Brief aan gemeenteraadsfracties: VvENET vraagt gemeente om VvE Wasstraat

Raadsadres aan fracties in de gemeenteraad van Amsterdam

Amsterdam, 19 november 2025

Berenschot: Amsterdamse isolatie- en energieambities stranden op juridische realiteit VvE's

VvENET vraagt gemeente om VvE Wasstraat

Geachte raadsleden,

Recent ontving de Tweede Kamer een cruciaal rapport van Berenschot dat een pijnlijke waarheid bloot legt: Amsterdam's energie- en klimaatplannen dreigen te stranden op de juridische werkelijkheid van 25.000 VvE's, samen 56% van alle Amsterdamse woningen. De kern ligt in de splitsingsakten - het juridische fundament van elk appartementengebouw. Deze akten uit de jaren '60-'90 "verstenen" gebouwen in hun oorspronkelijke staat. Voor veel zaken is 100% instemming van alle eigenaren plus goedkeuring van alle hypotheekbanken vereist. Eén tegenstemmer kan jaren van plannen blokkeren. Amsterdamse VvE's hebben snel duidelijkheid nodig, VvENET pleit daarom voor een 'VvE Wasstraat'.

 

Kernproblemen:

·       Grootschalige isolatie, zonnepanelen, optoppen, aansluiting op een warmtenet, mechanische ventilatie, warmtepompen vergen van veel VvE’s voorafgaande wijziging van hun Akte.

·       72% van alle VvE’s moet mogelijk hun splitsingsakte wijzigen = 18.000 Amsterdamse VvE’s, echter vanwege de Amsterdamse warmtenet-ambities vermoedelijk nóg meer

·       Kosten: €1.000-1.500 (soms veel meer) per woning alleen aan juridische kosten

·       Alle VvE-leden moeten instemmen en alle hypotheekverstrekkers en de Erfverpachter

·       Doorlooptijd: maanden tot soms jaren, waarbij het notariaat de capaciteit niet heeft

·       Zonder VvE-deelname worden bijv. warmtenetten economisch onhaalbaar

·       Besluiten over aanpassingen zonder dekking in de Splitsingsakte kunnen nietig zijn – met forse tot onbetaalbare risico’s tot gevolg.

·       Minister kondigt wetsvoorstel aan voor eind 2025, maar dit biedt geen oplossing op korte termijn - VvE's hebben nu duidelijkheid nodig.

Rijksbeleid erkent problemen, maar biedt geen snelle oplossingen

Minister Keijzer kondigt in haar Kamerbrief aan dat er gewerkt wordt aan vereenvoudiging van besluitvorming. Het wetsvoorstel gaat eind 2025 in internetconsultatie. Echter, deze wetgeving is nog in ontwikkeling en zal - na internetconsultatie, behandeling in beide Kamers en invoering - pas over jaren effect sorteren. Amsterdam kan niet wachten tot Den Haag klaar is. De VvE Wasstraat biedt directe hulp.
Bovendien maakt de minister de problematiek nóg urgenter: VvE's moeten verplicht een 30-jarig onderhoudsplan (MJOP) opstellen met daarin een 'informatieve paragraaf verduurzaming' gericht op emissievrije gebouwen in 2050. Hoe kunnen VvE's realistisch plannen als ze niet weten of hun splitsingsakte überhaupt toelaat wat ze moeten gaan plannen? De VvE Wasstraat wordt daarmee niet alleen wenselijk, maar noodzakelijk voor verantwoorde planning.

Aanpak: De Amsterdamse VvE Wasstraat

VvENET pleit voor een met spoed te openen gemeentelijke service waar VvE's hun splitsingsakte kunnen laten toetsen op hun kostbare verduurzamingstrajecten. Dit is zelfs urgent voor de VvE's die al met gemeentelijke subsidie aan hun gebouw werken - mogelijk op basis van nietige besluiten. Amsterdam kan als 'VvE-hoofdstad' hierin voorop lopen. (Zie bijlage 1 voor uitwerking). Bijkomend voordeel voor de gemeente: snel bekend welke VvE's wel en niet hun Akte moeten laten aanpassen. VvENET vraagt de gemeente daarom snel te beginnen met de VvE's die met advies, steun en/of subsidie van de gemeente al hebben verduurzaamd of daar mee doende zijn. Die VvE's lopen een stevig risico dat die werkzaamheden niet passen bij hun Akte. In dat geval hebben ze 'nietige' besluiten genomen en kan, ook jaren later, een belanghebbende alles door de rechter laten terugdraaien.

Urgente actiepunten voor aanpak:

1. Erken de ernst - Accepteer dat zonder oplossingen de isolatie-, energie- en klimaatdoelen onhaalbaar zijn
2. Geef eerlijke info - Neem deze problematiek mee in alle VvE-communicatie
3. Leer van anderen - Implementeer succesvolle modellen (bijv. Schiedam)
4. Ontwikkel expertise - Creëer een specialistisch team, VvENET helpt desgewenst mee
5. Start ondersteuning - Bied met VvE de Wasstraat juridische en financiële hulp
6. Stroomlijn procedures - Vereenvoudig erfpacht-gerelateerde processen
7. Lobby richting Rijk - Pleit gezamenlijk voor wetswijzigingen

Concrete vragen voor de Raad aan het college:

• Erkent het college de urgentie van dit probleem voor de Amsterdamse energie- en klimaatdoelen?
• Is het college bereid de VvE Wasstraat op korte termijn te realiseren, voortbouwend op en door samenwerking van de bestaande programma's van de VvE Aanpak van Dienst Wonen en de Energietransitie van de Dienst Energie voor de Stad?
• Welke middelen stelt het college beschikbaar voor juridische ondersteuning?
• Hoe verhoudt het college zich tot de aangekondigde rijkswetgeving, en welke Amsterdamse maatregelen zijn nodig in afwachting daarvan?
• Hoe gaat het college VvE's helpen met het opstellen van realistische 30-jarige onderhoudsplannen als onduidelijk is of hun splitsingsakte verduurzaming überhaupt toelaat?

Het Berenschot-rapport markeert een kantelpunt. VvENET staat klaar om samen oplossingen te ontwikkelen met onze uitgebreide praktijkkennis en onze Raad van Advies met landelijk bekende experts als Claudia Siewers, Laetitia Ouillet, Anne Marie van Osch en Lodewijk Berkhout. Zonder snelle, structurele actie verdampen de Amsterdamse energie- en klimaatambities tot een illusie.

Met vriendelijke groet,
Stichting VvENET Amsterdam
vvenet020@gmail.com / www.vvenet.nl

Bijlagen:

1.      De VvE Wasstraat uitgewerkt

2.      Technische achtergrond splitsingsakteproblematiek

3.      Samenvattingen Berenschot-rapport (kort + uitgebreid)

4.      Relevante passages uit de Kamerbrief

Het volledige Berenschot-rapport is beschikbaar via de Tweede Kamer of www.vvenet.nl

Bijlage 1: De VvE Wasstraat uitgewerkt

De Amsterdamse VvE Wasstraat is een analoog/digitaal loket waar VvE's hun isolatie-, energie- en/of verduurzamingsplannen kunnen laten toetsen aan hun splitsingsakte. Het geeft VvE's duidelijkheid over juridische obstakels voordat zij investeren, en de gemeente zicht op welke VvE's direct door kunnen.

Snelle start mogelijk De gemeente kan direct beginnen met tientallen VvE's die al bezig zijn met verduurzaming. VvE's die juridisch "fout zitten" kunnen snel corrigeren, terwijl de gemeente hen steunt bij oplossingen voor problemen door eerder incomplete advisering. VvENET vraagt de gemeente de aanpak te delen met de andere gemeenten in de MRA met een VvE-opgave.

Voordelen:

• VvE's krijgen zekerheid voordat zij investeren
• Gemeente voorkomt claims en terugvordering subsidies
• Opgedane kennis helpt alle 25.000 VvE's
• Amsterdam wordt mee koploper in VvE-ondersteuning
• Voorkomt kostbaar terugdraaien van verduurzaming

VvENET hoopt dat de gemeente VvE’s die door onvolledige gemeentelijke adviezen in problemen zijn geraakt ook financieel ondersteunt bij noodzakelijke spoed-correcties.

---

Bijlage 2: Technische achtergrond splitsingsakteproblematiek

Waarom nieuwe wetgeving niet helpt De Wgiw en Wcw veronderstellen dat VvE's kunnen besluiten tot aansluiting, maar dat is juridisch vaak onmogelijk zonder splitsingsaktewijziging. VvE's zijn niet bevoegd over privé-installaties, unanimiteit blokkeert besluitvorming, en gemeenten kunnen VvE-besluitvorming niet afdwingen.

Amsterdam-specifieke complicaties:

• Overmaat aan VvE-woningen: geen andere stad in de EU heeft een zo hoog percentage
• Kennislacune: Onvoldoende expertise over splitsingsaktewijzigingen
• Kosten: Wijzigingen kunnen per VvE tonnen kosten
• Geen ondersteuning: Anders dan bijv. Schiedam biedt Amsterdam geen structurele juridische hulp
• Erfpacht: gemeente moet als erfverpachter per wijziging instemmen – communicatie met VvE’s en hun ondersteuners kan duidelijker en afhandeling sneller

Ook alternatieven geblokkeerd Niet alleen warmtenetten, ook warmtepompen en mechanische ventilatie lopen vast op splitsingsaktes vanwege het doorkruisen van privé- en gemeenschappelijke delen bij leidingen en installaties. Het probleem raakt dus alle verduurzamingsroutes.

Lessen uit Schiedam Schiedam ondersteunt al sinds 2003 succesvol 1.700 VvE's met gratis Servicepunt Woningverbetering, gecombineerde financiering en persoonlijke ook juridische begeleiding. Het succes hiervan verdient navolging in Amsterdam.

Bijlage 3A: Korte samenvatting Berenschot-rapport

Voor Amsterdamse Raadsfracties

Kernboodschap: Het Berenschot-rapport toont aan dat zonder splitsingsaktewijzigingen de verduurzaming van VvE-gebouwen - en daarmee de Amsterdamse klimaatdoelen - onhaalbaar zijn. Dat geldt voor aansluiting op warmtenetten, het plaatsen van zonnepanelen en optoppen. Zeer waarschijnlijk ook, volgens Berenschot, voor grootschalige isolatie, plaatsen van mechanische ventilatie, warmtepompen en andere installaties.

Cruciale cijfers voor Amsterdam:

• 72% van alle VvE's moet hun splitsingsakte wijzigen voor verduurzaming (landelijk)
• Voor Amsterdam met 25.000 VvE's (56% woningvoorraad) betekent dit potentieel 18.000 wijzigingen
• 50.000-68.000 VvE's landelijk voor warmtenetten = 85% daarvan moet akte wijzigen
• Kosten: €1.000-1.500 per woning alleen aan juridische kosten
• Doorlooptijd: 16-26 weken per wijziging
• Het notariaat heeft niet de capaciteit paraat om een zo grote, complexe en tijdrovende operatie aan te kunnen

Vier hoofdobstakels:

1. Complexiteit en lengte procedure
2. Hoge kosten (kunnen oplopen tot tonnen)
3. Vereiste meerderheid (80-100%)
4. Toestemming beperkt gerechtigden (banken)

Amsterdam-specifieke complicaties:

• Erfpacht voegt extra juridische laag toe
• Gemeente moet als erfverpachter ook toestemmen
• Geen structurele ondersteuning (vgl. Schiedam)

Gevolg: Isolatie-, energie en klimaatdoelen onhaalbaar zonder structurele oplossingen. Warmtenetten economisch niet haalbaar als VvE's (>50% woningen) niet kunnen aansluiten.

---

Bijlage 3B: gedetailleerde samenvatting Berenschot-rapport voor woordvoerders

Onderzoeksopzet en relevantie

Berenschot onderzocht in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de juridische belemmeringen voor VvE's bij verduurzaming. Het rapport, gepresenteerd aan de Tweede Kamer in oktober 2025, focust op drie maatregelen: warmtenetaansluiting, zonnepanelen en optoppen. Zeer waarschijnlijk raakt het ook, volgens Berenschot, grootschalige isolatie, plaatsen van mechanische ventilatie, warmtepompen en andere installaties. Voor Amsterdam, met de hoogste VvE-dichtheid van Nederland (56% van woningvoorraad), zijn deze bevindingen extra urgent.

Hoofdconclusie: 72% moet splitsingsakte wijzigen

De meest alarmerende bevinding is dat maximaal 72% van alle Nederlandse VvE's hun splitsingsakte moet wijzigen voor verduurzamingsmaatregelen. Voor Amsterdam (met een veel hoger % VvE woningen dan landelijk) betekent dit concreet dat van de 25.000 VvE's er mogelijk 18.000 of zelfs meer een kostbaar wijzigingstraject moeten doorlopen. Deze wijzigingen zijn nodig omdat de huidige splitsingsaktes, vaak ‘versteent’ in verouderde modelreglementen, geen rekening houden met moderne verduurzamingstechnieken.
Afgezien van de zeer forse kosten voor VvE-leden beschikt het notariaat niet over de inhoudelijke en personele capaciteit. Alleen al in Amsterdam 18 tot 20.000 splitsingsakten wijzigen is een uiterst complexe en tijdrovende operatie.

Warmtenetten: grootste uitdaging voor Amsterdam

Het rapport identificeert warmtenetaansluiting als de grootste categorie: 50.000 tot 68.000 VvE's landelijk, waarvan 8.000 juridisch verplicht moeten wijzigen en 42.000-60.000 waarbij wijziging randvoorwaardelijk is voor succes. Voor Amsterdam is dit bijzonder relevant omdat de gemeente inzet op grootschalige warmtenetuitrol. Echter ook het isolatieoffensief, het plaatsen van mechanische ventilatie, warmtepompen en andere voorzieningen worden blokkerend geraakt.

 

 

Waarom problematisch voor Amsterdam:

• Bij 69% van VvE's zijn verwarmingsinstallaties nu privé-eigendom
• Warmtenetaansluiting vereist vaak collectieve infrastructuur
• Ook isoleren, mechanisch ventileren, warmtepompen vergen vermoedelijk aktewijziging
• Zonder wijziging mogen VvE's juridisch niet besluiten tot aansluiting of andere genoemde activiteiten
• Amsterdam heeft bovengemiddeld veel VvE's in warmtenetgebieden én in gebieden waar andere warmteopties aan de orde kunnen zijn
• Ofwel vrijwel alle 25.000 VvE’s kunnen hierdoor worden geraakt.

Juridische complexiteit: 80%-regel onder druk

Het Martinuskerkarrest (2023) heeft de mogelijkheid om met 80% meerderheid te wijzigen beperkt. Voor "daden van beschikking" (eigendomswijzigingen) is nu unanimiteit vereist. Dit creëert een juridisch grijs gebied waarbij onduidelijk is wanneer de 80%-regel nog wel geldt. Voor Amsterdam betekent dit extra onzekerheid en terughoudendheid bij notarissen. VvE’s doen er nu verstandig aan pas op de plaats te maken.

Vier structurele hindernissen

1. Procedurele complexiteit (16-26 weken) Het wijzigingsproces omvat tien stappen, van vooroverleg tot kadastrale inschrijving. Voor Amsterdam komt daar de erfpachttoestemming bij, wat de doorlooptijd verder verlengt.

2. Prohibitieve kosten Berenschot signaleert kosten van €1.000-1.500 per woning alleen voor juridische begeleiding. Bij een gemiddelde Amsterdamse VvE van 20 appartementen betekent dit €20.000-30.000. De praktijkcasus Schiedam toont aan dat totale kosten kunnen oplopen tot enkele tonnen.

3. Meerderheidseis De vereiste 80-100% instemming is in kleine VvE's (49% heeft 1-3 woningen) praktisch onhaalbaar. In Amsterdam, met veel kleine VvE's in de vooroorlogse wijken, is dit een significant probleem.

4. Beperkt gerechtigden Alle hypotheekverstrekkers moeten instemmen. Het achterhalen en benaderen kan 3-4 maanden duren. Bij eigendomsmutaties tijdens dit proces moet opnieuw worden gestart.

 

Amsterdam-specifieke bevindingen

Erfpachtcomplicatie Het rapport besteedt expliciet aandacht aan erfpacht (p. 15-16), hoogst relevant voor Amsterdam:

• Gemeente moet als erfverpachter instemmen
• Opsplitsing erfpachtrecht vereist separate procedure
• Mogelijke canonherberekening schrikt eigenaren af
• Hoofdelijke aansprakelijkheid voor canonbetalingen compliceert governance

Praktijkcasus Schiedam: les voor Amsterdam

Het rapport beschrijft uitgebreid de Schiedamse aanpak als best practice:

• Gratis Servicepunt Woningverbetering sinds 2003
• Gecombineerde financiering verduurzaming + onderhoud
• 1.700 VvE's succesvol ondersteund
• Persoonlijke begeleiding en maatwerk

Verschil: Schiedam biedt structurele juridische ondersteuning, Amsterdam niet.

Wet- en regelgeving biedt geen oplossing

De nieuwe Wgiw en Wcw veronderstellen dat VvE's kunnen besluiten, maar:

• VvE is vaak niet bevoegd over privé-installaties
• Unanimiteitseis blokkeert besluitvorming
• Stilzwijgende aanvaarding (Wcw) werkt niet zonder formele VvE-instemming
• Gemeenten kunnen VvE-besluitvorming niet afdwingen

Voor Amsterdam betekent dit dat de warmtetransitieplannen opnieuw vastlopen ondanks nieuwe wetgeving.

Financiële implicaties

Het rapport signaleert:

• VvE's hebben nauwelijks toegang tot bankfinanciering
• Warmtefonds-voorwaarden vereisen vaak splitsingsaktewijziging
• Individuele eigenaren kunnen collectieve maatregelen blokkeren
• Zonder wijziging geen toegang tot subsidies

Voor Amsterdam, met veel VvE's met beperkte reserves, is dit een fundamenteel probleem.

Oplossingsrichtingen

Berenschot's experts pleiten voor:

1. Verduidelijking 100%-regel voor verduurzaming
2. Uniformering splitsingsaktes via wetgeving
3. Vereenvoudiging procedures met standaardwijzigingen
4. Structurele ondersteuning naar Schiedams model

Controversieel: verlaging meerderheidseis krijgt geen brede steun wegens eigendomsrechtbescherming.

Kwantitatieve impact Amsterdam

Uitgaande van Berenschot's percentages:

• 25.000 Amsterdamse VvE's
• 72% moet wijzigen = 18.000 VvE's
• 56% van woningvoorraad = 250.000 woningen
• Minimale kosten: €250-375 miljoen alleen aan juridische fees
• Doorlooptijd: 5.800-9.300 manjaren aan proceduretijd

Conclusie voor Amsterdam

Het Berenschot-rapport bevestigt dat zonder fundamentele aanpak van de splitsingsakteproblematiek:

• Warmtetransitie in Amsterdam onmogelijk is
• Economisch draagvlak voor warmtenetten wegvalt
• Klimaatdoelen onhaalbaar worden
• VvE's juridisch vastlopen ondanks bereidheid tot verduurzaming

De combinatie van Amsterdam's hoge VvE-dichtheid, erfpachtcomplicaties en gebrek aan structurele ondersteuning maakt de situatie urgenter dan het landelijke beeld. Zonder radicale vereenvoudiging van procedures en substantiële ondersteuning blijven de klimaatambities een papieren werkelijkheid.

Bijlage 4: Relevante passages Kamerbrief 13 november 2025

Voor de volledigheid een overzicht van wat minister Keijzer aankondigt in haar brief aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II 2025/26, 30196):

Aangekondigde wetswijziging besluitvorming

"In het regeerprogramma en de VvE-Versnellingsagenda is daarom een wetswijziging met een vereenvoudiging van de VvE-besluitvorming voor verduurzamingsmaatregelen aangekondigd. We zijn voornemens dit wetsvoorstel eind 2025 in internetconsultatie te doen."

Kern van het wetsvoorstel:

"Ter uitvoering van de VvE-Versnellingsagenda willen verduurzaming en vanwege de nauwe samenhang tussen onderhoud en verduurzaming willen de staatssecretaris van Justitie en Veiligheid en ik in het wetsvoorstel opnemen dat besluiten over onderhoud, verduurzamingen financiering hiervan met een gewone meerderheid (50%+1) kunnen worden genomen, ongeacht hetgeen hiervoor is opgenomen in het VvE-reglement."

Waarom dit niet helpt voor splitsingsakte-wijzigingen:

Dit wetsvoorstel gaat over besluitvorming binnen de VvE. Het lost niet op dat voor veel verduurzamingsmaatregelen eerst de splitsingsakte zelf moet worden gewijzigd - en daarvoor blijft in principe unanimiteit of minimaal 80% + toestemming van alle banken nodig.

MJOP verlenging naar 30 jaar

"Op grond van de evaluatie van Atlas Research, willen we, om de staat van het onderhoud en de verduurzaming van VvE's te ondersteunen, de wettelijke minimale periode waarop een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar. Dit wordt onderdeel van het hierboven genoemde wetsvoorstel."

Informatieve paragraaf verduurzaming in MJOP

"Ik ben daarom voornemens om wettelijk te regelen dat in het MJOP een informatieve paragraaf moet worden opgenomen over verduurzaming. Dit zorgt voor meer bewustwording bij VvE's."

 

Waarom dit de VvE Wasstraat urgent maakt:

VvE's moeten dus gaan plannen voor verduurzaming tot 2050, maar weten vaak niet of hun splitsingsakte die verduurzaming überhaupt juridisch toelaat. Zonder de VvE Wasstraat plannen VvE's in het luchtledige.

Splitsingsakte en warmtenetten

"Samen met de staatssecretaris van Justitie en Veiligheid onderzoek ik of het wenselijk is het wijzigen van de splitsingsakte te vereenvoudigen en op welke wijze dit zou kunnen."

VvENET's reactie:

Mooi dat dit wordt onderzocht, maar "onderzoeken" duurt jaren. Amsterdam heeft nu actie nodig. Bovendien: zelfs als wijzigen makkelijker wordt, moeten VvE's eerst weten óf wijziging nodig is. Daar helpt de VvE Wasstraat bij.

Quorum blijft gehandhaafd

"Bij de nadere uitwerking van het wetsvoorstel heb ik samen met de staatssecretaris van Justitie en Veiligheid besloten dat het quorum (opkomsteis bij stemming) niet wordt afgeschaft voor een VvE-besluit."

Relevantie:

Ook met vereenvoudigde besluitvorming blijft voldoende opkomst nodig. Bij grote of passieve VvE's blijft dit een obstakel.

Conclusie voor Amsterdam:

De minister erkent alle problemen die VvENET signaleert. De aangekondigde maatregelen zijn welkom, maar:

1. Ze komen te laat (jaren tot invoering)

2. Ze lossen niet alle problemen op (splitsingsakte-wijziging blijft ingewikkeld)

3. Ze maken de VvE Wasstraat juist urgenter (hoe plan je 30 jaar vooruit zonder juridische zekerheid?)

Amsterdam moet daarom nu in actie komen met de VvE Wasstraat.