De grote blinde vlek: gemengde VvE's ontbreken in Amsterdamse renovatieafspraken

56% van alle Amsterdamse woningen valt onder een VvE, maar in de lopende kaderafspraken tussen gemeente en woningcorporaties komen ze niet voor. Een gemiste kans die de energietransitie belemmert.

De gemeente Amsterdam en woningcorporaties hebben uitgebreide afspraken gemaakt over hoe renovaties aangepakt moeten worden. Het resultaat: een degelijk "Handboek Vernieuwing & Verbetering" dat corporaties en huurders helpt bij complexe renovatietrajecten. Maar er zit een opmerkelijke lacune in: VvE's worden nergens genoemd - terwijl één op elke vijf woningen hoort bij een 'gemengde' VvE met naast kopers ook (sociale) huurwoningen van een corporatie aan boord.

De omvang van het probleem

Even de cijfers op een rij:

• 56% van alle Amsterdamse woningen behoort tot een VvE
• 38% van de woningvoorraad zit in gemengde VvE's
• Bijna 20% van alle woningen bevindt zich in gemengde VvE's met corporatiewoningen

Dat laatste punt is cruciaal: bijna één op de vijf Amsterdamse woningen zit in een situatie waar de huidige kaderafspraken geen rekening mee houden. Het gaat hier niet om een klein detail, maar om een substantieel deel van de woningvoorraad. Hoe lastig het isoleren en verduurzamen van gemengde VVE's is staat helder beshreven in ons boek "De lange hordenloop", hier te downloaden. 

Corporaties en VvE's in de knel

Voor woningcorporaties en de VvE's levert dit een lastige spagaat op. Corporatieprocessen zijn ingericht op:

• Volledige zeggenschap over gebouwen
• Directe besluitvorming over onderhoud en renovatie
• Bilaterale relaties met huurders

Maar in VvE-verband is de realiteit anders:

• De VvE is juridisch eigenaar
• Besluitvorming moet via de Algemene Ledenvergadering
• Er zijn meerdere belanghebbenden met verschillende belangen

De paradox: corporaties zijn vaak wel beheerder van het complex, maar niet (volledig) eigenaar. Als beheerder hebben ze operationele controle, als mede-eigenaar beperkte beslissingsbevoegdheid, en als verhuurder verplichtingen die ze niet zelfstandig kunnen nakomen.

Gevolgen voor de energietransitie

Deze institutionele mismatch heeft concrete gevolgen voor de verduurzaming:

Structurele vertraging - Zonder heldere kaders zijn corporaties terughoudend met initiatieven in VvE's. Het gevolg: processen die onnodig lang duren. VvE Buitendok in Noord had bijvoorbeeld vijf jaar voorbereiding nodig.

Vermijdingsgedrag - Corporaties kunnen geneigd zijn VvE-complexen lager te prioriteren in hun verduurzamingsplannen, te wachten tot particuliere eigenaren het initiatief nemen, of minimaal te investeren. Voor de kopers en besturen in dergelijke VvE's lastig en frustrerend.

Gemiste kansen - Juist de combinatie van beheerder en grote eigenaar biedt mogelijkheden: professionele kennis over verduurzaming, toegang tot gunstige financiering en ervaring met bewonersparticipatie. Deze kansen blijven nu vaak onbenut - en dat is voor kopers en besturen in dergelijke VvE's slecht te begrijpen.

Ongelijke behandeling - Het risico bestaat dat corporatiecomplexen sneller verduurzaamd worden dan VvE's, waardoor huurders én kopers in VvE's achterblijven bij andere corporatiehuurders.

Wat nu?

De oplossing ligt voor de hand: erkenning door de gemeente van de VvE-realiteit in de kaderafspraken. Concreet zou dat kunnen betekenen:

1. Een separate VvE-module met procesafspraken voor dubbele trajecten, duidelijke rolverdeling en financieringsafspraken die de VvE-structuur respecteren.

2. Proactieve rol voor corporaties die hun beheerderschap inzetten voor verduurzaming, particuliere mede-eigenaren actief betrekken en expertise delen met VvE-besturen.

3. Experimenteerruimte via pilots waarbij corporaties integrale verduurzamingsplannen ontwikkelen en best practices voor gemengde VvE's uitwerken.

De urgentie

Het negeren van VvE-structuren in de kaderafspraken is geen administratief detail. Het belemmert de verduurzaming van bijna 20% van de woningvoorraad, plaatst corporaties in een onmogelijke positie en creëert ongelijkheid tussen huurders.

Zonder aanpassing dreigt een aanzienlijk deel van Amsterdam achter te blijven in de energietransitie - juist in het segment waar corporaties door hun dubbele rol als beheerder én eigenaar het verschil zouden kunnen maken.

De gemeente Amsterdam profileert zich graag als koploper in duurzaamheid. Tijd om die ambitie ook waar te maken voor ook deze 20% van de woningvoorraad.