Op 8 januari 2026 bespreekt de Amsterdamse Raadscommissie Duurzaamheid en Circulaire Economie (DC) het Berenschot rapport over VvE's, Splitsingsakten en verduurzaming.

VvENET levert zowel onderstaande schriftelijke inbreng als een mondelinge korte toelichting.

================

Schriftelijke inspraak

Berenschot-rapport: Splitsingsakte als barrière voor de warmtetransitie

Commissie Duurzaamheid en Circulaire Economie (DC) – 8 januari 2026

Agendapunt: Bespreking Berenschot-onderzoek “juridische obstakels VvE’s”

Documentinformatie

Datum: 6 januari 2026

Indiener: Stichting VvENET Amsterdam/MRA

Betreft: Zorgen over juridische risico's bij VvE-verduurzaming

SAMENVATTING

Waar wij uw aandacht voor vragen

1. Het probleem lijkt actueler dan gedacht

Wij maken ons zorgen dat er in Amsterdam VvE's zijn die de afgelopen jaren besluiten hebben genomen over collectieve warmteaansluiting die juridisch kwetsbaar kunnen zijn. Sommige van deze VvE's zijn geadviseerd en mede gefinancierd door de gemeente. Het Berenschot-rapport bevestigt dat 72% van de VvE's eerst de splitsingsakte zou moeten wijzigen voordat zij rechtsgeldig kunnen verduurzamen. De voorziening in de nieuwe Warmtewet mitigeert – maar alleen in wijken waar de gemeente het gas laat afsluiten.

2. Recente jurisprudentie geeft te denken

De Rechtbank Amsterdam heeft op 9 oktober 2025 een VvE-besluit over rookgasafvoeren nietig verklaard wegens strijd met de splitsingsakte. Dit vonnis maakt duidelijk dat het probleem niet theoretisch is. Bovendien kent nietigheid – anders dan vernietigbaarheid – geen vervaltermijn: een nietig besluit kan ook jaren later nog worden aangevochten.

3. Een concrete casus ter illustratie

In deze inspraak beschrijven wij VvE X: een Amsterdamse VvE met 15 tot 20 woningen die met gemeentelijke ondersteuning heeft besloten over te stappen op collectieve warmte – zonder de splitsingsakte aan te passen. Op basis van het recente vonnis vrezen wij dat dit besluit juridisch kwetsbaar is. VvE X lijkt geen uitzondering: er zijn waarschijnlijk meer VvE's in vergelijkbare situaties.

ONZE SUGGESTIES

Wij hopen dat de raad wil overwegen om het college te vragen:

1. Te inventariseren welke VvE's mogelijk in een kwetsbare juridische positie verkeren

2. Deze VvE's te informeren over de juridische risico's en mogelijke vervolgstappen

3. De haalbaarheid te onderzoeken van een 'VvE Wasstraat' – een servicepunt dat VvE's begeleidt bij juridische toetsing en aktewijziging

4. Na te denken over ondersteuning voor VvE's die al in de problemen zitten

Wij realiseren ons dat dit complexe materie is en dat de gemeente al veel doet om VvE's te ondersteunen. Met deze inspraak willen wij vooral wijzen op een risico dat mogelijk nog onvoldoende in beeld is.

1. Inleiding

Stichting VvENET Amsterdam/MRA is een in 2024 opgerichte belangenorganisatie voor Verenigingen van Eigenaars in de Metropoolregio Amsterdam. Amsterdam telt circa 25.000 VvE’s met ca. 56% van alle woningen in de stad. Wij zijn verheugd dat de gemeenteraad het Berenschot-rapport bespreekt en maken graag van de gelegenheid gebruik om enkele zorgen te delen.

Het Berenschot-rapport bevestigt wat ook in de praktijk steeds duidelijker wordt: de splitsingsakte vormt voor veel VvE's een juridische barrière voor verduurzaming én mogelijk een groot juridisch en financieel risico. Wij vrezen dat het probleem in sommige gevallen urgenter is dan het rapport suggereert. Er lijken namelijk VvE's te zijn die al besluiten hebben genomen die juridisch kwetsbaar en daarmee financieel riskant kunnen zijn.

In deze inspraak illustreren wij onze zorgen aan de hand van een concrete Amsterdamse casus: VvE X. Wij denken dat deze VvE representatief kan zijn voor meerdere vergelijkbare situaties in de stad.

De nieuwe Warmtewet maakt de besluitvorming in VvE’s over aansluiting op een warmtenet makkelijker. Echter, dat geldt uitsluitend voor VvE’s in gebieden die door de gemeente zijn aangewezen voor het afsluiten van de gaslevering. Vooralsnog is daarvan geen sprake en de verwachting is dat de afsluitprogramma tot nog 2050 of langer decénnia kan duren. Ofwel daar waar de gemeente en VvE’s sneller willen is de geschetste problematiek van toepassing.

2. Context

2.1 Omvang

Amsterdam telt circa 25.000 VvE's met daarin 270.000 woningen – ruim de helft van de totale woningvoorraad. Het Berenschot-rapport concludeert dat 72% van de VvE's die willen verduurzamen, eerst de splitsingsakte zou moeten wijzigen. Als dit percentage klopt, gaat het potentieel om duizenden VvE's die juridische ondersteuning nodig hebben.

2.2 Recente rechtspraak

We wijzen u graag op twee uitspraken van respectievelijke de Rechtbank en het Gerechtshof, beide in Amsterdam en beide over rookgasafvoeren. In beide zaken hebben de rechters de Splitsingsakte scherp gelezen – en de uitkomsten zijn diametraal. Prima te begrijpen voor superspecialisten, echter schier onnavolgbaar voor gewone burgers en VvE-besturen en -leden:

• Rechtbank Amsterdam, 9 oktober 2025: Een besluit van een VvE met Modelreglement 1992 (in deze identiek aan MR 1972 en MR 1983) over rookgasafvoeren is nietig verklaard. Het vonnis maakt duidelijk dat individuele rookgasafvoeren bij Modelreglement 1992 privézaken zijn waarover de VvE niet kan (en mag) besluiten. Dat kan eventueel pas na wijziging van de Splitsingsakte.

• Gerechtshof Amsterdam, 25 november 2025: Dit arrest gaat over een VvE met MR 2006 en bevestigt dat de uitkomst afhangt van het toepasselijke modelreglement en het type installatie.

Het Poort van Zuid-arrest (Hof Den Haag, december 2023), dat soms wordt aangehaald als steun voor VvE-besluitvorming over warmtetransitie, betrof een kort geding en bovendien een gebouw met een collectief rookgasafvoersysteem. Bij gebouwen met individuele rookgasafvoeren lijkt de situatie anders te liggen.

Recent stemde de Eerste Kamer in met de nieuwe Warmtewet. Daarin is met het Amendement Grinwis/Bontenbal geregeld dat de leden van VvE’s makkelijker en bindend kunnen besluiten over het overstappen op een duurzame collectieve warmtebron. Voor Amsterdam heel welkom want belangrijk. Echter: deze maatregel geldt alleen voor VvE’s in gebieden waarvan de gemeente heeft besloten dat de gaslevering er wordt afgesloten.

2.3 Het onderscheid

Bij Modelreglement 1992 (en 1972 en 1983) – vermoedelijk veel voorkomend in Amsterdam en juist bij VvE’s die isolatie en transitie behoeven – lijkt te gelden:

Type RGA	Status bij MR 1992	VvE-bevoegdheid	Juridisch risico
Collectief (CLV)	Gemeenschappelijk	Waarschijnlijk wel	Matig
Individueel	Privé	Waarschijnlijk niet	Hoog

3. Casus: VvE X

Om onze zorgen te concretiseren, beschrijven wij VvE X – een Amsterdamse VvE waarvan wij de situatie enigszins kennen.

3.1 Kenmerken

• Gebouwtransformatie uit midden jaren '90

• Splitsingsakte volgens Modelreglement 1992

• Circa 18 woningen, ongemengde VvE (alleen particuliere eigenaren)

• Bevat zowel individuele als collectieve rookgasafvoeren

• Heeft besloten over te stappen van individuele CV-ketels naar een collectieve externe warmtebron

• Heeft de splitsingsakte niet aangepast

• Is voor de verduurzaming aanzienlijk geadviseerd en mede gefinancierd door de gemeente Amsterdam

3.2 Onze zorg

VvE X heeft Modelreglement 1992. Als de rechtspraak van de Rechtbank Amsterdam ook op deze situatie van toepassing is, dan zijn de individuele rookgasafvoeren privézaken. Het besluit om over te stappen op collectieve warmte raakt aan deze privé-installaties. Wij vrezen dat het besluit daardoor juridisch kwetsbaar kan zijn.

Wat ons extra zorgen baart: nietigheid kent geen vervaltermijn. Een nietig besluit kan ook jaren later nog worden aangevochten, ook door nieuwe eigenaren die na het besluit hebben gekocht. Dit betekent dat VvE X – en mogelijk andere VvE's in vergelijkbare situaties – langdurig in onzekerheid verkeert.

3.3 De gemeentelijke betrokkenheid

VvE X is – net als veel verduurzamende VvE's – ondersteund door de gemeente. Wij twijfelen er niet aan dat deze ondersteuning te goeder trouw is verleend.

Tegelijk maken wij ons zorgen over de vraag wat er gebeurt als blijkt dat besluiten juridisch niet houdbaar zijn. Wij denken dat het verstandig is om hier tijdig over na te denken – zowel voor de betrokken VvE's als voor de gemeente.

4. Vergelijking

De situatie van VvE X lijkt sterk op die in de zaak over een andere (ook Amsterdamse) VvE bij de Rechtbank Amsterdam:

Factor	VvE X	Rb Amsterdam	Poort van Zuid
Modelreglement	MR 1992	MR 1992	MR 1992
Type RGA	Individueel	Individueel	Collectief (CLV)
Aktewijziging	Nee	Nee	Nee
Uitkomst rechtszaak	?	Nietig	Rechtsgeldig (kort geding)

5. Suggesties

Wij realiseren ons dat de gemeente al veel doet om VvE's te ondersteunen bij verduurzaming. Met alle bij een jonge stichting passende bescheidenheid willen wij enkele suggesties doen die mogelijk kunnen helpen om risico's te beperken.

5.1 Op korte termijn

1. Inventarisatie: Zou het mogelijk zijn om in kaart te brengen welke VvE's de afgelopen jaren met gemeentelijke ondersteuning verduurzamingsbesluiten hebben genomen zonder aktewijziging?

2. Informeren: Zou de gemeente deze VvE's kunnen informeren over de recente rechtspraak en de mogelijke risico's – en de oplossing daarvan, namelijk Aktewijziging?

3. Juridische toetsing: het lijkt zinvol zijn om na “VvE X” ook van andere mogelijk kwetsbare VvE’s de juridische positie te laten beoordelen door een specialist.

5.2 Op langere termijn

1. VvE Wasstraat: Het Berenschot-rapport beveelt aan om VvE's te ondersteunen bij aktewijziging. Een gemeentelijk servicepunt – een 'VvE Wasstraat' – zou VvE's kunnen begeleiden bij juridische toetsing en aktewijziging. Wij hopen dat de raad de haalbaarheid hiervan wil laten onderzoeken.

2. Subsidievoorwaarden: Zou juridische toetsing een voorwaarde kunnen worden voor subsidieverlening aan VvE-verduurzamingsprojecten

3. Financiële ondersteuning: Aktewijziging kost naar schatting € 1.000-3.000 of meer per VvE-woning. Zou de gemeente kunnen nadenken over een aanpak om VvE's hierin te ondersteunen, bijvoorbeeld door stroomlijning, gezamenlijke inkoop?

6. Tot slot

Het Berenschot-rapport bevestigt dat de splitsingsakte voor veel VvE's een barrière vormt voor verduurzaming. Wij vrezen dat het probleem in sommige gevallen urgenter is dan gedacht: er zijn mogelijk VvE's die al besluiten hebben genomen die juridisch kwetsbaar zijn.

De casus van VvE X illustreert onze zorg: een VvE die te goeder trouw, met gemeentelijke ondersteuning, heeft besloten te verduurzamen, maar nu mogelijk in een kwetsbare juridische positie verkeert. Wij denken dat VvE X niet alleen staat.

Wij hopen dat de gemeenteraad bereid is om deze zorgen mee te nemen in de bespreking van het Berenschot-rapport. VvENET wil ook helpen. Onze RvA telt landelijke experts. Claudia Siewers promoveerde op splitsingsakten, werkte mee aan Berenschot-rapport. Net als Laetitia Ouillet, de motor achter ‘het wonder van Schiédam’, waar men de Akten wel gewijzigd krijgt.

Wij danken de commissie voor de gelegenheid tot inspraak.

Hoogachtend,

Stichting VvENET Amsterdam/MRA

Bijlage: Bronnen

Jurisprudentie

• HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286 (Martinuskerk)

• Gerechtshof Den Haag 19 december 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2742 (Poort van Zuid)

• Gerechtshof Amsterdam 25 november 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3169

• Rechtbank Amsterdam 9 oktober 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:7398

Rapporten

• Berenschot, Onderzoek wijziging splitsingsakte, augustus 2025

• WMANL, Advies over Wijziging van de splitsingsakte, maart 2025

Over VvENET Amsterdam/MRA

Stichting VvENET Amsterdam/MRA is een in 2024 opgerichte belangenorganisatie voor Verenigingen van Eigenaars in de Metropoolregio Amsterdam Onze Raad van Advies bestaat uit deskundigen op het gebied van appartementsrecht, gemeentelijk beleid en woningmarkt. Meer informatie: www.vvenet.nl

Zoeken in deze blog

VvENET Amsterdam/MRA

Schriftelijke inspraak Berenschot-rapport: Splitsingsakte als barrière voor de warmtetransitie