B&W Rotterdam lijkt Berenschot-rapport nog niet te kennen

Foto: Michielverbeek - Eigen werk, CC BY-SA 4.0

Recent stelde het Rotterdamse gemeenteraadslid mevrouw Ingrid van Wifferden (D66) schriftelijke vragen over verduurzaming van VvE's. Het raadslid maakte na een item van BNR zich zorgen over het vastlopen van de verduurzaming van VvE's.

Inmiddels heeft het Rotterdamse College antwoorden gezond, die gaven ons aanleiding het raadslid onderstaande brief te sturen. De kern: rapport Berenschot toont aan dat in veel meer situaties moet worden aangepast dan het bestuur van Rotterdam denkt.

Vandaar deze passage in onze brief: 

"Dat in de Rotterdamse praktijk momenteel geen aktes worden aangepast voor warmtenetaansluitingen, betekent niet dat dit juridisch correct is – als VvENET denken we dat hier een al dan niet bewust risico wordt genomen."

Overigens valt ons al jarenlang op hoe intensief de gemeente Rotterdam en de Stichting VvE010 er breed van alles aan doen om alle VvE's en in het bijzonder kwetsbare VvE's aldaar te ondersteunen - alle complimenten (en we kijken regelmatig op hun site!).

================================

Aan mevrouw I. van Wifferen

Lid van de gemeenteraad Rotterdam (D66)

Per e-mail

Amsterdam, 26 november 2025

Betreft: Beantwoording raadsvragen verduurzaming VvE's

Geacht raadslid,

Met belangstelling hebben wij kennisgenomen van uw schriftelijke vragen van 4 november 2025 over de verduurzaming van VvE's en de beantwoording daarvan door het college van B&W d.d. 25 november 2025. Hoewel onze stichting primair actief is in de Amsterdamse regio, volgen wij de ontwikkelingen in andere grote steden nauwgezet – de juridische problematiek rond VvE's en verduurzaming is immers overal dezelfde.

Wij nemen de vrijheid u te informeren dat de beantwoording door het college op wezenlijke punten onvolledig lijkt en afwijkt van recente juridische analyses. Dit heeft potentieel vérstrekkende gevolgen – zowel voor de VvE's die op basis van deze informatie besluiten nemen, als voor de gemeente zelf.

Juridische werkelijkheid versus collegestandpunt

Het college stelt in antwoord op vraag 2 dat het aanpassen van de splitsingsakte 'slechts in drie situaties nodig' is, te weten bij optoppen, samenvoegen/vergroten van appartementen, en samenvoegen van VvE's. Ons valt ook de stelling op dat 'in de huidige praktijk in Rotterdam voor aansluiting op het warmtenet geen aktes worden aangepast'.

Deze voorstelling van zaken staat haaks op zowel het recente Berenschot-rapport (opgesteld in opdracht van het Rijk) als de analyse van de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland.

De juridische werkelijkheid is volgens genoemde analyses dat VvE's strikt gebonden zijn aan hetgeen in hun splitsingsakte en -tekening is vastgelegd. Voor de verduurzamings-opgave betekent dit concreet:

• Aansluiting op warmtenetten: De aanleg van collectieve warmte-infrastructuur raakt vrijwel altijd aan de kostenverdeling zoals vastgelegd in de breukdelen. Wanneer verwarmingskosten verschuiven van individueel (eigen cv-ketel) naar collectief (warmtenet met gemeenschappelijke aansluiting), wijzigt de verhouding tussen privé- en gemeenschappelijke kosten. Dit vereist aanpassing van de splitsingsakte. Ook mogelijk noodzakelijke fysieke voorzieningen kunnen dwingen tot akte-wijziging, tenzij de bestaande akte hier expliciet in voorziet – wat bij oudere aktes zelden het geval is. Dat kán anders zijn indien de VvE al beschikte over een collectieve verwarming – in Amsterdam is dat echter een miniem aantal VvE’s.

• Warmtepompen en WKO-systemen: Collectieve warmtepompinstallaties of warmte-koude-opslagsystemen (WKO) worden per definitie aangebracht in of op gemeenschappelijke delen. De installatie, het beheer, het onderhoud én de kostenverdeling moeten in de splitsingsakte worden verankerd. Individuele warmtepompen op gemeenschappelijke gevels of daken vereisen eveneens aktewijziging wanneer zij het aanzicht of de constructie van gemeenschappelijke delen wijzigen.  

• Mechanische ventilatie: Het aanbrengen van collectieve of individuele mechanische ventilatiesystemen raakt aan gemeenschappelijke delen zodra er doorvoeren door gevels, daken of gemeenschappelijke schachten worden gerealiseerd. Bij collectieve systemen komt daar de kostenverdeling bij. Veel splitsingsaktes voorzien hier niet in.

• Gevelisolatie: Het aanbrengen van isolatie aan de buitenzijde van gevels wijzigt de fysieke grenzen tussen privé- en gemeenschappelijke delen. De gevel wordt dikker, de perceelgrens verschuift mogelijk. Dit heeft directe gevolgen voor de splitsingstekening die onderdeel uitmaakt van de akte.

• Zonnepanelen en laadpalen: Afhankelijk van de formulering in de bestaande akte kan ook de installatie van zonnepanelen op gemeenschappelijke daken of laadinfrastructuur in gemeenschappelijke parkeervoorzieningen aktewijziging vereisen – met name waar het gaat om de verdeling van opbrengsten respectievelijk kosten.

Het Berenschot-rapport concludeert expliciet dat de huidige appartementsrechtelijke structuur een fundamentele belemmering vormt voor de verduurzamingsopgave.

Praktijkervaring uit Schiedam: uw eigen regio

Voor het geval u zou denken dat bovenstaande een Amsterdams of theoretisch verhaal betreft: het Berenschot-rapport beschrijft uitvoerig de ervaringen in de wijk Groenoord in Schiedam – direct naast Rotterdam. Daar wordt sinds 2021 gewerkt aan de aansluiting van circa 4.700 woningen op een warmtenet, waarvan ruim 90% onderdeel is van een VvE.

De conclusies uit de Schiedam-praktijk zijn ontnuchterend. De splitsingsakte moest worden aangepast om voorzieningen zoals warmtapwater en elektrische infrastructuur in de privégedeelten tot gemeenschappelijke zaken te verklaren. Dit was noodzakelijk om twee redenen: om het leveren van collectieve warmte én warmtapwater juridisch te regelen, én om in aanmerking te komen voor collectieve financiering via het Warmtefonds. Zonder aktewijziging geen toegang tot essentiële financieringsregelingen.

Het Berenschot-rapport beschrijft het wijzigingsproces als 'langdurig, kostbaar en onzeker'. In Schiedam bleek dit onder meer uit: de noodzaak tot juridische analyse en opstellen van wijzigingsteksten met de notaris, het organiseren van meerdere VvE-vergaderingen (voor toelichting, stemming en soms herstemming), het verkrijgen van 80% of 100% instemming van eigenaren, én het individueel benaderen van alle hypotheekverstrekkers voor toestemming. Bij mutaties tijdens dit traject – verkoop of overlijden – moet een deel van de procedure opnieuw.

Dat in de Rotterdamse praktijk momenteel geen aktes worden aangepast voor warmtenetaansluitingen, betekent niet dat dit juridisch correct is – als VvENET denken we dat hier een al dan niet bewust risico wordt genomen.

Risico's van onjuiste advisering voor gemeenten

VvE's bestaan overwegend uit particuliere eigenaren zonder juridische expertise – amateurs in de beste zin van het woord. Zij vertrouwen op de deskundigheid van professionele instanties zoals gemeentelijke VvE-loketten.

 

 

 

Wanneer een VvE op basis van onjuiste of onvolledige gemeentelijke advisering besluiten neemt die buiten de bevoegdheid van de vergadering, want buiten de Akte vallen, zijn deze besluiten nietig of vernietigbaar. De consequenties kunnen aanzienlijk zijn:

• Uitgevoerde werkzaamheden moeten mogelijk ongedaan worden gemaakt;

• Aangegane financiële verplichtingen (leningen, contracten met warmteleveranciers) kunnen onafdwingbaar blijken;

• Individuele eigenaren die bezwaar maken, kunnen succesvolle rechtszaken aanspannen;

• De kosten van juridische procedures en eventueel herstel kunnen op de VvE – of op de adviserende instantie – worden verhaald.

Professionele overheden die VvE's foutief adviseren over hun wettelijke bevoegdheden, lopen een reëel risico op aansprakelijkheidsclaims wanneer die VvE's vervolgens nietige besluiten nemen en dan jaren later door de rechter worden teruggefloten.

Tot slot

Wij realiseren ons dat wij als Amsterdamse organisatie wellicht een onverwachte afzender zijn voor deze brief. De VvE-problematiek houdt zich echter niet aan gemeentegrenzen, en de juridische knelpunten die wij in Amsterdam dagelijks tegenkomen zijn identiek aan die in Rotterdam en andere grote steden. Wij hopen dat u deze informatie in die geest wilt ontvangen.

Het Berenschot-rapport vind u via onderstaande link, de analyses van de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht alsmede een recent persbericht van onze stichting treft u bijgaand aan.

Met vriendelijke groet,

Stichting VvENET

Dirk van der Woude,

Voorzitter

 

 

 

 

 

 

Link naar Berenschot-rapport: