen zijn geworden. Wat is betonrot? Betonrot ontstaat wanneer het wapeningsstaal in beton gaat roesten. Roest zet uit, waardoor scheuren ontstaan in het beton, en uiteindelijk kunnen stukken loslaten. In de wederopbouwjaren na de Tweede Wereldoorlog werd ...

CBS heeft samen met het Kadaster vergelijkend  onderzoek gedaan . Enkele opvallende conclusies: Op 1 januari 2023 had 51 procent van de woningen in beheer van een VvE, waarvan bekend is dat ze in het bezit zijn van een geldig energielabel, een energiezuinig A- of B-label. De woningen in een VvE hadden daarmee iets vaker een A- of B-label dan woningen die niet tot een VvE behoren; daarvan had 49 procent een geldig A- of B-label. Het deel van de gelabelde woningen met een E-, F- of G-energielabel is echter ook groter binnen een VvE. Woningen in VvE’s met alleen huurwoningen hebben vaker een hoger energielabel Van de woningen in VvE’s met alleen huurwoningen had twee derde een A- of B-label. Daarmee hadden deze VvE’ de meeste woningen met de energiezuinigste labels. In VvE’s bestaande uit alleen koopwoningen had 49 procent van de gelabelde koopwoningen een A- of B-label. Woningen in VvE’s bestaande uit zowel koop- als huurwoningen hadden het minst vaak de energiezuinigste labels; 45 p...

Op 12 april was er weer een mooie themamiddag. Voor VvENET extra mooi omdat de auteur van het prachtige boek ' De lange hordenloop ', Frank Steenkamp er een inleiding hield over de verduurzaming van de VvE Buitendok. Na Frank kwam het huidige bestuur van de VvE Buitendok aan het woord in de personen van Elsbeth Fontein en Paul Keller. Na hen sprak Theo van de Sande van de VvE Leksmondhof 2-187. Alle fraaie presentaties staan online in pdf. De middag werd als gebruikelijk enthousiast en uitstekend begeleid door Wouter Rijsman van de Dienst Wonen. Hij gaf kort aan wat op dit moment in Amsterdam het aanbod is voor VvE's.  Buitendok - hoe het verder ging Het boek van Frank Steenkamo sluit af nadat de ALV van de VvE Buitenhof definitief had besloten - Elsbeth en Paul vertelden wat er op volgde tijdens de uitvoering. Er waren de nodige zware tegenvallers, waaronder de ruime aanwezigheid van asbest. Buitendok is typische bouw uit de tijd van wethouder Jan Schaefer (1978-1986) ofw...

De komende maanden werkt de gemeente Amsterdam aan het vernieuwen van de gemeentelijke visie op de Warmtetransitie ("van het gas af"). Anders dan de vorige keer worden nu (zeer lofwaardig) al in het begin 'mensen van buiten' betrokken, waaronder ook vertegenwoordigers van huurders en VvE's. Met name wordt nu gekeken naar het voor Amsterdam inzetbaar maken van een uiterst complex rekenmodel van het PBL.  VvENET zal in de recent gestarte werkgroep wijzen op een vaak vergeten kostencomponent bij het verduurzamen van VvE's: voor juridische begeleiding en voor benodigde handelingen van de notaris. Vaak moet namelijk de Splitsingsakte worden aangepast - en dat is een tijdrovende, omslachtige en daarom kostbare kwestie. Denk rustig aan €1.000 à €`1.500 per woning - en soms nog heel wat meer. Gebouw op warmtenet, woning van gas af? Wat kan en mag de VvE? Advocaat Mr. Richard P.M. de Laat schreef eerder onder bovenstaande titel een doorwrocht artikel over de juridisch...

VvE's hebben idealiter een stevige reserve, bij een hele grote VvE die bezig is met isolatie/verduurzamen kan het dan om tonnen of -tijdelijk- zlefs miljoenen gaan.  NederlandVvE heeft een heel verstandig artikel geschreven over het veilig stellen van dat geld. Immers indien de bank van de VVE omvalt dan is het spaargeld maar tot maximaal €100.000 gegarandeerd, de rest kan dan verloren gaan.  Het eerste advies is dan ook om te spreiden: per bank maximaal een ton saldo te hebben. Heel interessant is ook de mededeling dat het garantiestelsel in Duitlsand voor VvE's veel gunstiger is. Daar geldt de garantie namelijk per VvE-lid. Meer bij NederlandVVE .