In VvE's zijn rookgasafvoeren individuele CV's gemeenschappelijk: Hof Amsterdam schept duidelijkheid

Een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam maakt definitief een einde aan een veelvoorkomende discussie binnen VvE's: rookgasafvoeren van individuele CV-ketels zijn gemeenschappelijk, niet privé.
Voor veel VvE's betekent dit dat ze per appartement al gauw 1000 euro en meer extra moeten sparen in hun Meer Jaren OnderhoudsPlanning MJOP. In Amsterdam, met ca. 270.000 VvE-woningen met merendeels verwarming op aardgas gaat het dan al snel om tientallen miljoenen verschil.

De casus

In een Amsterdams appartementencomplex met 281 appartementen ontstond discussie over de rookgasafvoeren. De VvE nam in april 2024 het besluit dat rookgasafvoeren "feitelijk als privé zaak" moesten worden beschouwd. Eén appartementseigenaar was het daar niet mee eens en stapte naar de rechter.

De kantonrechter verklaarde de besluiten nietig. De VvE ging in hoger beroep, maar ving ook daar bot: op 25 november 2025 bekrachtigde het Gerechtshof Amsterdam de uitspraak.

De kern van het geschil

De VvE betoogde dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen "rookkanalen" (de gemetselde, collectieve schoorsteen) en "rookgasafvoeren" (de individuele leidingen vanaf de CV-ketel). Alleen de eerste zouden gemeenschappelijk zijn, de tweede privé — omdat ze technisch één geheel vormen met de privé CV-ketel.

Het Hof ging hier niet in mee.

Het oordeel van het Hof

Het Hof hanteerde de objectieve uitlegmaatstaf: wat staat er in de splitsingsakte en het modelreglement (in deze VvE: Modelreglemebt 2006) en hoe moet een derde dat begrijpen?

De redenering is helder:

1. Taalkundige uitleg: In artikel 17 lid 1 van het modelreglement staan "rook- en ventilatiekanalen" als gemeenschappelijk vermeld. Van Dale omschrijft een rookkanaal als "pijp, buis enz. waardoor de rook naar de schoorsteen wordt gevoerd." Rookgasafvoeren vallen daar evident onder.
2. Geen beperking opgenomen: Bij andere gemeenschappelijke zaken in artikel 17 staat vaak expliciet dat ze niet gelden voor privé-gedeelten. Bij rookkanalen ontbreekt zo'n beperking — een aanwijzing dat ook de leidingen vanaf privé CV-ketels gemeenschappelijk zijn.
3. Geen lex specialis: De VvE betoogde dat lid 2 (over privé installaties voor verwarming) voorrang zou hebben op lid 1. Het Hof verwierp dit: beide leden gaan over hetzelfde onderwerp en er is geen rangorde.
4. Technische eenheid irrelevant: Dat de CV-ketel en rookgasafvoer technisch bij elkaar horen, betekent niet dat ze juridisch hetzelfde regime volgen. Een deel kan gemeenschappelijk zijn, een ander deel privé.

Praktische gevolgen

De VvE voerde aan dat deze uitleg tot "onaannemelijke rechtsgevolgen" zou leiden, met name certificeringsproblemen onder de Gasketelwet. Het Hof vond dit onvoldoende onderbouwd. Sterker nog: de VvE is juist beter in staat om nieuwe rookgasafvoeren aan te leggen wanneer veranderende veiligheidseisen dat vereisen.

De tegenpartij betoogde dat het juist onveilig is om onderhoud van rookafvoeren aan individuele eigenaren over te laten — een argument dat het Hof niet zonder meer passeerde.

Wat betekent dit voor VvE's?

Deze uitspraak heeft brede relevantie:

• Onderhoud en vervanging van rookgasafvoeren valt onder de verantwoordelijkheid van de VvE, niet van individuele eigenaren.
• Kosten komen ten laste van de gezamenlijke eigenaars.
• Besluiten die rookgasafvoeren tot privé-zaak bestempelen, zijn nietig wegens strijd met het splitsingsreglement.
• Afstemming tussen VvE en eigenaren blijft nodig, maar de regie ligt bij de VvE.

De bredere les

Deze zaak illustreert een terugkerend probleem: VvE's die via een vergaderbesluit proberen te bepalen wat privé of gemeenschappelijk is. Dat kan niet. De splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement zijn leidend. Wil een VvE hier iets aan veranderen, dan is wijziging van de splitsingsakte nodig — een veel zwaardere procedure.

Voor VvE-besturen is de boodschap: lees het reglement zorgvuldig en neem geen besluiten die daarmee in strijd zijn. Voor individuele eigenaren: als u vermoedt dat een besluit nietig is, kunt u dit aan de rechter voorleggen.

---

ECLI:NL:GHAMS:2025:3169, Gerechtshof Amsterdam, 25 november 2025