Nadere informatie voor Onderzoeksraad voor Veiligheid bij verzoek tot instellen onderzoek

Naar aanleiding van ons verzoek leek het goed de Onderzoeksraad te voorzien van onderstaande nadere informatie over enkele buitengemiddelde kenmerken van de Amsterdamse woningvoorraad.

----------------

Aan de Onderzoeksraad voor Veiligheid
Bouw en Brand
per e-mail: info@onderzoeksraad.nl


Amsterdam, 5 september 2024
Betreft: nadere informatie bij verzoek tot het instellen van een onderzoek


Geachte dames en heren,

Veel dank voor uw bevestiging van ons verzoek tot het instellen van een onderzoek. Graag vullen we dat verzoek aan met onderstaande contextuele informatie.

In Amsterdam behoort ca. 54% van de woningvoorraad tot een Vereniging van Eigenaren (VvE) in totaal ca. 240.000 van de ca. 460.000 woningen (CBS, 2023). Dat percentage is het hoogste van alle steden in de EU en ontstond sinds ca. 1965.

De afgelopen 30 jaar is in Amsterdam ook het aantal ‘gemengde’ VvE’s, met zowel een verhurende grooteigenaar als individuele appartementseigenaren exponentieel gegroeid, tot inmiddels ca. 38% van de woningvoorraad (CBS), ofwel ca. 176.000 woningen.

Bij de gemengde VvE’s gaat het in aanzienlijke mate om voorheen 100% huurcomplexen met sociale woningen, in eigendom van zowel particuliere eigenaren als woningcorporaties. Om deze complexen te kunnen splitsen tot VvE’s dienden de oorspronkelijke eigenaren voorafgaand toestemming te verkrijgen van de gemeente, de zgn. Splitsingsvergunning.

Bij particuliere eigenaren hanteerde de gemeente zeer strikte voorwaarden, zo moest voorafgaand aan splitsing het gebouw tot vrijwel nieuwstaat worden gerenoveerd. Bij het verzoek tot splitsing moest de eigenaar diverse externe onafhankelijke rapporten voegen, ten bewijze dat het casco in zeer goede staat verkeerde en de (o.a. elektrische-) installaties veilig waren. Bijgevoegd artikel uit de publicatie Amsterdam Nul 20 brengt dat in beeld.

Bij de splitsende woningcorporaties hanteerde de gemeente een geheel ander regime, namelijk dat van het Splitsingsconvenant. Hierin beloofden (en beloven) de woningcorporaties betrokken te blijven bij de te splitsen gebouwen alsmede dat zij gedurende een aantal jaren bij bepaalde gebreken hun verantwoordelijkheid zullen nemen. Een concreet voorbeeld is de bepaling dat 15 jaar na de datum van splitsing een inspectie van de fundamenten zal plaatsvinden. Daarbij kan, naar wens van de betreffende woningcorporatie, een medewerker van de gemeente aanwezig zijn. Van afspraken over controle en handhaving door de gemeente was geen sprake.

Naar ons als Stichting VvEnet bekend heeft de verplichte renovatie van particulier te splitsen gebouwen geleid tot een ongekende kwaliteitsimpuls. Dit geheel in tegenstelling tot de voormalige corporatiegebouwen waar we louter berichten ontvangen over de slechte staat van onderhoud en tekort schietend beheer van de VvE-afdeling van de betreffende corporaties. Ter illustratie: ook na meerdere jaren van onderzoek is ons geen voorbeeld bekend waar bovengenoemde “15 jaars funderingsinspectie” daadwerkelijk plaats vond. Wel kennen we een voorbeeld van een VvE met corporatie Stichting Eigen Haard als grooteigenaar en Eigen Haard BV als technisch beheerder alwaar het VvE-bestuur actief vroeg naar deze controle. Dit omdat het complex uit ca. 1957 scheuren in de gevels vertoonde. De reactie van de beheerder: “Dat komt niet door de fundering, maar door het zwaardere verkeer op de nabijgelegen Cornelis Lelylaan.”

Bij het onderhavige geval van fataal openbarsten van een heetwaterleiding gaat het om een op grond van bovengenoemd convenant door de gemeente vergunde splitsing. Bij die leiding gaat het vermoedelijk om een onderdeel van een zgn. blokverwarming. in Amsterdam telt ca. 26.000 woningen in gebouwen met een blokverwarming (CBS) uit de jaren ’50 tot ‘70 en daarvan is een aanzienlijk aantal gelegen in gemengde VvE’s.

Met het voorgaande wil niet gezegd zijn dat in alle dergelijke gebouwen vergelijkbaar gevaarlijke situaties bestaan, noch dat alle voormalige woningcorporatie-huurcomplexen zo verwaarloosd zijn. Echter, de kans dat de problematiek breder is lijkt logischerwijs zeer aanwezig en van uw eventuele onderzoek zou daarom een belangrijk signaal en preventieve werking uit kunnen gaan.


Hoogachtend,

Stichting VvEnet Amsterdam en MRA

Dirk van der Woude
Voorzitter

Jochem Floor
Secretaris