VvENET Amsterdam/MRA

Een recente rechtbankuitspraak onderstreept een fundamentele waarheid over het wonen in een appartementencomplex: het vereist de bereidheid om rekening met elkaar te houden. De essentie van VvE-wonen Wonen in een Vereniging van Eigenaars betekent deel uitmaken van een gemeenschap. Je bent weliswaar eigenaar van je eigen woning, maar tegelijkertijd ben je medeverantwoordelijk voor het gebouw en gebonden aan gezamenlijke besluitvorming. Die balans tussen individuele eigendom en collectieve verantwoordelijkheid vormt de kern van het VvE-stelsel. Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (3 november 2025) illustreert helder wat er gebeurt wanneer een eigenaar die balans uit het oog verliest. De zaak in grote lijnen De casus betrof een appartementseigenaar die weigerde mee te werken aan een verduurzamingsproject dat de VvE na zorgvuldig overleg had besloten. De besluiten waren rechtsgeldig genomen tijdens ledenvergaderingen in januari en februari 2025, waarbij alle eigenaren ins...

Het Berenschot-rapport waar VvENET al maanden op wacht, is voortijdig uitgelekt via De Telegraaf . De conclusie van de onderzoekers zijn zorgwekkend: tot ruim 70 procent van alle VvE's moet (uiteindelijk) de splitsingsakte wijzigen om o.a. verduurzaming mogelijk te maken. Voor Amsterdam – met zijn Europees record aan VvE-woningen – zijn de gevolgen dramatisch.  We publiceerden onze zorgen dan ook  al eerder .  Twee leden van onze Raad van Advies waren betrokken bij de totstandkoming van dit rapport. We waren ons daarom al aan het beraden over oplossingsrichtingen voor dit grote probleem. Die zullen we de komende dagen presenteren en waar mogelijk ook met het gemeentebestuur delen.  De cijfers spreken boekdelen. In Amsterdam valt liefst 56% van de woningvoorraad onder een van de circa 25.000 VvE's. Dat is een Europees record. Landelijk ligt dat percentage veel lager: ongeveer 1,4 miljoen van de 8 miljoen woningen. Dit maakt Amsterdam uniek kwetsbaar voor de juridisc...

Kort voor afgelopen zomer schreef de eminente Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland (WMANL) een  zorgwekkend position paper  (PDF!) over de toenemende complexiteit en regeldruk voor VvE's. De boodschap is helder: goedwillende VvE-bestuurders haken af, beheerders stoten problematische VvE's af, en juist de verduurzaming die alle nieuwe regels beogen te faciliteren, raakt verder uit zicht. VvENET deelt de zorgen van WMANL volledig. Eén van onze Raad van Advies-leden, mr. dr. Claudia Siewers, is lid van WMANL en heeft aan dit position paper meegewerkt. De paradox: meer regels, minder resultaat WMANL waarschuwt voor een gevaarlijke spiraal. Door de toenemende complexiteit worden minder eigenaren bereid vrijwillig als VvE-bestuurder op te treden. Professionele beheerders willen doorgaans niet de bestuursfunctie bekleden. Het resultaat: VvE's raken onbestuurd en onbestuurbaar. Erger nog: veel VvE's functioneren nu al niet of gebrekkig. Toenemende complexitei...

"Een VvE wordt geregeerd door de domme meerderheid" – zo luidde een uitspraak die jaren geleden op een VvE-forum viel. Een provocerende stelling, maar één die een pijnlijke waarheid blootlegt. Niet omdat appartementseigenaren dom zouden zijn, integendeel. Het probleem zit hem vooral in de enorme kloof tussen wat van eigenaren wordt verwacht en wat hen wordt verteld bij de aankoop van hun appartement. Een onzichtbare complexiteit Wanneer je een appartement koopt, krijg je van de makelaar te horen hoeveel vierkante meters het heeft, hoe de buurt is en wat de maandelijkse VvE-bijdrage bedraagt. De projectontwikkelaar toont je mooie impressies. De notaris laat je stapels papieren tekenen. Maar niemand – werkelijk niemand – legt uit dat je iets heel bijzonders koopt: niet de woning zelf, maar het recht om een appartement te bewonen of te verhuren. En dat is fundamenteel anders dan de meeste mensen denken. In Nederland is de VvE eigenaar van het hele gebouw, inclusief jouw appar...

Hier zijn we als VvENET heel blij mee, dit goede nieuws voor VvE's die aan de slag willen met verduurzaming: het Nationaal Warmtefonds introduceert de VvE Ledenlening. Deze nieuwe regeling zorgt ervoor dat ook leden met een beperkt inkomen kunnen meedoen aan verduurzamingsplannen, zonder direct financiële zorgen. Waarom de VvE Ledenlening? Bij VvENET zien we het regelmatig: een VvE wil graag verduurzamen, maar sommige leden maken zich zorgen over de hogere maandelijkse bijdrage die daarmee gepaard gaat. Die zorg is begrijpelijk. Wanneer een VvE een Energiebespaarlening afsluit om het gebouw te verduurzamen, stijgt de ledenbijdrage. Voor leden met een beperkt inkomen kan dit een probleem zijn. De VvE Ledenlening biedt hier een oplossing voor. Het voorkomt dat financiële bezwaren bij individuele leden een succesvolle verduurzaming in de weg staan. Hoe werkt de VvE Ledenlening? De werking is relatief eenvoudig en belangrijk: het lid regelt dit individueel, volledig los van de VvE...

Verduurzaming van naoorlogse flats stagneert Dit boek laat zien waarom – en hoe het beter kan De bewoners van twee grote Amsterdamse flatgebouwen zijn   erin geslaagd om hun eigen renovatieproject te organiseren. “Dat lukt bijna nergens. Appartementseigenaren willen wel, maar weten niet waar te beginnen. Nu is er dit vlot geschreven boek, bijna in romanvorm, waarmee we andere VvE’s willen inspireren”, aldus Dirk van der Woude, voorzitter van VvENET. Het boek biedt inspiratie, maar laat ook alle tegenslagen zien die op de bewoners afkomen. Zo loopt de financiering bijna vast door als star en complex ervaren procedures van het Warmtefonds. Ook de gemeente Amsterdam komen de VvE’s in vele rollen tegen. Waar de ene dienst helpt gas te geven met ondersteuning, lijkt de andere alleen maar op de rem te trappen. De voortrekkers van beide VvE’s hadden veel overtuigingskracht nodig om al die barrières te overwinnen. Het boek toont hoe hun project op tientallen manieren had kunnen vastlopen....

De uitvoering van verduurzamingsplannen in gemengde VvE's vraagt om een zorgvuldige aanpak waarbij alle bewoners – kopers én huurders – worden meegenomen. Het project bij VvE Buitendok in Amsterdam-Noord laat zien hoe dat succesvol kan. In 2024 publiceerde VvE NET het boekje " De lange hordenloop " over de verduurzaming van twee Amsterdamse VvE's. Het verhaal van VvE Buitendok, een gemengd complex in Noord met zowel koop- als sociale huurwoningen, krijgt nu een vervolg. Want hoe zorg je ervoor dat de uitvoering van zo'n ingrijpend verduurzamingsproject ook werkelijk slaagt? De uitdaging van gemengde VvE's Met 38% van alle Amsterdamse woningen in gemengde VvE's is dit geen randverschijnsel. Eigenaren-bewoners delen hun complex met huurders, en bij verduurzaming zijn de belangen niet altijd gelijk. Kopers investeren in hun eigen woning, maar huurders betalen mee via servicekosten terwijl ze niet direct profiteren van een hogere woningwaarde. Die spanning ...

Op 6 oktober brak er brand uit in de Westereindflat in Amsterdam Slotermeer. Eén bewoner kwam om het leven, honderd appartementen moesten worden ontruimd en zeventien woningen werden onbewoonbaar verklaard. Voor de VvE en haar bestuur brak een periode aan van acuut crisismanagement – een situatie waarvoor geen handleiding bestaat. Wat er gebeurde Rond 19.00 uur ontstond het vuur op de derde etage van de flat aan de Harry Koningsbergerstraat. De brand sloeg over naar andere woningen. Bewoners moesten halsoverkop het pand verlaten, velen zonder telefoon of belangrijke spullen. De brandweer sloeg ramen kapot om de rook te bestrijden, vier bewoners moesten ter plaatse worden nagekeken en één bewoner overleed. Alle bewoners werden opgevangen bij een nabijgelegen voetbalclub en later ondergebracht in hotels. Dagen later konden de meeste bewoners terug, maar zeventien woningen bleven onbewoonbaar. De bewoners van deze woningen zijn momenteel opgevangen bij familie of vrienden, of tijdelijk...

  Rechtbank Amsterdam maakte onlangs glashelder: een VvE kan niet zomaar alle besluiten nemen. Sommige besluiten zijn van meet af aan nietig – alsof ze nooit genomen zijn. De zaak in het kort In een appartementencomplex aan de [locatie] ontstond een geschil over onbetaalde bouwkosten. De aannemer Keyser Bouw eiste betaling van de VvE, hoewel elk van de drie appartementseigenaren individueel een contract met de aannemer had gesloten. Tijdens de ledenvergadering van 13 maart 2025 besloot de VvE – met 2 stemmen voor en 1 tegen – om: De vorderingen van de aannemer te accepteren als VvE-schuld Alle kosten volledig toe te rekenen aan één appartementseigenaar De voorzitter procesvolmacht te geven om deze bedragen te innen De kantonrechter verklaarde alle besluiten nietig . Wat betekent 'nietig'? Dit is cruciaal om te begrijpen: een besluit is nietig als het in strijd is met de wet of de statuten (de splitsingsakte). Een nietig besluit wordt juridisch behandeld alsof het noo...

De Rechtbank Amsterdam liet recent zien dat enthousiasme voor verduurzaming niet genoeg is. Wie als appartementseigenaar ingrijpende wijzigingen wil doorvoeren, moet komen met concrete plannen en rekening houden met het collectieve belang. De casus: verduurzamen met voorsprong Een koppel koopt in november 2024 een appartement van 112 m² in een monumentaal complex uit 1929 met gemeenschappelijke blokverwarming. Hun doel: energielabel A behalen voor aantrekkelijke hypotheekvoorwaarden. Op advies van een energieadviseur willen zij: Een gasgestookte CV-ketel op het balkon plaatsen (in een bestaande kast) Een airconditioningsinstallatie installeren (in een nis in de gevel) Voorafgaand aan de aankoop hadden ze een renovatieplan ingediend bij de VvE – maar daarin stonden deze installaties niet vermeld. Op de ledenvergadering van 18 februari 2025 stemmen de eigenaren: CV-ketel: 17 voor, 27 tegen, 7 blanco → afgewezen Airco: 19 voor, 24 tegen, 8 blanco → afgewezen De eigenaren stapp...

In Amsterdam hoort ruim de helft van alle woningen bij een VvE, in Rotterdam wat minder dan de helft. Kortom beide zijn stevige VvE-bolwerken. De uitdagingen rond VvE-beheer in de worden er steeds complexer. Zowel Rotterdam als Amsterdam worstelen met slecht functionerende VvE's, achterstallig onderhoud en de isolatie- en verduurzamingsopgaven. Een recente Collegebrief en Bijlage geven een boeiende inkijk in de 'Rotterdamse' aanpak. Rotterdam: programmatisch en hands-on In Rotterdam kiest de gemeente voor een directe, programmatische aanpak. Via programma's als 'Steigers op Zuid' en 'Aanpak Basiskwaliteit' worden jaarlijks circa 750 woningen aangepakt. De gemeente neemt hierbij steeds vaker zelf het voortouw. Niet uit vrije wil, maar uit noodzaak: marktpartijen haken af omdat het beheer van kleine VvE's niet rendabel is. De Rotterdamse voortgangsrapportage schetst een herkenbaar beeld: VVE010 - opgericht door gemeente en corporaties - ziet haar be...

Interessante observatie: ben je als appartementseigenaar in een VvE eigenlijk wel (voldoende) verzekerd tegen brand e.d.? Als het gaat om de inboedel dan regel je dat zelf - maar de opstal, het gebouw zelf magh alleen de VvE doen. BNNVARA heeft er een interessant artikel over. Appartementseigenaren lopen vaak onbewust grote financiële risico's. Opstalverzekeringen afgesloten door Verenigingen van Eigenaren (VvE's) blijken regelmatig gaten in de dekking te hebben, vooral wanneer schade voortvloeit uit gebrekkig onderhoud. Dit is zorgwekkend, aangezien onderzoek aantoont dat één op de zes VvE's geen financiële buffer heeft voor grootschalige reparaties. Het probleem wordt versterkt door wetgeving die individuele eigenaren verbiedt zelf een opstalverzekering af te sluiten. Appartementbezitters zijn hierdoor volledig overgeleverd aan de keuzes van hun VvE-bestuur, vaak zonder zicht op de werkelijke dekking. Tijdens het aankoopproces wordt zelden stilgestaan bij verzekerings...

Update: met dank aan  Sven Sauër een nieuwe versie, aangevuld met het voor gemeenten inderdaad zeer krachtige instrument van Art. 5:127A van het Burgerlijk wetboek (zie pag. 3) Soms helpt een frisse blik van buitenaf om te zien wat er allemaal mogelijk is Bij VvENET krijgen we regelmatig vragen van gemeenten over hoe ze eigenaren van verwaarloosde panden kunnen helpen - en zo nodig aanpakken. Afgelopen week bereikten ons signalen uit Amsterdam Nieuw-West over de uitdagingen rond woningkwaliteit en de beperkte mogelijkheden die de gemeente zou hebben om in te grijpen. Een uitgebreid instrumentarium Het verbaasde ons dat er kennelijk onduidelijkheid bestond bij ambtenaren over welke instrumenten gemeenten eigenlijk tot hun beschikking hebben. Daarom hebben we - met behulp van moderne AI-technologie - een uitgebreid overzicht samengesteld van alle juridische instrumenten die Nederlandse gemeenten kunnen inzetten tegen achterstallig onderhoud. Het resultaat? Een overzicht van maar ...