Nederland kan prima besluiten dat VvE-leden wél eigenaar worden van hun woning

In Nederland is een "appartementseigenaar" eigenlijk helemaal geen eigenaar van een woning. Je bent slechts mede-eigenaar van álle woningen in je VvE én de gezamenlijke delen van het gebouw. Net zoals al je mede-leden mede-eigenaar zijn van het door jou bewoonde of verhuurde appartement en de rest. De eigenaren van de ca. 2 miljoen VvE-appartementen in Nederland zijn alleen maar eigenaar van het (verhandelbare) recht om een bepaald deel van het VvE-gebouw exclusief te gebruiken. Met soms extra beperkingen, het kan bijv. zijn dat de radiatoren in je 'eigen' woning van de VvE zijn en je ze alleen na toestemming van je mede-leden mag vervangen.

Bij het ontstaan van het appartementsrecht, vastgelegd in Titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Men heeft destijds 'gewinkeld' in het  verenigingsrecht, het goederenrecht, het gemeenschapsrecht en het eigendomsrecht. Dat alles is vervolgens bekroond met de onjuiste benaming 'appartementseigenaar'.

Dat 'exclusieve gebruiksrecht' is overigens niet absoluut. Dat wordt wellicht het best geïllustreerd door het gegeven dat je mede-VvE-leden onder omstandigheden kunnen besluiten jou het gebruik te verbieden, ook al mag je daarna de woning nog wel verhuren. Om dat verbod mogelijk op te heffen moet je zelf naar de rechter. Ofwel een aanzienlijk verschil met goed beschermde huurders of 'echte' woningeigenaren.

Elders in de EU en daar omheen

In Nederland is het 'geregeld' als bovenstaand - maar hoe is dat eigenlijk elders? Het blijkt dat er veel landen zijn waar de eigenaar van een appartement wel degelijk óók de juridische eigenaar is van zijn woning - en natuurlijk mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen. Ofwel er zijn geen juridisch-technische bezwaren om het anders dan in Nederland te doen.
Nog mooier: veel landen met direct eigendom zijn lid van de EU, ofwel er is niets in het EU-recht wat Nederland zou weerhouden om ook het directe eigendom van een appartement in te voeren.

Onderstaand een mooi overzicht, met dank aan AI Chatgpt4o.

In veel landen is VvE-eigendomsrecht beter geregeld dan in Nederland

De eigendomsstructuur voor woningen binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) of Homeowners Association (HOA) varieert in de Europese Unie en het Verenigd Koninkrijk. Hier is een overzicht van de algemene juridische eigendomsstatus voor huiseigenaren in VvE's of HOA's in deze landen:

1. *Nederland*: In Nederland zijn huiseigenaren in een VvE niet de directe juridische eigenaren van hun individuele units, maar bezitten zij een aandeel in het gebouw via de VvE, die de juridische eigenaar is van het pand.

2. *Verenigd Koninkrijk*: In het VK zijn huiseigenaren meestal de directe juridische eigenaren van hun eigendommen, zelfs wanneer zij deel uitmaken van een HOA. De HOA beheert de gemeenschappelijke ruimtes maar is niet de eigenaar van de individuele units.

Voor de EU-landen kan de situatie als volgt worden samengevat:

3. *Duitsland*: Huiseigenaren zijn directe eigenaren van hun units en delen het eigendom van gemeenschappelijke ruimtes via een VvE.

4. *Frankrijk*: Huiseigenaren bezitten direct hun individuele units terwijl ze het eigendom van gemeenschappelijke ruimtes delen via de copropriété (vergelijkbaar met een VvE).

5. *Italië*: Direct eigendom van individuele units is de norm, met gedeeld eigendom van gemeenschappelijke ruimtes via een condominio (VvE-equivalent).

6. *Spanje*: Huiseigenaren bezitten direct hun units en de VvE beheert de gedeelde ruimtes.

7. *België*: Vergelijkbaar met Nederland zijn appartementseigenaren mede-eigenaren van het gebouw en het land, beheerd door een VvE.

Voor andere EU-landen is het model over het algemeen vergelijkbaar met dat van het VK en Duitsland, waar huiseigenaren directe eigenaren zijn van hun units en de VvE het beheer van gemeenschappelijke ruimtes verzorgt. Er kunnen echter enkele variaties en specifieke juridische kaders zijn afhankelijk van lokale regelgeving en tradities.