PERSBERICHT: VvENET vraagt gemeente om Amsterdamse VvE Wasstraat

Berenschot: Amsterdamse energie- en klimaatambities dreigen te stranden op juridische realiteit VvE's

AMSTERDAM, 19 november 2025

VvENET pleit voor een 'Amsterdamse VvE Wasstraat' - een gemeentelijke service waar de 25.000 Amsterdamse VvE's hun plannen kunnen toetsen aan hun splitsingsakte. Dit geeft VvE's direct duidelijkheid over juridische blokkades en oplossingen, zonder te wachten op toekomstige wetgeving. De stichting dringt hier op aan nu onderzoeksbureau Berenschot vaststelt dat de meeste VvE's eerst hun Splitsingsakte moeten laten aanpassen voordat ze kunnen isoleren of overstappen op warmtepompen of een warmtenet. In Amsterdam, waar 56% van alle woningen bij een VvE hoort, bedreigt dit de lopende gemeentelijke isolatie- en warmteprogramma's.

Berenschot waarschuwt in een zeer recent aan de Tweede Kamer verzonden rapport expliciet dat klimaatdoelen "onder druk staan" door deze juridische blokkades. Het bureau keek specifiek naar aansluiting op een warmtenet, optoppen en zonnepanelen, maar vermoedt dat warmtepompen, mechanische ventilatie of grootschalige isolatie even problematisch kunnen zijn. Landelijk moet 72% van de VvE's mogelijk hun akte aanpassen - voor Amsterdam met zijn 25.000 VvE’s waarschijnlijk een nog hoger percentage. Bij grote VvE's kan zo’n akte-aanpassing tot wel honderdduizenden euro's kosten.

Aanpak: Amsterdamse VvE Wasstraat

"De huidige juridische werkelijkheid maakt de Amsterdamse isolatie- en warmteambities onuitvoerbaar. Achteraf gezien hadden we met onze eerdere zorgen veel harder moeten aandringen", stelt Dirk van der Woude, voorzitter van VvENET. "Nieuwe wetgeving zoals de Wcw en Wgiw helpt immers niet als VvE's juridisch niet mógen aansluiten op warmtenetten."
VvENET wil graag dat isolatie offensief en energietransitie vaart houden. Daarom pleiten we voor de Amsterdamse VvE Wasstraat. Bij deze in te stellen gemeenteservice kunnen VvE's hun Splitsingsakte (digitaal of analoog) laten checken op blokkades voor isolatie- en andere verduurzamingsplannen.
De VvE Wasstraat kan binnen enkele maanden operationeel zijn, terwijl landelijke wetgeving jaren vergt. Ook wordt elders al getest of AI kan helpen de Aktes te lezen en analyseren.

Ook belangrijk voor gemeente Amsterdam

Niet alleen de VvE’s krijgen snel duidelijkheid, ook de gemeente ziet welke VvE’s en daarmee buurtplannen nog wél direct verder kunnen. De VvE Wasstraat kan meteen starten met de honderden VvE's die gemeentelijk advies en subsidie al hebben geïsoleerd en/of verduurzaamd. Zij zullen immers snel hun akte moeten aanpassen aan de veranderde situatie. VvENET hoopt dat de gemeente haar verantwoordelijkheid neemt en VvE's in de problemen met zowel advies als financiële steun te hulp schiet. Door alle adviezen te publiceren worden immers andere VvE's ook meteen geholpen bij deze problematiek.

Verplicht 30-jarig onderhoudsplan zonder juridische zekerheid?

Opvallend: de minister wil VvE's verplichten een 30-jarig onderhoudsplan op te stellen met een 'informatieve paragraaf verduurzaming'. Hoe kunnen VvE's realistisch plannen voor 2050 als onduidelijk is of hun splitsingsakte verduurzaming überhaupt toelaat? Deze nieuwe verplichting onderstreept juist de noodzaak van de VvE Wasstraat.
Minister Keijzer erkent in haar Kamerbrief de problematiek en kondigt aan dat wordt "onderzocht of het wenselijk is het wijzigen van de splitsingsakte te vereenvoudigen." VvENET waardeert deze aandacht, maar betreurt het tijdsverlies. Na jaren van signaleren wordt nu pas onderzoek aangekondigd, terwijl VvE's vandaag al moeten verduurzamen. Het aangekondigde wetsvoorstel gaat bovendien eind 2025 pas in consultatie - jaren voordat het effect heeft.

Splitsingsakte ‘versteent’ gebouwen

Het grote VvE-probleem is dat de Splitsingsakte het gebouw en de inrichting als het ware 'verstenen' in hun oorspronkelijke staat, juridisch en daarmee vaak ook feitelijk. Indien verduurzaming vraagt om het doorkruisen van privé- en gemeenschappelijke delen met leidingen en installaties moet vaak de akte worden aangepast. Dat vereist unanieme instemming van de VvE-leden plus goedkeuring van alle hypotheekbanken. Binnen het stelsel kan één tegenstemmer jaren van plannen frustreren of blokkeren. Bij verkeerde of onvolledige vastlegging kan één koper met nieuwe inzichten alles achteraf alsnog ongedaan maken. Meer uitleg: zie bijlage.

Huidige obstakels, o.a. huizenhoge kosten

Berenschot beschrijft het wijzigingsproces voor Splitsingsaktes als complex, kostbaar en zeer tijdrovend. Hoofdobstakels zijn procedurele complexiteit, hoge kosten tot wel tonnen per VvE, vereiste unanimiteit of supermeerderheid, en noodzakelijke toestemming van hypotheekverstrekkers. Ook andere privaatrechtelijke verhoudingen met de overheid kunnen dit processen belemmeren of vertragen. In Amsterdam vormt erfpacht daarbij een specifiek punt van aandacht. Daar bovenop vormt het enkele volume van aan te passen akten voor het notariaat een bottleneck waarvoor capaciteit niet voorhanden is. Alleen al in Amsterdam betreft de operatie het wijzigen van 15 tot 20.000 splitsingsakten. Dat zijn vaak complexe en tijdrovende handelingen die veelal door een beperkt aantal notariskantoren worden verricht.

Tijd voor Amsterdamse daadkracht

Het Berenschot-rapport markeert een kantelpunt. De problemen zijn nu onomstotelijk vastgesteld. VvENET hoopt dat het aangekondigde onderzoek snel tot concrete wetgeving leidt, maar Amsterdam moet intussen vooruitlopen met eigen oplossingen. "We hebben jaren gewaarschuwd, nu is het tijd om samen te handelen", aldus Van der Woude. "Zonder structurele oplossingen blijven de klimaatdoelen een papieren werkelijkheid."

VvENET helpt daarom graag mee om te werken aan praktische oplossingen. Dat mede dankzij onze Raad van Advies met landelijk erkende experts als Claudia Siewers, Laetitia Ouillet, Anne Marie van Osch en Lodewijk Berkhout.

Vandaag is ook een brief aan de Amsterdamse Raadsfracties gemaild. VvENET roept de gemeenteraad op tot urgente actie: "Zonder structurele oplossingen blijven de klimaatdoelen een papieren werkelijkheid".

Bijlage: Toelichting op splitsingsakte en splitsingstekening

Wat het is: De splitsingsakte en -tekening zijn het juridische basisdocument dat gaat over eigendom en bepaalt hoe een appartementengebouw is opgedeeld in privé-eigendom (uw eigen woning) en gemeenschappelijk eigendom (zoals het dak, de gevel en het trappenhuis), en legt vast wat de VvE wel en niet mag beslissen - vergelijkbaar met de grondwet van het gebouw. Het zijn openbare documenten, iedereen kan ze tegen een kleine vergoeding bij het Kadaster opvragen. De Hoge Raad heeft meermaals geoordeeld dat rechtszekerheid vereist dat Akte en -tekening te allen tijde overeen moeten stemmen met de feitelijke toestand van het betreffende gebouw. VvE-besluiten over veranderingen buiten Akte- of Tekening zijn vrijwel altijd “nietig”: ze kunnen niet bestaan. Gevolg: ook veel later kan een belanghebbende succesvol bij de rechter eisen alles terug te veranderen nar de oude ‘legale’ toestand.

Waarom zo onwrikbaar - juridisch: Een splitsingsakte gaat over eigendom waarbij velen zijn betrokken. Wijziging vereist daarom instemming van alle appartementseigenaren én toestemming van álle hypotheekbanken. Eén tegenstemmer of één bank die niet meewerkt kan jaren van verduurzamingsplannen blokkeren.

Waarom zo onwrikbaar - praktisch: De meeste splitsingsaktes dateren uit de jaren '60-'90 en zijn geschreven voor een wereld zonder warmtepompen, zonnepanelen of warmtenetten, waarbij de technische inrichting van het gebouw juridisch werd 'vastgevroren'.