VvENET wijst Expertgroep Warmtetransitie op juridische aspecten en -kosten energietransitie

De komende maanden werkt de gemeente Amsterdam aan het vernieuwen van de gemeentelijke visie op de Warmtetransitie ("van het gas af"). Anders dan de vorige keer worden nu (zeer lofwaardig) al in het begin 'mensen van buiten' betrokken, waaronder ook vertegenwoordigers van huurders en VvE's. Met name wordt nu gekeken naar het voor Amsterdam inzetbaar maken van een uiterst complex rekenmodel van het PBL. 

VvENET zal in de recent gestarte werkgroep wijzen op een vaak vergeten kostencomponent bij het verduurzamen van VvE's: voor juridische begeleiding en voor benodigde handelingen van de notaris. Vaak moet namelijk de Splitsingsakte worden aangepast - en dat is een tijdrovende, omslachtige en daarom kostbare kwestie. Denk rustig aan €1.000 à €`1.500 per woning - en soms nog heel wat meer.

Gebouw op warmtenet, woning van gas af? Wat kan en mag de VvE?

Advocaat Mr. Richard P.M. de Laat schreef eerder onder bovenstaande titel een doorwrocht artikel over de juridische en notariële complicaties van de energietransitie voor VvE's. Onderstaand een korte weergave, het hele artikel is zeer de moeite waard!

De energietransitie stelt Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) voor complexe juridische uitdagingen. Steeds vaker wordt overwogen om gebouwen aan te sluiten op een warmtenet, wat gevolgen heeft voor individuele eigenaars omdat ook privé-installaties moeten worden aangepast of vervangen. De centrale vraag is of de VvE juridisch bevoegd is om dergelijke ingrijpende besluiten te nemen, zeker wanneer deze besluiten zich uitstrekken tot privé-gedeelten van appartementen.

Een recente uitspraak van de voorzieningenrechter in Rotterdam heeft deze discussie aangescherpt. Hoewel de rechter bepaalde dat bewoners gedwongen konden worden hun medewerking te verlenen aan aansluiting op een warmtenet, roept deze beslissing belangrijke vragen op. De uitspraak lijkt voorbij te gaan aan de juridische beperking dat VvE’s geen besluiten mogen nemen die in strijd zijn met de splitsingsakte en het reglement. Het probleem hierbij is dat installaties als individuele cv-ketels en gasfornuizen doorgaans als privé worden aangemerkt, en dus niet onder het beheer van de VvE vallen.

Hierdoor ontstaat een juridische spanningsveld:

• De mogelijke nietigheid van besluiten die in privézaken ingrijpen, omdat deze strijdig kunnen zijn met het splitsingsreglement.

• De noodzaak van wijziging van de splitsingsakte, indien toch ingrijpende veranderingen wenselijk of noodzakelijk zijn.

• De kosten, tijd en energie die verbonden zijn aan een wijziging van de splitsingsakte, inclusief eventuele schadeloosstelling van eigenaren die niet instemmen met dergelijke wijzigingen.

De auteur benadrukt dat het juridisch zuiverder en veiliger is om vooraf de splitsingsakte aan te passen, ondanks dat dit een kostbaar en tijdrovend proces is. Tegelijkertijd wijst hij op de dringende maatschappelijke behoefte aan duidelijkere en ruimere bevoegdheden voor VvE’s—een zogenaamde ‘doorzettingsmacht’—om de energietransitie op grote schaal te kunnen realiseren zonder afhankelijkheid van uiteenlopende interpretaties van splitsingsaktes, reglementen en gerechtelijke uitspraken.