Nietige VvE-besluiten: wanneer gaat een ledenvergadering te ver?

 

Rechtbank Amsterdam maakte onlangs glashelder: een VvE kan niet zomaar alle besluiten nemen. Sommige besluiten zijn van meet af aan nietig – alsof ze nooit genomen zijn.

De zaak in het kort

In een appartementencomplex aan de [locatie] ontstond een geschil over onbetaalde bouwkosten. De aannemer Keyser Bouw eiste betaling van de VvE, hoewel elk van de drie appartementseigenaren individueel een contract met de aannemer had gesloten.

Tijdens de ledenvergadering van 13 maart 2025 besloot de VvE – met 2 stemmen voor en 1 tegen – om:

• De vorderingen van de aannemer te accepteren als VvE-schuld
• Alle kosten volledig toe te rekenen aan één appartementseigenaar
• De voorzitter procesvolmacht te geven om deze bedragen te innen

De kantonrechter verklaarde alle besluiten nietig.

Wat betekent 'nietig'?

Dit is cruciaal om te begrijpen: een besluit is nietig als het in strijd is met de wet of de statuten (de splitsingsakte). Een nietig besluit wordt juridisch behandeld alsof het nooit genomen is.

Nietig versus vernietigbaar

• Nietig: het besluit is vanaf het begin waardeloos, er hoeft niets vernietigd te worden
• Vernietigbaar: het besluit geldt in principe, maar kan door de rechter ongedaan worden gemaakt (bijvoorbeeld bij strijd met redelijkheid en billijkheid)

Waarom waren deze besluiten nietig?

De rechtbank noemde drie redenen:

1. De VvE was niet bevoegd

De VvE voert alleen het beheer over de gemeenschap. Het (af)bouwen van het gebouw valt daar niet onder – dit is een zaak van de gezamenlijke appartementseigenaren zelf. De individuele eigenaren hadden elk hun eigen contract met de aannemer gesloten. De VvE kon deze vorderingen dus niet zomaar accepteren.

2. Geen gekwalificeerde meerderheid

Voor besluiten boven een bepaald bedrag (hier ruim € 325.000) eiste het reglement een tweederde meerderheid. Deze meerderheid was er niet (2 van de 3 stemmen is geen tweederde van alle stemmen).

3. Afwijking van de verdeelsleutel

De splitsingsakte bepaalde dat kosten verdeeld moesten worden volgens vaste aandelen (158/547e, 263/547e en 126/547e). De VvE mocht hier niet van afwijken door alle kosten aan één eigenaar toe te rekenen.

Wat kunnen VvE's hiervan leren?

Check altijd de bevoegdheden. Voordat u als ledenvergadering een besluit neemt, moet u controleren:

1. Staat het in de splitsingsakte? Sommige zaken (zoals bouwwerkzaamheden aan het gebouw) zijn voorbehouden aan de gezamenlijke eigenaren en vallen niet onder VvE-beheer
2. Is een bijzondere meerderheid vereist? Grote financiële besluiten vereisen vaak een tweederde of driekwart meerderheid
3. Zijn er verdeelsleutels van toepassing? U kunt niet zomaar afwijken van de in de splitsingsakte vastgelegde verdeling

En de proceskosten?

Een bijkomend leermoment: het bestuur had geen machtiging van de ledenvergadering om tegenverzoeken in te dienen. Een tegenverzoek is geen 'verweer voeren' maar het starten van een nieuwe procedure, waarvoor toestemming nodig is. Ook dit liep dus mis.

De VvE werd veroordeeld tot betaling van de proceskosten van € 1.241,50.

Conclusie

Deze uitspraak onderstreept het belang van zorgvuldig besturen. Lees uw splitsingsakte en reglement goed door voordat belangrijke besluiten worden genomen. Bij twijfel: schakel juridisch advies in. Want een nietig besluit is erger dan geen besluit – het kan leiden tot rechtszaken, kosten en escalatie.

Heeft u vragen over de bevoegdheden van uw VvE? Neem contact op met een gespecialiseerde adviseur.

---

Bron: Rechtbank Amsterdam 7 augustus 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:5791