Ruzies over reparaties en verduurzaming bij VvE's is toenemend probleem

Onderstaand een samenvatting van een nieuwsbericht over een recent onderzoek (PDF).  VEH liet onderzoeken hoe het leefklimaat in VvE-gebouwen ernstig kan lijden onder conflicten tussern de VvE-leden.
VvENet herkent de geschetste situatie. VvE recht is complex, veel moeilijker dan veel mensen tijd en zin in hebben. Het helpt niet mee dat er ook bij betrokken instanties tot aan makelaars, banken of bijv. CBS en gemeenten aan toe veel spraakverwarring heerst tussen een eigen huis en een 'koopwoning' in een VvE. Een VvE-woning is (althans in Nederland) echter niét een koopwoning. Het is slechts een gelimiteerd gebruiksrecht. Die verwarring is om te beginnen al een uiterst 'vruchtbare' voedingsbodem voor conflicten in een VvE. Weinigen zullen zich bijv. realiseren dat je als bewoner van een VvE-woning door de andere leden uit 'jouw' huis gezet kan worden - en dat je dan zelf naar de rechter moet met de vraag of dat besluit wel rechtsgeldig is. Zo ja dan blijf je een dakloze eigenaar. Bij huurwoningen en échte koopwoningen is het ondenkbaar dat je buren je uit je huis kunnen zetten.

VvENet wil dat kopers van een appartementsrecht door makelaars, financiers en notarissen veel beter worden geïnformeerd dat zijj mét het kopen van een appartementsrecht ook lid worden van een Vereniging - waarvoor zij direct medeverantwoordelijk worden. En waarvban zij natuurlijk mee de financiële risico's op hun schouders nemen.

En dat niet alleen, je loopt ook een stevig risico deelgenoot te worden in een al bestaand of later conflict in je vereniging - tussen of zelfs met je directe buren.

Blij met initatief Rechtbank Noord-Holland

VvENet is daarom blij dat namens de Rechtspraak rechter Pieter van Riemsdijk het initiatief nam tot het project VoorRecht: een op oplossing van een conflict gerichte aanpak - die toch een formele procedure is, maar dan met begeleiding. Dat kan bijv. helpen om een slepend conflict eindelijk te 'begraven', zonder dat er een uitspraak van een rechter nodig is. Op 9 juli 2024 om 21:30 uur besteed Nieuwsuur aandacht aan de VvE-problemen, inclusief een interview met rechter Van Riemsdijk.

* * * * * 

Steeds meer ook ernstige conflicten

In een grote Rotterdamse VvE zorgde het meerderheidsbesluit tot overstap naar stadsverwarming begin 2024 tot een burenoorlog. Bewoners werden bedreigd, auto's bekrast en er werd hondenpoep in brievenbussen gegooid. De voormalige voorzitter van de Vereniging van Eigenaars (VvE) van de flat, vertelt hoe haar gezondheid er bijna aan onderdoor ging. Dit conflict is geen geïsoleerd geval; uit een rondgang van Vereniging Eigen Huis (VEH) blijkt dat in ruim 40 procent van de VvE's langdurige conflicten heersen over gezamenlijke uitgaven voor onderhoud en verduurzaming.

Groeiende Complexiteit van VvE-taken

Iedereen die een appartement bezit, is automatisch lid van een VvE. Deze verenigingen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw en beslissen over uitgaven voor reparaties en verduurzaming. Door de energietransitie en strengere eisen aan de kwaliteit en veiligheid van woningen, moeten VvE's steeds ingewikkeldere en kostbaardere beslissingen nemen. Dit leidt vaak tot conflicten, vooral wanneer bewoners van mening verschillen over investeringen in bijvoorbeeld zonnepanelen of aansluiting op een warmtenet.

Rechtszaken en Escalaties

Het afgelopen jaar zijn er volgens VEH 125 rechtszaken gevoerd over kwesties zoals onderhoud, verduurzaming en achterstallige betalingen. Bewoners zijn zich vaak niet bewust van hun rechten en plichten, wat bijdraagt aan het ontstaan van conflicten. Kleine meningsverschillen escaleren snel omdat bewoners die in hetzelfde gebouw wonen, voortdurend met elkaar geconfronteerd worden.

In de Rotterdamse VvE leidde een beslissing om aan te sluiten op het warmtenet tot ernstige spanningen. Hoewel een tweederde meerderheid voor de aansluiting stemde, maakten tegenstanders bezwaar en weigerden zij afhankelijk te zijn van Vattenfall als enige warmteleverancier. Het VvE-bestuur stapte naar de rechter om medewerking van alle bewoners af te dwingen en kreeg gelijk, maar dit leidde tot pesterijen en bedreigingen. Uiteindelijk legden installateurs het werk neer wegens een onveilige werksituatie en stapte het VvE-bestuur op, zonder dat nieuwe bestuursleden zich aandienden.

Alternatieve Oplossingen en Bemiddeling

Volgens VEH-directeur Cindy Kremer illustreren de problemen bij de Poort van Zuid hoe contraproductief rechtszaken kunnen zijn. Bewoners staan tegenover elkaar in de rechtbank en moeten daarna weer samen verder. Om conflicten beter aan te pakken, heeft rechter Pieter van Riemsdijk in Noord-Holland het initiatief voorRecht gestart. VvE-leden die met een conflict naar de kantonrechter stappen, worden eerst verwezen naar dit platform voor informatie en bemiddeling via een mediator, zonder zitting en advocaten. Kremer hoopt dat dit initiatief landelijk toegankelijk wordt, zodat conflicten kunnen worden opgelost voordat ze escaleren.

Conclusie

Conflicten over onderhoud en verduurzaming binnen VvE's zijn een groeiend probleem, mede door de complexere en financieel zwaardere beslissingen die genomen moeten worden. Bemiddeling en betere informatievoorziening kunnen helpen deze conflicten te verminderen en zo het woonplezier en de samenwerking binnen VvE's te verbeteren.