Verduurzaming VvE’s nu wél op netvlies wethouder én minister

Het is een complete omslag... Lees bijvoorbeeld het Amsterdamse beleid om 400.000 woningen -waarvan 60% in een VvE- aardgasvrij te maken (Transitievisie Warmte). Dateert uit 2020, de term VvE komt nog er niet eens in voor. Hoe anders is het nu. Met het aantreden van Zita Pels in juni 2022 als wethouder Duurzaamheid staan de Amsterdamse VvE’s eindelijk op de bestuurlijke kaart. Deze wethouder wéét wel de meerderheid van de Amsterdamse woningvoorraad onder een VvE valt én ze begrijpt de (ernstige) implicaties daarvan.

Recent presenteerde ze het plan om vele Amsterdamse woningen te isoleren, het Amsterdamse isolatie offensief. Bij VvE’s is isoleren lastiger dan bij gewone woningen, dus het plan van de wethouder gaat daar uitvoerig over. Met woorden én geld: bijna €80 van de €151 miljoen is voor steun en subsidiëring aan Amsterdamse VvE’s. Complimenten daarom aan de wethouder -en de kleine groep ambtenaren die aan het plan werkten- voor het (h)erkennen van VvE’s.

VvE-versnellingsagenda minister

Niet alleen de wethouder heeft nu de VvE’s vól in beeld, dat geldt ook voor de demissionair minister voor Volkshuisvesting. Dit najaar ontving de Kamer van Hugo de Jonge diens VvE-versnellingsagenda verduurzaming gericht op het verduurzamen van 1,2 miljoen VvE woningen in Nederland. De minister constateert dat VvE’s veel minder makkelijk kunnen verduurzamen dan particuliere eigenaren en woningcorporaties. Oorzaak daarvan zijn deels de in VvE’s wettelijk verplichte regels rond besluitvorming. Eigenlijk schrijft de minister: ‘binnen de huidige wetten en regels is het voor VvE’s vrijwel onmogelijk om ingrijpend te verduurzamen’. 

Overduidelijk is dat de minister steun kreeg van VvE-ervaringsdeskundigen met directe kennis van praktische en sociale hindernissen. Een praktisch voorbeeld: besluitvorming over verduurzaming vergt na medio 2026 in de ALV slechts een meer derheid van 50% plus één stem – zonder de huidige complexe opkomst- en quorum-eisen. Niet alleen de wet gaat worden aangepast, maar de minister benoemt ook een omvangrijk pakket aan maatregelen, variërend van nog uitgebreidere financieringsmogelijkheden (inclusief vangnet voor minder draagkrachtige VvE leden) tot opleiding van procesbegeleiders, kennis en communicatietrajecten. Uit de maatregel blijkt inzicht in de grote variëteit in VvE’s, zoals de aanwezigheid van commerciële ruimten en/of commerciële verhuurders. Al met al een sterk op de praktijk geënt beleidsplan. Plus, cruciaal: de minister gaat onderzoeken of het wenselijk is het wijzigen van de splitsingsakte makkelijker te maken. Immers heel veel verduurzaming kan pas na een dergelijke wijziging - momenteel is dat een haast onneembare juridische barrière.

Minister en wethouder: verduurzamen van VvE’s taai en veeljarig

Minister en wethouder verschillen qua rol en logisch dat je dat qua insteek terug ziet. Echter, juist waar de gemeente meer uitvoerend is komt in dat plan juist de praktische ervaringsdeskundigheid minder naar voren. Dit terwijl  de gemeente gebruik had kunnen maken van De Jonge’s uitstekende kamerbrief. Ietwat verrassend blijft die in de gemeentelijke plannen ongenoemd. De gemeente schrijft wel:

“We gaan alle vve’s in Amsterdam met een basisaanbod informeren en stimuleren zodat zij zelf aan de slag kunnen met verduurzaming van hun gebouw. In de voorrangsbuurten gaat de gemeente met een intensieve aanpak aan de slag. Met deze aanpak ondersteunen we vve’s in de verschillende fasen van verduurzaming: informeren, adviseren, planvorming en uitvoeren. Hier heeft de gemeente een veelvoud aan projecten, regelingen en subsidies om vve’s op verschillende manieren te ondersteunen. Net als bij het basisaanbod gaat het bij de intensieve aanpak om het faciliteren van vve’s om zelf de verduurzamingsplannen te maken en ze uit te voeren.”

De komende twee jaar wil men 2000 VvE’s ondersteunen, 500 daarvan met verduurzamingadviezen. Hiermee wil men zeker 29.000 woningen bereiken, de helft van de grote VvE’s in de voorrangsbuurten in Zuidoost en Nieuw-West. De na 2026 aldaar nog niet bereikte VvE’s gaan via een subsidieregeling (?) ‘meeliften‘ op de ervaringen van wel bereikte VvE’s.
De gemeente verwacht veel van het organiseren van bijeenkomsten, cursussen en andere informatie voor VvE’s. VvE besturen kunnen straks een beroep doen op activatieteams die VvE leden naar de ledenvergaderingen moeten lokken. VvE’s die buiten de huidige aanpak vallen zullen, volgens de gemeente, op buurtbijeenkomsten geïnformeerd worden om zo te leren van de ervaringen van andere VvE’s.
Een wél praktische constatering is dat een VvE met een ‘ruw’ verduurzamingadvies nog niet zoveel kan. Zoals architecten dat gewend zijn moet dat worden uitgewerkt in een voorontwerp en vervolgens definitief ontwerp - en dat kost klauwen met geld. De gemeente gaat daarom met zeven (7) van de bovengenoemde 2000 VvE’s een proef doen om deze kosten via het warmtefonds voor te financieren. 

Al met al rijst uit de gemeentelijke teksten een ietwat ander beeld op dan uit de analyse van de minister, namelijk dat VvE’s binnen de huidige regels wél prima kunnen isoleren en verduurzamen, zolang de VvE-leden ze maar goed worden geactiveerd en de besturen goed geadviseerd.

Dat lijkt in het licht van de degelijke ministeriële een kwetsbare keuze van de gemeente. Net als het op basis van dit denken recent voor € 8 miljoen aan VvE-begeleiding en -advies inkopen bij vooral architectenbureaus uit vooral Rotterdam en Delft. Slechts één verdwaalde Amsterdamse architect kreeg ook een deelopdracht. Echter, architecten zijn niet gespecialiseerd in het onderkennen van bijvoorbeeld juridische barrières, laat staan voorstellen te doen hoe daarmee om te gaan. Evenmin zijn ze altijd even gericht op ‘laaghangend isolatie-fruit ‘. Dat schuurt met wat VvE’s nú nodig hebben: praktische steun om snel praktische -en juridisch veilige- stappen te zetten.

Meer leren van eerdere ervaringen

De gemeentelijke organisatie als uitvoerder van Zita Pels’ goede ambities lijkt nog veel te kunnen leren van praktische VvE-ervaringen buiten en binnen Amsterdam. Bijvoorbeeld van de lessen uit Schiedam van Laetitia Ouillet (hier, hier, hier en hier) of de vele door Frank Steenkamp beschreven voorbeelden van VvE-verduurzaming in Leiden (hier en hier).

·        Van fossiel tot fossiel 

Veel kan de gemeente ook leren van het mooie en nuttige rapport ‘Van Fossiel tot Fossiel’ van de hand van Annette Terpstra en Eric Spee. Zij beschrijven vooral verdrietige ervaringen van diverse Amsterdamse VvE’s die pogen te verduurzamen. Neem nou de VvE die een torenhoge vervolgofferte kreeg van een hen eerder door de gemeente toebedeeld (!) architectenbureau. Gelukkig hoorden ze nog nét op tijd dat hun gebouw technisch überhaupt ongeschikt was voor de te begeleiden overstap op stadswarmte. Of die VvE waar een aantal bestuursleden zich rót werkte om naar aardgasvrij te gaan. Alles uitgezocht, inclusief financiering etc – om op de ALV te worden weggestemd door de commerciële eigenaren. Het rapport bevat 

de nodige adviezen aan de gemeente. Te trekken les: met adviseren en activeren ben je er niet. De gemeenteraad besprak het rapport op 16 november jl. Hopelijk denken de raadsleden er nog vaak aan terug.

·        VvE special Amsterdam Nul 20

Een volgende zeer leesbare bron is het decembernummer van de schitterende periodiek Amsterdam Nul 20. In de intro op een VvE-special beschrijft de -als hoofdredacteur helaas vertrekkende- Fred van der Molen de moeizame verduurzaming binnen VvE’s. Hij citeert de programmamanager ‘Duurzaamheid en VvE’ van woningcorporatie Ymere:

“In een VvE waar de eigenaren simpelweg niet de middelen hebben om een extra bijdrage te dragen, bijvoorbeeld omdat het water hen al tot aan de lippen staat vanwege de hoge inflatie en stijgende hypotheekrente, zullen we geduld moeten hebben. En kunnen we alleen in kleine stappen ons uiteindelijke doel behalen.”

Rode draad in de special is dat bij verduurzaming van VvE’s de kans op succes wordt in hoge mate bepaald door de aanwezigheid van vrijwilligers zijn die zich er jarenlang met eindeloos veel uren met hart en ziel in blijven vastbijten. Opnieuw: met adviseren en activeren ben je er niet.

Hoogoord West

Uiterst interessant zijn de praktijkverhalen in deze special. Vaak VvE’s die ook door de gemeente al jarenlang als voorbeeld worden opgevoerd. Neem nou VvE Hoogoord West, een van de twee oudste Bijlmerflats. Met heel veel moeite van enkele bestuursleden en miljoenen grote subsidies is nu het nodige achterstallig onderhoud weggewerkt. De verwarming was al aardgasvrij - maar er wordt nog wel op gas gekookt. De uitsmijter van het artikel? De VvE wil nu doorpakken en de flat helemaal gasloos maken. Echter: “we hebben een gemeentelijke subsidie aangevraagd voor het gasvrij maken, maar onze contactpersoon daar is weg. Sindsdien is er radiostilte. Mocht er nog eens groen licht komen, dan kunnen we aan de slag.”

‘Icoonproject’ de twee Senso’s

Amsterdam Nul 20 beschrijft ook de case van de twee Senso VvE’s. Die hebben de gemeentelijke verduurzamingsvoorbeelden een haast iconische status. Feitelijk zijn twee flats uit de jaren ‘70 voorzien van nieuwe kozijnen, HR+++ glas, deels ook dak-en vloerisolatie. Het artikel meldt dat er door te weinig reserveringen achterstallig onderhoud was, inclusief rottende kozijnen. Dat is boeiend, immers vanaf de jaren ’70 via de huur is voor die reserveringen gespaard. Hiernaast blijkt bij deze VvE’s Eigen Haard wel heel erg dominant: ten eerste met 700 van de 935 woningen (over-) grooteigenaar. Vervolgens is de beheerder het bedrijf Eigen Haard BV (handelsnaam: ‘Arlanda’), een 100% dochter van de Stichting Eigen Haard. En dan de klap op de vuurpijl: deze woco is blijkens de KvK uittreksels in beide VvE’s ook nog eens bestuurslid. Hetgeen de vraag doet rijzen hoe toch dit gebrek aan reserveringen heeft kunnen ontstaan - en waarom dat mede op de particuliere kopers is afgewenteld.

Aardgasvrij?

Het doel om aardgasvrij te worden lijkt bij de Senso’s inmiddels niet meer haalbaar. Het bestuur van Senso 2 (inclusief daarin de woco?) wil na slechte ervaringen alleen nog schriftelijk communiceren.
Wil men verder verduurzamen, aardgasvrij worden? De bewoners twijfelen, ook al “omdat communicatie soms lastig is gebleken tijdens dit project.” Eigenlijk groeit het de vrijwillige bestuurders boven het hoofd: ”Het is lastig om te schakelen met de grote partijen die allemaal hun zegje willen doen over onze wijk.” Ze hopen op extra subsidie en vooral meer ondersteuning: “Het complexe landschap van subsidies en de ondoorzichtige belangen zijn voor een vrijwilligersbestuur als het onze te ingewikkeld en ontransparant.”

Die communicatie in en met de Senso’s kwam ook voorbij tijdens de recente VvE-avond in Pakhuis de Zwijger. Na het hoofdprogramma, een live discussie tussen een tafeltje forumleden op AT5, mocht het publiek nog een halfuur in gesprek met de forumleden. Een oudere heer legde rustig en met argumenten uit waarom hij als huurder in een van de twee Senso’s heel wat minder enthousiast was over de aanpak dan het forumlid van woco Eigen Haard. Diens reactie vanaf het podium: “deze huurder kan zijn klachten prima laten oplossen door de uitstekend functionerende Bewonerscommissie in zijn complex”. Waarop de heer reageerde: “ik ben een van de léden van de commissie…”. Als ietwat onthutst zaalpubliek hoorden we het forumlid nog mompelen “mijn beeld was dat het best goed ging in de Senso’s.”

•        Andere Amsterdamse VvE’s

AVB kent nog meer (schaarse) voorbeelden van hoofdstedelijke VvE’s die met jarenlang geploeter zo ver kwamen dat ze een lening van het warmtefonds konden aanvragen. Die VvE’s merken nu dat ze voor een omgevingsvergunning nog door vele gemeentelijke hoepels moet springen. Zo moet je architect langs bij vakgenoten in de Commissie ruimtelijke kwaliteit, om bijv. te horen: “Je kunt beter schroefkopjes van drie in plaats van vier mm dik gebruiken.” De VvE’s moeten een flora en faunascan en een stikstofdepositie berekening aanleveren. Al is die depositie bij verbouwingen miniem, maar kan de berekening ervan duizenden euro’s kosten. Ben je er dan als VvE? Nou nee, de gemeente doet bij grote verbouwingen onderzoek naar crimineel vermogen in de VvE. Dat begint met een overduidelijk niet voor VvE’s gemaakt formulier. Bij elkaar is het bijna onmogelijk binnen zes maanden je omgevingsvergunning te krijgen – en daarna vervalt de offerte van het Warmtefonds en moeten alle ALV besluiten opnieuw. Kortom: van ervaren Amsterdamse VvE-besturen kan de gemeente veel leren.

Advies aan gemeente

Los van alle kritiek verdient het gemeentebestuur lof voor de huidige aandacht voor Verenigingen van Eigenaren (VvE's). Tegelijkertijd vraagt de huidige uitwerking van deze aandacht om verdere evaluatie. Het vertrouwen in de capaciteit van VvE's om bouwkundige advisering en activering zelfstandig aan te pakken, staat op gespannen voet met de juiste analyse van de minister dat de huidige regelgeving belemmerend en eigenlijk zelfs blokkerend werkt.

Voor veel VvE's is het eenvoudigweg nog te vroeg voor ingrijpende bouwkundige veranderingen onder leiding van architecten. In de huidige fase hebben VvE's vaak meer baat bij praktische isolatiespecialisten (bijvoorbeeld de Fixbrigade-plus) dan bij gespecialiseerde architecten.

Het advies aan de gemeente luidt daarom als volgt: laat zo snel mogelijk een onafhankelijke partij onderzoeken waarom er in de afgelopen 17 jaar zo weinig VvE-woningen zijn verduurzaamd ondanks het al die jaren door Amsterdam gevoerde duurzaamheidsbeleid. Niet om schuldigen op te sporen, wel om oorzaken en omstandigheden op te sporen en te voorkomen dat die de komende jaren onveranderd blijven tegenwerken.

Raadpleeg de werkelijke ervaringsdeskundigen binnen de VvE's daarnaast ook om de op dit moment talrijke interne gemééntelijke obstakels te identificeren. 

Vertaal al deze bevindingen naar het VvE-bestendig maken van alle relevante onderdelen en processen binnen de gemeente. Te beginnen met vergunningsprocessen en de betrokken ambtenaren. Gebruik de komende jaren vooral als voorbereiding op een periode waarin na de verbeteringen in wet- en regelgeving meer mogelijk zal zijn. 

Het adviseren van VvE's om nu al richting bouwkundig complexe en vaak tot vrijwel zeker vastlopende trajecten te gaan, zal voornamelijk leiden tot teleurstelling en het afhaken van bestuursleden. Dit zal resulteren in magere prestaties tegen eind 2025, in aanloop naar de Raadsverkiezingen.

********

PDF van januari 2024 editie van AVB: hier