Gast-column Mr. Dr. Claudia Siewers

Appartementsrecht is in beweging. Er is nog heel veel te ontdekken en te bespreken. In het appartementsrecht is er weinig zwart wit, maar vooral veel tinten grijs. Daarom wil ik u ter lering en vermaak meenemen door een recente uitspraak.  Dit keer bespreek ik de uitspraak van 13 juni 2023 van het gerechtshof Den Haag. Het gaat daarbij om het vestigen van een erfdienstbaarheid [zie voor uitleg hierboven onder Juridisch]. Projectontwikkelaar Steenstraat is eigenaar van een appartement in een VvE. Bij het appartement hoort een tuin. Er zijn plannen voor gebouw ernaast dat eigendom is van een zusterbedrijf van Steenstraat. Het blijkt de be-

doeling om aan de zijkant van het VvE-gebouw waar al een doorgang is, een verbrede in- en uitrit te maken ten behoeve van de parkeergarage. In verband met de (noodzakelijke) verbreding van deze doorgang (en kosten van de tuin) heeft Steenstraat het appartement met indexnummer A 1 gekocht.  De VvE heeft daarvoor toestemming geweigerd.  

“Weliswaar mag een eigenaar [van een appartement] zonder toestemming van de VvE een erfdienstbaarheid vestigen (artikel 5:118 BW en artikel 25 SR). Het hof overweegt dat de aard van de erfdienstbaarheid dan wel in overeenstemming moet zijn met de bestemming die in de splitsingsakte is opgenomen. Dat is niet het geval, omdat de bestemming nu “tuin en berging” is.” 

“Toestemming voor afwijkend gebruik kan slechts worden gegeven indien dat afwijkend gebruik tijdelijk van aard is, persoonlijk en op eenvoudige wijze is terug te draaien.” Die norm is opgenomen in het Notaris Wortelboer-arrest.  “Indien geen sprake is van afwijkend gebruik dat tijdelijk van aard is, persoonlijk en op eenvoudige wijze is terug te draaien, moet een wijziging van de bestemming plaatsvinden door wijziging van de splitsingsakte (artikel 5:139 BW). Uit de splitsingsakte moet namelijk voor derden de goederenrechtelijke situatie kenbaar zijn.”

Alles overwegend oordeelt het Gerechtshof dat het hoger beroep niet slaagt.

Deze uitspraak past binnen de bestaande jurisprudentie dat de splitsingsakte een reële weergave moet zijn van de rechten en verplichtingen in een appartementencomplex. Het Hof verduidelijkt dat de vestiging van een erfdienstbaarheid alleen mogelijk is binnen de bestemming opgenomen in de splitsingsakte. [De kennisdeel-site van Claudia Siewers hier - Aanrader!].