Het VvE-dilemma: te complex voor de gewone eigenaar?

"Een VvE wordt geregeerd door de domme meerderheid" – zo luidde een uitspraak die jaren geleden op een VvE-forum viel. Een provocerende stelling, maar één die een pijnlijke waarheid blootlegt. Niet omdat appartementseigenaren dom zouden zijn, integendeel. Het probleem zit hem vooral in de enorme kloof tussen wat van eigenaren wordt verwacht en wat hen wordt verteld bij de aankoop van hun appartement.

Een onzichtbare complexiteit

Wanneer je een appartement koopt, krijg je van de makelaar te horen hoeveel vierkante meters het heeft, hoe de buurt is en wat de maandelijkse VvE-bijdrage bedraagt. De projectontwikkelaar toont je mooie impressies. De notaris laat je stapels papieren tekenen. Maar niemand – werkelijk niemand – legt uit dat je iets heel bijzonders koopt: niet de woning zelf, maar het recht om een appartement te bewonen of te verhuren.

En dat is fundamenteel anders dan de meeste mensen denken. In Nederland is de VvE eigenaar van het hele gebouw, inclusief jouw appartement. Jij koopt slechts een appartementsrecht: het recht om een specifiek deel te gebruiken. Dat is een uniek Nederlands systeem, anders dan bijvoorbeeld in Duitsland of Frankrijk waar je daadwerkelijk eigenaar bent van je woning. En aan dat recht kunnen voorwaarden verbonden zijn. Sterker nog: als je je niet aan de regels houdt, kunnen de andere VvE-leden zelfs besluiten om jou dat gebruiksrecht te ontzeggen.

Dit wordt vrijwel nooit uitgelegd bij de aankoop. Het VvE-construct is daarmee niet alleen complex, het is ook fundamenteel anders dan wat mensen denken te kopen.

De valstrik van "de meerderheid beslist"

In veel VvE's leeft de gedachte: als de meerderheid het wil, dan mag het. Het voelt logisch, democratisch zelfs. Maar de werkelijkheid is weerbarstiger. Een VvE-besluit kan juridisch nietig zijn, ook al heeft 100% van de eigenaren ervoor gestemd.

Rob, die regelmatig bijdraagt aan het forum van NederlandVvE, beschrijft in een recent artikel hoe dit in de praktijk misgaat. Vergaderingen worden enthousiast afgerond, iedereen is het eens, er wordt eindelijk iets gedaan aan dat langverwachte onderhoud. Tot maanden of jaren later blijkt dat het besluit niet rechtsgeldig was. Een vergadering die te laat is aangekondigd, kosten die ten onrechte uit de VvE-pot worden betaald, of een verkeerde verdeling van de uitgaven – het komt vaker voor dan je zou denken.

Onwetendheid, geen onwil

En daar zit hem nu net de crux: in de meeste gevallen gebeurt dit niet uit kwade wil. Het is onwetendheid. Mensen stemmen op gevoel, op wat redelijk lijkt, op basis van wat "zo altijd is gegaan". Volkomen begrijpelijk, want wie heeft er nou verstand van splitsingsrecht, de Wet VvE of de juridische constructie van appartementsrechten en mede-eigendom?

Het probleem wordt nog pijnlijker wanneer degene die de regels wél kent – die eigenaar die de splitsingsakte erbij pakt of wijst op een juridische valkuil – wordt weggezet als zeurpiet of dwarsligger. "In het land der blinden is eenoog koning," schrijft Rob, "maar in een VvE wordt die eenoog vaak verketterd." Terwijl juist die persoon voorkomt dat de hele vereniging ongewild de fout in gaat.

Wat kunnen we eraan doen?

Is er dan geen hoop? Jawel, zeker. Maar het begint met erkenning: het VvE-construct is te complex voor de gemiddelde burger zonder ondersteuning of voorlichting. Daarom zijn een paar stappen van belang, goed omschrven op de site van Nederland VvE:

Als appartementseigenaar:

• Verdiep je in de basisregels over VvE's – niet omdat je advocaat moet worden, maar om te begrijpen waar je aan meedoet
• Lees de splitsingsakte minstens één keer goed door
• Weet wat wel en niet via een gewone stemming kan worden besloten
• Stel vragen, bijvoorbeeld op forums zoals NederlandVvE.nl
• Wantrouw de uitspraak "zo doen we het altijd" – dat is vaak het begin van problemen

Als sector (makelaars, ontwikkelaars, notarissen):

• Neem de verantwoordelijkheid om kopers écht voor te lichten over wat een VvE inhoudt en wat een appartementsrecht precies betekent
• Leg uit dat je in Nederland niet de woning koopt, maar het alleen het (ook nig eens beperkte) recht om deze te gebruiken
• Verwijs naar bronnen waar mensen zich kunnen verdiepen in hun rechten en plichten

Tot slot

De uitspraak "een VvE wordt geregeerd door de domme meerderheid" klinkt hard, maar moet eigenlijk anders worden gelezen: een VvE wordt te vaak geregeerd door een onwetende meerderheid. Niet uit domheid, maar omdat het systeem te ingewikkeld is en niemand de tijd neemt om dit uit te leggen.

Als we VvE's beter willen laten functioneren, moeten we niet de eigenaren de schuld geven, maar erkennen dat het systeem zelf om betere ondersteuning en voorlichting vraagt. Want een goed functionerende VvE begint niet bij grote woorden of persoonlijke voorkeuren, maar bij kennis. En die kennis moet toegankelijk zijn voor iedereen.

---

Dit artikel is geïnspireerd door een opiniestuk van Rob, regelmatig bezoeker van het forum van NederlandVvE. Wij danken hem voor zijn inzichten en het aankaarten van dit belangrijke onderwerp.