VvENET Amsterdam/MRA

56% van alle Amsterdamse woningen valt onder een VvE, maar in de lopende kaderafspraken tussen gemeente en woningcorporaties komen ze niet voor. Een gemiste kans die de energietransitie belemmert. De gemeente Amsterdam en woningcorporaties hebben uitgebreide afspraken gemaakt over hoe renovaties aangepakt moeten worden. Het resultaat: een degelijk " Handboek Vernieuwing & Verbetering " dat corporaties en huurders helpt bij complexe renovatietrajecten. Maar er zit een opmerkelijke lacune in: VvE's worden nergens genoemd - terwijl één op elke vijf woningen hoort bij een 'gemengde' VvE met naast kopers ook (sociale) huurwoningen van een corporatie aan boord. De omvang van het probleem Even de cijfers op een rij: 56% van alle Amsterdamse woningen behoort tot een VvE 38% van de woningvoorraad zit in gemengde VvE's Bijna 20% van alle woningen bevindt zich in gemengde VvE's met corporatiewoningen Dat laatste punt is cruciaal: bijna één op de vijf ...

Verduurzaming van naoorlogse flats stagneert Dit boek laat zien waarom – en hoe het beter kan De bewoners van twee grote Amsterdamse flatgebouwen zijn   erin geslaagd om hun eigen renovatieproject te organiseren. “Dat lukt bijna nergens. Appartementseigenaren willen wel, maar weten niet waar te beginnen. Nu is er dit vlot geschreven boek, bijna in romanvorm, waarmee we andere VvE’s willen inspireren”, aldus Dirk van der Woude, voorzitter van VvENET. Het boek biedt inspiratie, maar laat ook alle tegenslagen zien die op de bewoners afkomen. Zo loopt de financiering bijna vast door als star en complex ervaren procedures van het Warmtefonds. Ook de gemeente Amsterdam komen de VvE’s in vele rollen tegen. Waar de ene dienst helpt gas te geven met ondersteuning, lijkt de andere alleen maar op de rem te trappen. De voortrekkers van beide VvE’s hadden veel overtuigingskracht nodig om al die barrières te overwinnen. Het boek toont hoe hun project op tientallen manieren had kunnen vastlopen....

Er is een tekort aan woningen, maar er is ook weinig ruimte. Wat doe je dan? De lucht in! Optoppen komt niet voor niets steeds vaker voor. Daarbij worden bestaande gebouwen verhoogd met extra verdiepingen. Voor vve’s is het een ideale manier om voor extra inkomsten te zorgen, die weer gebruikt kunnen worden voor bijvoorbeeld groot onderhoud en verduurzaming. Als een gebouw geschikt is voor optoppen, dan kan het traject beginnen. Maar daar komt veel bij kijken, onder andere op technisch, organisatorisch, financieel en juridisch gebied. Daarom is er een Handboek geschreven dat VvE's begeleidt bij elke stap die ze moeten doorlopen. Wie moeten ze inschakelen? Waar moeten ze op letten? Wat mogen ze echt niet vergeten? In Amsterdam is naast tal van andere uitdagingen ook het risico dat er prohibitief hoge erfpachtkosten bij komen kijken. Het handboek is opgesteld in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Provincie Zuid-Holland, provincie Gelde...

Het Gerechtshof Den Haag heeft recent duidelijkheid gegeven over de verantwoordelijkheden van een Vereniging van Eigenaars (VvE) bij gebreken aan ramen in een appartementencomplex. De uitspraak maakt duidelijk dat condensvorming in dubbel glas géén ‘glasschade’ is en dus niet zomaar op het bordje van de individuele eigenaar mag worden gelegd. In Barendrecht had een appartementseigenaar al jaren last van condens tussen de glasplaten van zijn raam. De VvE weigerde herstel te vergoeden en beriep zich op de splitsingsakte: glasschade zou voor rekening van de bewoner zijn, zeker als er geen verzekering meer op van toepassing is. De rechter dacht daar anders over. Volgens het hof is er sprake van een gebrek door veroudering of een ondeugdelijke afdichting – en geen schade door een plotselinge gebeurtenis. En omdat het raam in de buitengevel zit, valt het onder de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Gevolg: de VvE moet de herstelkosten én de proceskosten betalen. Belangrijk voor VvE’...

  Recent publiceerde CBS uitgebreidere VvE cijfers, onder andere over Amsterdam per buurt. We zijn de excelbestanden aan het bewerken. De eerste pdf met de aantallen VvE woningen per buurt en de verdeling naar bouwjaar staat inmiddels hier online .

  Het getroffen complex in de Vlissingse Coosje Buskenstraat Recent viel in Vlissingen een deel van de gevel van een VvE-appartementencomplex naar beneden als gevolg van betonrot . Gelukkig raakte niemand gewond, maar het voorval onderstreept hoe belangrijk het is dat VvE’s alert blijven op de staat van hun gebouwen. In Vlissingen verwacht men onontkoombare huizenhoge kosten voor de eigenaren in de getroffen VvE. Veel wooncomplexen in Nederland, en zeker ook in Amsterdam en de MRA, stammen uit de periode 1945–1980. Deze gebouwen zijn vaak later gesplitst in appartementsrechten. Niet altijd zijn de bewoners of eigenaren zich ervan bewust dat hun pand in die periode gebouwd is met technieken en materialen die inmiddels kwetsbaar kunnen zijn geworden. Wat is betonrot? Betonrot ontstaat wanneer het wapeningsstaal in beton gaat roesten. Roest zet uit, waardoor scheuren ontstaan in het beton, en uiteindelijk kunnen stukken loslaten. In de wederopbouwjaren na de Tweede Wereldoorlog werd ...

CBS heeft samen met het Kadaster vergelijkend  onderzoek gedaan . Enkele opvallende conclusies: Op 1 januari 2023 had 51 procent van de woningen in beheer van een VvE, waarvan bekend is dat ze in het bezit zijn van een geldig energielabel, een energiezuinig A- of B-label. De woningen in een VvE hadden daarmee iets vaker een A- of B-label dan woningen die niet tot een VvE behoren; daarvan had 49 procent een geldig A- of B-label. Het deel van de gelabelde woningen met een E-, F- of G-energielabel is echter ook groter binnen een VvE. Woningen in VvE’s met alleen huurwoningen hebben vaker een hoger energielabel Van de woningen in VvE’s met alleen huurwoningen had twee derde een A- of B-label. Daarmee hadden deze VvE’ de meeste woningen met de energiezuinigste labels. In VvE’s bestaande uit alleen koopwoningen had 49 procent van de gelabelde koopwoningen een A- of B-label. Woningen in VvE’s bestaande uit zowel koop- als huurwoningen hadden het minst vaak de energiezuinigste labels; 45 p...

Op 12 april was er weer een mooie themamiddag. Voor VvENET extra mooi omdat de auteur van het prachtige boek ' De lange hordenloop ', Frank Steenkamp er een inleiding hield over de verduurzaming van de VvE Buitendok. Na Frank kwam het huidige bestuur van de VvE Buitendok aan het woord in de personen van Elsbeth Fontein en Paul Keller. Na hen sprak Theo van de Sande van de VvE Leksmondhof 2-187. Alle fraaie presentaties staan online in pdf. De middag werd als gebruikelijk enthousiast en uitstekend begeleid door Wouter Rijsman van de Dienst Wonen. Hij gaf kort aan wat op dit moment in Amsterdam het aanbod is voor VvE's.  Buitendok - hoe het verder ging Het boek van Frank Steenkamo sluit af nadat de ALV van de VvE Buitenhof definitief had besloten - Elsbeth en Paul vertelden wat er op volgde tijdens de uitvoering. Er waren de nodige zware tegenvallers, waaronder de ruime aanwezigheid van asbest. Buitendok is typische bouw uit de tijd van wethouder Jan Schaefer (1978-1986) ofw...

De komende maanden werkt de gemeente Amsterdam aan het vernieuwen van de gemeentelijke visie op de Warmtetransitie ("van het gas af"). Anders dan de vorige keer worden nu (zeer lofwaardig) al in het begin 'mensen van buiten' betrokken, waaronder ook vertegenwoordigers van huurders en VvE's. Met name wordt nu gekeken naar het voor Amsterdam inzetbaar maken van een uiterst complex rekenmodel van het PBL.  VvENET zal in de recent gestarte werkgroep wijzen op een vaak vergeten kostencomponent bij het verduurzamen van VvE's: voor juridische begeleiding en voor benodigde handelingen van de notaris. Vaak moet namelijk de Splitsingsakte worden aangepast - en dat is een tijdrovende, omslachtige en daarom kostbare kwestie. Denk rustig aan €1.000 à €`1.500 per woning - en soms nog heel wat meer. Gebouw op warmtenet, woning van gas af? Wat kan en mag de VvE? Advocaat Mr. Richard P.M. de Laat schreef eerder onder bovenstaande titel een doorwrocht artikel over de juridisch...

VvE's hebben idealiter een stevige reserve, bij een hele grote VvE die bezig is met isolatie/verduurzamen kan het dan om tonnen of -tijdelijk- zlefs miljoenen gaan.  NederlandVvE heeft een heel verstandig artikel geschreven over het veilig stellen van dat geld. Immers indien de bank van de VVE omvalt dan is het spaargeld maar tot maximaal €100.000 gegarandeerd, de rest kan dan verloren gaan.  Het eerste advies is dan ook om te spreiden: per bank maximaal een ton saldo te hebben. Heel interessant is ook de mededeling dat het garantiestelsel in Duitlsand voor VvE's veel gunstiger is. Daar geldt de garantie namelijk per VvE-lid. Meer bij NederlandVVE . 

  Analyse CBS cijfers In vervolg op eerder onderzoek is opnieuw gekeken naar VvE-woningen in Amsterdam met blokverwarming respectievelijke stadsverwarming. In heel wat buurten in Amsterdam blijken die dicht bijelkaar te staan. Tenminste in theorie zou de stadsverwarming een snel alternatief kunnen zijn voor verouderde blokverwarming. Al was het maar om de beheerproblemen en/of kosten van de heraanleg van de rookgas afvoeren ('schoorstenen') te besparen - immers een vaak kostbare verplichting vanwege de Gasketelwet . Al bleek in 2022 (zie onder de simpel lijkende overstap zo simpel nog niet, zie onder. Ook het gemeentebestuur heeft inmiddels aangegeven dat ( en welke ) veranderingen nodig zijn om stadswarmte weer aantrekkelijk te maken. Hoe dat ook zij, voor alle buurten in Amsterdam is doorgerekend hoeveel VvE-woningen er staan met beide soorten verwarming. Mogelijk interessant voor VvE's en voor beleidsmensen. Het document (pdf) staat hier . Er horen wel twee waarschuwinge...

  Stichting VvENET Amsterdam/MRA verzorgde recent een uitgave met VvE cijfers in alle gemeenten in de MRA, op basis van onderzoek van CBS en Kadaster in opdracht van BZK. Hierbij zijn over alle provincies, regio’s en gemeenten actuele en eenduidige gegevens verzameld over het aantal VvE’s, hun samenstelling, locatie, en woningkenmerken inclusief energie labels, verwarmingstype en energieverbruik. De peildatum is 1 januari 2022. Omdat we toch al bezig waren is er nu een Amsterdam Editie, waarbij de gegevens over Amsterdamse VvE's makkelijker te ontwaren zijn. De editie is hier  te downloaden. De noodzaak voor verbeterde informatie is groot, gezien de eerder slechts beperkt beschikbare en soms inconsistente data. Een belangrijke aanvulling op een eerdere publicatie van 2016 vormen onder meer de energiekenmerken van woningen zoals energielabel, verwarmingstype en energieverbruik. Deze nu voorliggende ‘uitsnede’ beoogt zowel gemeente Amsterdam als VvE’s steun te bieden bij de verd...

In Amsterdam zijn en worden de nodige panden onderkelderd. Op korte termijn de nodige ruimtewinst, bijvoorbeeld als woonruimte of een mooie grote en duur ingerichte keuken. Toch kan die uitbreiding op de langere termijn een 'schip van bijleg' worden. Immer, door de opwarming van o.a. het oceaan- en zeewater is er veel meer verdamping - en dat komt weer naar beneden, ook boven Amsterdam en de rest van de MRA. Al dat water kan voor veel overlast zorgen, bijvoorbeeld bij kelders die er zijn gebouwd zonder rekening te houden met de huidige laat staan de nog te verwachten extremen. Advocaat  Myrthe de Vries van Lexys Advocaten schrijft een interessante serie blogposts over het thema 'Natte Voeten'. Een citaat uit Nr. 2, over de vraag; [is de] 'VvE aansprakelijk voor lekkage in de kelder?': "Niet alleen tunnels, maar ook kelders overstromen of worden door het water omhoog geduwd. De constructies van woningen zijn simpelweg niet ontworpen zijn om deze extreme om...

Lodewijk Berkhout   1) Van binnen moet ik huilen als iemand een presentatie start met: "De organisatie had gevraagd of ik het een beetje interactief wil houden, dus stel je vragen gerust tussendoor". Want dat betekent meestal zenden , zenden , zenden . Maar hoe dan wel? Hierbij een tip en werkvorm. Toepasbaar op ieder onderwerp. Tip Maak een rigoureuze keuze over je hoofdboodschap! Als je een presentatie geeft over een koffiezetapparaat, vertel dan hoe je het apparaat bedient. En vertel over de meest voorkomende error. Maar dat het snoer nu voldoet aan de nieuwste Europese richtlijnen... gaap! Wat nou als die richtlijnen in jouw ogen heel belangrijk zijn? Eerlijk gezegd is de kans groot dat jouw publiek niet zit te wachten op een verhaal over die richtlijnen. Nog niet. Gebruik je presentatie om je publiek te enthousiasmeren over je hoofdboodschap. Een deel zal meer willen weten over de richtlijnen. Je kan ze informatie nasturen. Gratis werkvorm Mijn hoofdboodschap is: verduur...