Boek: 'De lange hordenloop' hier te downloaden

Verduurzaming tegengewerkt door verkoop sociale woningen als VvE-huizen 

Anisha Jagernath wint de Jeroen van der Veer Scriptieprijs 

In Amsterdam maakt ca. 60% van alle woningen deel uit van een VvE. Ook: van alle huizen in Amsterdam hoort 38% bij een 'gemengde' of 'spikkel' VvE met zowel appartementseigenaren als huurders van woningcorporaties of commerciële eigenaren.Veel van de gemengde VvE's worden ook beheerd door de grooteigenaar en dat gaat veelvuldig niet heel goed.
Tot voor zeer kort was de aandacht van de gemeente en woningcorporaties voor (gemengde) VvE's vriendelijk gezegd zeer minimaal. Sinds het aantreden van de nieuwe wethouder Zita Pels in juni 2022 is dat stevig veranderd. Dat werkt kennelijk ook door naar onderstaande scriptie-wedstrijd - en dat is heel goed nieuws. Hopelijk gaan ook de leerpunten uit het onderzoek nog en keer doorwerken in het gemeentelijk beleid.

Laureaat: verkoop slecht voor verduurzaming

Laureaat Jagernath deed onderzoek naar gemngede VvE's in Groningen en de de gevolgen van de verkoop van sociale huurwoningen voor verduurzaming. Het antwoord lijkt negatief, vandaar haar conclusie:

"In het licht van deze bevindingen zou daarom verwacht kunnen worden dat de verkoop van sociale huisvesting een negatieve impact heeft op de energiebetaalbaarheid van huiseigenaren die in gemengde-eigendomscomplexen in de provincie Groningen wonen."

In Amsterdam gaat verkoop door

In  Amsterdam gaat de verkoop van honderden tot duizenden sociale huurwoningen echter gewoon door, zo werd recent afgesproken tussen gemeente en corporaties:

"In een toelichting op de afspraken schrijft de gemeente dat de woningcorporaties het verkopen van sociale huurwoningen 'met het huidige financiële klimaat' noodzakelijk vinden. Ze zeggen dat geld nodig te hebben om te kunnen investeren in het verduurzamen van woningen en om nieuwe woningen te kunnen bouwen."

Scriptie en prijs

Onderstaand uit het persbericht d,d, 23-1-2024 van de AFWC:

Wat zijn de obstakels tot verduurzaming voor woningeigenaren in VvE’s met sociale huurders? Anisha onderzocht deze vraag voor haar master Sustainability and Planning aan de Rijksuniversiteit Groningen. Aan de hand van gesprekken met corporatieprofessionals, een survey onder VVE bewoners en beleidsanalyses heeft Anisha in beeld gebracht hoe uitdagingen in besluitvorming en financiering de verduurzaming van woningen sterk kunnen vertragen. Dit deed zij zo goed dat zij afgelopen week in Museum ’t Schip een prijs in ontvangst mocht nemen voor de beste masterscriptie op het gebied van volkshuisvesting: de Jeroen van der Veer Scriptieprijs 2023. 

De jury: “De scriptie van Anisha draagt bij aan inzicht in welke aanvullende uitdagingen er binnen VvE’s liggen bij de verduurzamingsopgave. Het onderzoek laat zien dat er behoefte is aan passend beleid en bewonersondersteuning vanuit zowel gemeenten als woningcorporaties om verduurzaming te versnellen.”

De hele Engelstalige scriptie is hier op te halen (pdf). We hebben ChatGPT4 gevraagd de conclusies te vertalen:

Conclusies (vertaald door ChatGPT4)

Deze mixed-methods studie heeft een dieper inzicht verschaft in het effect van de verkoop van sociale huisvesting op de energiebetaalbaarheid van huiseigenaren die in gemengde eigendomscomplexen in de provincie Groningen wonen. De drie deelvragen die zijn geformuleerd om de hoofdvraag te beantwoorden zijn als volgt beantwoord:

1) Wat is de beleidscontext rondom de verkoop van sociale huisvesting, duurzaamheidsinvesteringen binnen gemengde eigendomscomplexen en energiebetaalbaarheid in de provincie Groningen?

Het verkoopbeleid van woningcorporaties in de provincie Groningen wordt voornamelijk bepaald door de nationale prestatieafspraken die lokaal worden geïmplementeerd. De woningcorporaties verkopen momenteel geen woningen in complexen die zij volledig bezitten, om de creatie van meer gemengde eigendomscomplexen te vermijden. Hoewel er een nationaal beleid is voor woningcorporaties om hun woningen met slechte energielabels voor 2028 af te stoten, is er geen specifiek beleid gericht op het uitfaseren van woningen met slechte energielabels in gemengde eigendomscomplexen. Verder is er geen nationaal beleid om energiearmoede aan te pakken; dit wordt voornamelijk lokaal aangepakt door middel van kleinschalige projecten. Daarnaast wordt er veel aandacht besteed aan het compenseren van burgers voor hoge energiekosten, terwijl er weinig aandacht is voor regelgeving die kan helpen om woningen duurzamer te maken.

2) Wat is de invloed van woningcorporaties op de energiebetaalbaarheid voor huiseigenaren bij de verkoop van sociale woningen en welke specifieke uitdagingen ervaren zij in hun gemengde-eigendomscomplexen?

De invloed van woningcorporaties op de energiebetaalbaarheid van huiseigenaren bij de verkoop van sociale woningen in een gemengd eigendomscomplex is beperkt: woningcorporaties zijn afhankelijk van de VvE voor duurzaamheidsinvesteringen in bestaande gemengde-eigendomscomplexen. De afhankelijkheid van de VvE maakt het moeilijk voor woningcorporaties om hun eigendommen in gemengde-eigendomscomplexen duurzamer te maken. Belangrijke uitdagingen die zij tegenkomen zijn: verschillen in perspectieven met andere huiseigenaren over duurzaamheidsmaatregelen, hoge stemquota, gebrek aan investeringscapaciteit onder de particuliere eigenaren en gebrek aan kennis over duurzaamheid binnen VvE's.

3) Hoe ervaren VvE-huiseigenaren die in gemengde-eigendomscomplexen wonen energiebetaalbaarheid in vergelijking met individuele huiseigenaren?

De resultaten bevestigen dat de energiebetaalbaarheid van huiseigenaren positief of negatief wordt beïnvloed door verschillende factoren (fysieke aspecten, individuele omstandigheden en investeringsvermogen). Het is opvallend dat er aanzienlijk minder duurzaamheidsmaatregelen zijn geïmplementeerd in de huizen van VvE-huiseigenaren in vergelijking met die van individuele huiseigenaren. Hoewel zowel individuele als VvE-huiseigenaren zeggen dat ze momenteel hun woningen adequaat warm kunnen houden, hebben VvE-huiseigenaren meer moeite om hun maandelijkse energierekeningen te betalen dan individuele huiseigenaren. Ondanks het feit dat energiebetaalbaarheid een multidimensionaal probleem is, geven de interview- en enquêteresultaten aan dat de implementatie van duurzaamheidsmaatregelen een positief effect heeft op energiebetaalbaarheid. Zo kan dit verschil in ervaring van energiebetaalbaarheid tussen individuele en VvE-huiseigenaren worden verklaard door het feit dat er minder maatregelen worden geïmplementeerd.

De hoofdvraag van deze studie was als volgt geformuleerd:

Hoe beïnvloedt de verkoop van sociale huisvesting de energiebetaalbaarheid van huiseigenaren die in gemengde-eigendomscomplexen in de provincie Groningen wonen?

Helaas verhinderen de beperkingen van de enquête, zoals beschreven in de discussie, een volledig antwoord op de hoofdvraag. De bevindingen van deze studie geven echter aan dat de invloed van woningcorporaties op de energiebetaalbaarheid van huiseigenaren in gemengde-eigendomscomplexen beperkt is. Door de gemengde-eigendomssituatie zijn duurzaamheidsmaatregelen niet de verantwoordelijkheid van woningcorporaties, maar van de VvE. Volgens deze studie beperkt het deel uitmaken van een VvE de implementatie van duurzaamheidsmaatregelen. Dit is inderdaad waarom de woningcorporaties in deze studie geen eenheden meer verkopen in complexen die zij volledig bezitten. Zo heeft de studie dus een beter begrip opgeleverd van de complexiteit die het deel uitmaken van een VvE met zich meebrengt voor woningcorporaties en andere particuliere huiseigenaren wat betreft duurzaamheidsinvesteringen in VvE-complexen, zowel gemengd als niet-gemengd. Bovendien toonden de resultaten aan dat er minder duurzaamheidsmaatregelen werden geïmplementeerd in de huizen van VvE-huiseigenaren dan in de huizen van individuele huiseigenaren, en dat duurzaamheidsmaatregelen de betaalbaarheid van energie verbeterden. In het licht van deze bevindingen zou daarom verwacht kunnen worden dat de verkoop van sociale huisvesting een negatieve impact heeft op de energiebetaalbaarheid van huiseigenaren die in gemengde-eigendomscomplexen in de provincie Groningen wonen.

Toekomstig onderzoek

De beste manier om het effect van de verkoop van sociale huisvesting op de energiebetaalbaarheid van huiseigenaren die in gemengde-eigendomscomplexen wonen verder te bestuderen, is door een samenwerking aan te gaan met meerdere woningcorporaties in de provincie Groningen. Op deze manier kunnen meer respondenten worden geworven, aangezien is gebleken dat VvE-huiseigenaren die in gemengde-eigendomscomplexen wonen moeilijk te bereiken zijn. Bovendien toonde de beleidscontext aan dat de problemen met energiebetaalbaarheid in de gemeente Pekela het grootst zijn in de provincie Groningen. De enquête van dit onderzoek omvatte geen respondenten in Pekela. Voor verder onderzoek zou het interessant zijn om zich alleen op Pekela te richten. Het kan echter ook interessant zijn om dit effect in contexten buiten de provincie Groningen te onderzoeken. Zoals besproken in de beleidscontext, zijn er relatief veel grote huizen in de provincie Groningen. Het zou daarom ook interessant zijn om dit effect in sterk verstedelijkte gebieden, zoals de Randstad, te onderzoeken, waar de gemiddelde woning kleiner is dan in de rest van Nederland (CBS, 2018). 

Om dit effect nauwkeuriger te bestuderen, is het belangrijk om de enquête alleen te verspreiden onder VvE-huiseigenaren die in gemengde-eigendomscomplexen wonen die zijn gecreëerd door de verkoop van eenheden door woningcorporaties na de bouw van het complex, niet op het moment van de bouw. Op deze manier kan de impact van de verkoop van sociale huisvesting op energiebetaalbaarheid beter worden onderzocht. Het interviewen van VvE-huiseigenaren kan ook nuttig zijn voor verder onderzoek. Dit zou een gedetailleerdere blik kunnen werpen op hun investeringsmogelijkheden en de factoren die ten grondslag liggen aan hun ervaring met energiebetaalbaarheid, wat leidt tot een dieper begrip van hoe de implementatie van duurzaamheidsmaatregelen en de ervaring van energiebetaalbaarheid met elkaar verbonden zijn.

Verder blijkt uit de interview- en enquêteresultaten dat aansluiting op een collectief verwarmingssysteem een aanzienlijke invloed heeft op de ervaring van VvE-huiseigenaren met energiebetaalbaarheid. Het zou interessant zijn om het effect van collectieve verwarmingssystemen op de energiebetaalbaarheid van VvE-huiseigenaren verder te onderzoeken. Bovendien onderzocht deze studie alleen of grootschalige duurzaamheids-maatregelen werden geïmplementeerd en vroeg niet welk type maatregelen werden uitgevoerd. Het zou nuttig zijn om onderscheid te maken tussen verschillende soorten grootschalige duurzaamheidsmaatregelen en hun impact op energiebetaalbaarheid te onderzoeken. Daarnaast werd het belang van individuele en huishoudelijke kenmerken die het energieverbruik beïnvloeden niet onderzocht vanwege tijdgebrek en de omvang van deze studie. Verder onderzoek zou het effect van sociaal-economische demografie en huishoudkenmerken op energiebetaalbaarheid gedetailleerder kunnen verkennen.

Aanbeveling

Deze studie toonde aan dat het implementeren van duurzaamheidsmaatregelen een zeer uitdagend proces is voor VvE's. De verdere ontwikkeling van gasprijzen in de komende jaren is onzeker, maar de energieprijzen worden verwacht hoog te blijven. Energiearmoede, leidend tot het niet implementeren van duurzaamheidsmaatregelen, bedreigt het succes van de energietransitie. Het verbeteren van de energie-efficiëntie van de gebouwde omgeving is noodzakelijk om problemen met energiebetaalbaarheid structureel op te lossen. Daarom moeten beleidsmakers en praktijkmensen op het gebied van planning meer aandacht besteden aan de problemen gerelateerd aan duurzaamheidsinvesteringen binnen gemengde-eigendomscomplexen. Gerichte beleidsmaatregelen om woningen binnen gemengde-eigendomscomplexen duurzamer te maken, zoals beleid dat de kennis over duurzaamheid binnen VvE's vergroot en de besluitvormingsstructuur vereenvoudigt, zijn essentieel om energiearmoede te verminderen en de overgang naar een duurzame energietoekomst te versnellen.