Wie geen rekening wil houden met buren, moet niet in een VvE gaan wonen

Een recente rechtbankuitspraak onderstreept een fundamentele waarheid over het wonen in een appartementencomplex: het vereist de bereidheid om rekening met elkaar te houden.

De essentie van VvE-wonen

Wonen in een Vereniging van Eigenaars betekent deel uitmaken van een gemeenschap. Je bent weliswaar eigenaar van je eigen woning, maar tegelijkertijd ben je medeverantwoordelijk voor het gebouw en gebonden aan gezamenlijke besluitvorming. Die balans tussen individuele eigendom en collectieve verantwoordelijkheid vormt de kern van het VvE-stelsel.

Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (3 november 2025) illustreert helder wat er gebeurt wanneer een eigenaar die balans uit het oog verliest.

De zaak in grote lijnen

De casus betrof een appartementseigenaar die weigerde mee te werken aan een verduurzamingsproject dat de VvE na zorgvuldig overleg had besloten. De besluiten waren rechtsgeldig genomen tijdens ledenvergaderingen in januari en februari 2025, waarbij alle eigenaren inspraak hadden gehad. Toch weigerde de betreffende eigenaar – die geen bezwaar had gemaakt tijdens de besluitvorming en geen procedure bij de kantonrechter had gestart – om mee te werken aan de uitvoering.

Erger nog: volgens meerdere bewoners gedroeg de eigenaar zich agressief, intimiderend en schreeuwend, waardoor anderen zich onveilig voelden. Ook de financiële verplichtingen werden niet correct nagekomen; voorschotbijdragen werden onregelmatig en naar eigen inzicht betaald in plaats van maandelijks vooruit zoals voorgeschreven.

De heldere rechterlijke boodschap

De voorzieningenrechter was niet mals in zijn oordeel. In de uitspraak staat letterlijk dat hij "als rode draad in de gehele opstelling van gedaagde ten opzichte van de VvE de miskenning van de essentie van het wonen in een appartementsgebouw" zag: rekening houden met elkaar.

Die kernboodschap verdient alle nadruk. Het is niet alleen een juridische verplichting – het is de grondslag van het samenleven in een VvE.

De rechter oordeelde dat de eigenaar:

• Verplicht is mee te werken aan de verduurzamingsplannen
• Toegang tot haar woning moet verlenen voor de werkzaamheden
• Zich niet agressief, intimiderend of schreeuwend mag gedragen
• De voorschotbijdragen maandelijks en stipt vooruit moet betalen

Al deze veroordelingen werden versterkt met dwangsommen tot maximaal €45.000.

Wat betekent dit voor VvE-bewoners?

Deze uitspraak bevestigt enkele belangrijke principes:

1. Besluiten binden alle leden Wanneer een VvE-vergadering rechtsgeldig besluiten neemt over onderhoud, herstel of verduurzaming, zijn alle leden daaraan gebonden. Wie bezwaar heeft, moet dat tijdig kenbaar maken en zo nodig een procedure bij de kantonrechter starten. Achteraf weigeren mee te werken is geen optie.

2. Reglementen zijn er niet voor niets De afspraken in splitsingsreglement en huishoudelijk reglement – over betalingsverplichtingen, toegang voor werkzaamheden, gedragsregels – zijn bindend. Het zijn geen vrijblijvende richtlijnen die ieder naar eigen inzicht kan interpreteren.

3. Asociaal gedrag wordt niet getolereerd Wie zich intimiderend of agressief gedraagt tegenover medebewoners of uitvoerders van VvE-werkzaamheden, overschrijdt een grens. De rechter noemde dit expliciet "asociaal gedrag" dat moet veranderen.

4. Extra werk voor het bestuur is onacceptabel Onregelmatige betalingen, het weigeren van medewerking, het creëren van onnodige conflicten – het levert allemaal extra werk op voor het (vrijwillige) bestuur. Dat is onredelijk en ontoelaatbaar.

De praktijk: wat kan een VvE doen?

Deze uitspraak laat zien dat VvE's effectieve rechtsmiddelen hebben wanneer een lid haar verplichtingen niet nakomt:

• Sommeer eerst formeel: geef duidelijk en schriftelijk aan wat er van het lid wordt verwacht
• Documenteer alles: houd verklaringen van bewoners bij over overlastgevend gedrag
• Weeg schade af: breng in kaart welke concrete schade (kosten, vertraging) het wangedrag oplevert
• Schakel tijdig juridische hulp in: wacht niet te lang met ingrijpen

Zoals deze zaak toont, kan een kort geding snel duidelijkheid scheppen. De rechter heeft geen moeite met het opleggen van dwangsommen wanneer de feiten helder zijn.

Tot slot

Wonen in een VvE is een bewuste keuze. Het biedt voordelen – gezamenlijk onderhoud, kostendeling, collectieve besluitvorming – maar vereist ook de bereidheid om je aan gemeenschappelijke regels te houden en rekening met anderen te houden.

De voorzieningenrechter formuleerde het treffend: het gaat om "de essentie van het wonen in een appartementsgebouw: rekening houden met elkaar."

Wie daar niet toe bereid is, moet zich serieus afvragen of wonen in een VvE wel de juiste keuze is. Want zoals deze uitspraak bevestigt: een VvE hoeft asociaal gedrag niet te tolereren en heeft effectieve middelen om naleving af te dwingen.