Tel uw stedelijke rotte kiezen en vrees er de zwarte tanden

Een groeiend deel van de woningen kan nooit meer worden vervangen — en de vernieuwing ernaast maakt dat steeds schrijnender zichtbaar

Notitie voor de wereld van volkshuisvesting: wethouders, raadsleden, ambtenaren, deskundigen en betrokken partijen.

Door stichting VvENET Amsterdam/MRA — juni 2026 - Bijlage: Feitenkaart "De onvervangbare voorraad" (versie 1.1), waarin alle hier gebruikte cijfers en bronnen zijn verantwoord.

1.   De kern

Een groeiend deel van de woningvoorraad kan niet, eigenlijk nóóit meer worden vervangen door nieuwbouw. Bij een woongebouw dat in één hand is — van een corporatie, een belegger — kan de eigenaar na een levensduur van 70 tot 100 jaar afwegen tussen opknappen en sloop/nieuwbouw. Voor het bouwkundig vrijwel identieke gebouw ernaast dat ooit juridisch is gesplitst en deels in appartementen werd verkocht is dat praktisch onmogelijk geworden: sloop vergt instemming van álle eigenaren, alle hypotheekhouders en de erfpachter, en niemand spaart ervoor. Voor veel tot VvE gesplitste woongebouwen, gebouwd tussen 1918 en ca. 1970 is dat niet een probleem in  de verre toekomst: het is al jaren geleden begonnen. U ziet het alleen nog niet heel erg, omdat het verval zich gedraagt als dat van een kies: traag, achterin, en zonder dat één eigenaar de bel luidt. Maar die kiezen staan in dezelfde straten als de huurblokken die met verdiende trots zijn vervangen door veel betere kwaliteit. En juist daardoor worden zij straks de zwarte tanden in de straten. Hoe beter en sneller de zichtbare vernieuwing vordert, hoe scherper het contrast met wat niet vernieuwd kán worden. Tel daarom uw rotte kiezen nu, want de rekening wordt straks zichtbaar.

En: realiseer u dat in die ‘rottende kiezen’ met koop- en huurwoningen ménsen wonen, met alle problemen die horen bij slechte gebouwen. Zoals kinderen met astma door slechte woningen.

En realiseer u ook het goede nieuws: isoleren en verduurzamen zijn precies de activiteiten zijn waarmee je de levensduur van deze gebouwen met décennia kunt verlengen. Ofwel er is wat voor te zeggen juist hier te beginnen.

2.   Inleiding

Een groeiend deel van de woningvoorraad kan niet, eigenlijk nóóit meer, worden vervangen door nieuwbouw. Dat zit zo. Bij een woongebouw dat in één hand is — van een corporatie, een belegger — kan de eigenaar na een levensduur van 70 tot 100 jaar afwegen tussen opknappen en sloop/nieuwbouw.

Voor het vrijwel identieke gebouw ernaast dat ooit is gesplitst en deels in appartementen werd verkocht is dat praktisch onmogelijk geworden: sloop vergt instemming van álle eigenaren, alle hypotheekhouders en de erfpachter, en niemand spaart ervoor. Dit probleem speelt niet in de toekomst, het speelt nu. Voor veel woongebouwen, vooral met bouwjaar tot 1970 is dat probleem groot. U ziet het alleen nog niet, omdat het verval zich gedraagt als een kies: traag, achterin, en zonder dat één eigenaar de bel luidt. Een rotte kies is achterstallig onderhoud dat je nog net kan aanpakken met een grondige renovatie. Bij een zwarte kies is het achterstallige onderhoud zo groot, dat een renovatie niet realistisch is. Rotte kiezen worden zwart, maar niemand die het ziet. Deze kiezen staan in dezelfde straten als de gebouwen die met verdiende trots zijn vervangen door veel betere kwaliteit, in handen van één eigenaar. Hoe beter en sneller de zichtbare vernieuwing vordert, hoe scherper het contrast met wat niet vernieuwd kán worden. Vindt daarom uw rotte kiezen nu, want zwarte kiezen zijn straks niet te vervangen voor nieuwbouw.

3.   Nooit meer vervangbare woningen, nu of straks rotte kiezen

De scheidslijn loopt niet tussen corporatie en koop, maar tussen eigendom in één hand en versnipperd eigendom. En daarbinnen bestaat een glijdende schaal van complexiteit bij het kiezen voor sloop nieuwbouw.  

• Een corporatie staat het sterkst: één eigenaar én een wettelijk herhuisvestingsregime, waarbij huurders een stadsvernieuwingsurgentie en een gemaximeerde verhuiskostenvergoeding krijgen en binnen het eigen bezit kunnen worden teruggeplaatst. 
  
  
• Een belegger met het bezit in één hand kan ook slopen, maar zonder dat regime: die moet hoge vertrekpremies bieden of zelf vervangende woningen regelen. 
  
  
• De gesplitste, qua bezit gefragmenteerde VvE kent geen van beide routes — en heeft bovendien eigenaar-bewoners met een hypotheek, die je niet herhuisvest maar moet uitkopen tegen onmiddellijke aflossing van hun hypotheken en, bij lage opbrengst, voor de verkopers een restschuld. Ofwel die eigenaar-bewoners gaan nooit meewerken aan het besluit tot sloop/nieuwbouw.

Het gevolg is fors: hetzelfde type gebouw, uit dezelfde bouwperiode, heeft twee toekomsten — uitsluitend bepaald door de eigendomsvorm. Is het eigendom in één hand? Dan heeft de eigenaar keuze tussen renovatie en vervanging. Is het eigendom gefragmenteerd? Dan is sloop nieuwbouw bijna onmogelijk. Dat moeten de eigenaren namelijk unaniem samen besluiten, met toestemming van alle hypotheekverstrekkers etc. – en die eigenaren moeten bij sloop meteen die hypotheken aflossen én ze worden dakloos. Ofwel: juridisch is het theoretisch mogelijk, praktisch niet. Waardoor het gebouw tot in lengte van dagen moet blijven staan, terwijl het technisch nooit voor de eeuwigheid is gebouwd. De juridische en praktische onderbouwing staat in de bijlage; de uitkomst is dat een aanzienlijk deel van uw woningvoorraad geen uitweg meer heeft aan het eind van zijn levensduur.

4.   Tel de kiezen: hoeveel, waar, hoe oud

De omvang van dit probleem is geen marginale kwestie. Volgens CBS hebben 132 gemeenten negenentachtig procent van alle VvE-woningen van Nederland. In de oude steden loopt het aandeel ver op: Amsterdam 56 procent, Den Haag 53, Rotterdam 45, Utrecht 35, Haarlem 31, Groningen en Leiden 30 procent. 

Niet elke VvE-woning is acuut in verval — het voornoemde cijfer telt ook nieuwbouw en goed bestuurde kleine VvE's mee. Toch zijn er heel wat verouderde VvE complexen: landelijk is vijfenvijftig procent van alle VvE-woningen vóór 1985 gebouwd, in Amsterdam tweeënzestig procent, en veertig procent zelfs vóór 1945. Dat zijn de gebouwen die de risicoleeftijd van zeventig tot honderdtwintig jaar technische levensduur naderen —  de kiezen die het eerst zullen rotten. Maar de grachtengordel dan, zegt u? Klopt, ieder gebouw is te behouden, mits de eigenaar daarvoor kan wil betalen. Dan is zelfs de Haagse Ridderzaal uit ca. 1288 prima te behouden en te renoveren. Maar die gebouwen hebben vaak één (of enkele) eigenaar(s). Dat ligt anders voor een voormalig huurcomplex in bijvoorbeeld Amsterdam Slotermeer.

5.   Waarom u ze nu niet opvallen — maar straks overal ziet

Het verval van een gefragmenteerde VvE blijft lang onzichtbaar, om vier redenen tegelijk.

·       Het gaat langzaam.

·       Het eigendom is versnipperd, dus geen enkele partij voelt zich verantwoordelijk om aan de bel te trekken.

·       Er is geen vervangingsroute, dus geen project, dus geen aankondiging. En er is geen lintje te knippen aan een gebouw dat niets ondergaat.

·       De aandacht — en de fanfare — gaan naar de zichtbare vernieuwing even verderop: de corporatiesloop met nieuwbouw, gevierd, geteld, gefotografeerd.

Maar die VvE-gebouwen staan niet werkelijk uit het zicht. Zij staan met name in de na-oorlogse wijken, maar ook dichterbij het centrum. Ze staan in dezelfde straten als de met trots vernieuwde huurblokken. Daar zit de essentie die deze notitie aan u wil meegeven: het verval is lang onzichtbaar. Want je moet met je neus op het gebouw staan om het te zien. En achterstallig onderhoud wordt nergens bijgehouden. Niemand houdt bij of VvE’s wel voldoende (kunnen) sparen voor onderhoud en herstel.

In een straat waar het ene blok fonkelnieuw is herbouwd en het identieke blok ernaast langzaam achteruitgaat zonder dat er iets aan gedaan kán worden, wordt het contrast onontkoombaar. De rottende kies die niemand opmerkte, wordt de zwarte tand naast de stralend nieuwe buurman. En hoe beter de vernieuwing slaagt — hoe meer voortanden u prachtig herstelt — hoe scherper de rot ernaast in het oog springt. De stad legt, zonder het te bedoelen, met haar eigen vernieuwing de meetlat aan waarlangs de niet-vernieuwbare gebouwen straks wordt afgemeten.

En een rotte kies blijft niet bij zichzelf. Zij straalt uit naar de hele omgeving: leefbaarheid, veiligheid, de waarde van het omliggende vastgoed, de sociale samenstelling van de buurt. Maar nog belangrijker is de gezondheid van bewoners — denk aan de vochtige naoorlogse flats met kinderen met astma. De schade van een onverwijderbaar vervallend gebouw stopt niet bij de erfgrens. Het heeft grote impact op de bewoners, dus het is logisch om hier als gemeente mee aan de slag te gaan.

6.   Hoe de stad dit zelf maakte

Het ongemakkelijke is dat deze situatie niet is overkomen maar is gegroeid uit beleid. Decennia van splitsingsbeleid — het splitsen en verkopen van voormalig corporatie- en beleggersbezit, vaak met goede bedoelingen rond eigenwoningbezit — hebben vervangbare voorraad omgezet in onvervangbare. Niemand heeft ooit besloten dat de stad permanent moest worden. Het is per ongeluk gebeurd, één splitsingsakte tegelijk, en juist omdat elke afzonderlijke splitsing onschuldig leek, voelt niemand de optelsom aankomen.

De geschiedenis waarschuwt dat dit ernst is. Auke van der Woud beschreef4 hoe de destijds meest verstedelijkte natie ter wereld tussen 1750 en 1850 hele steden als Enkhuizen, Haarlem, Leiden en Amsterdam zag leeglopen en slopen — in Haarlem was de bevolking was in 1815 gehalveerd en leek de stad op een bouwval. Tussen 1743 en 1807 werden 1214 percelen gesloopt:

'Straten, waarin voormaals, gelukkige huisgezinnen door den arbeid een gelukkig bestaan vonden, zijn geheel afgebroken en in groene velden herschapen.' 'zoo dat het grootste gedeelte der stad in moestuin of weiland veranderd is'.

Het beeld van Amsterdam:

“De stad zelve begon daardoor vreeselijk te vervallen, geheele rijen huizen stonden ledig; zelfs in drukbezochte gedeelten, in meer aanzienlijke kwartieren, vond men daarvan de blijken. Zoo waren de huizen, die tijdens Koning Lodewijk op den hoek van de Leidschestraat en het Leidscheplein waren ingestort, voor het grootste gedeelte na vijftig jaar nog een woeste plek. [...] Van vele dier erven waren, bij het overdragen aan andere eigenaars [na 1850], de titels van eigendom nauwelijks meer te vinden. Wel een bewijs, hoe weinig waarde men in dien tijd aan deze bezittingen hechtte.”

Steden zijn niet eeuwig. Maar tóén bestond de uitlaatklep nog: bij enkelvoudig eigendom kon worden gesloopt en keerde de grond terug tot moestuin, beschikbaar voor latere bebouwing. Bij de gefragmenteerde VvE-voorraad is die uitlaatklep dichtgelast. Het recht verbiedt nu de sloop die in de achttiende eeuw nog wél kon. De moderne leegloop gaat zou niet eindigen tijdelijke moestuinen maar in  onverwijderbaar verval.

7.   Een Amsterdams probleem dat eendrachtige aandacht eist

In Amsterdam is de aanpak van de oplossingen is op dit moment net zo versnipperd als het eigendom waar het om gaat. Isolatie, energietransitie, warmtetransitie, splitsingsakte-problematiek, VvE-activering en handhaving zijn in de gemeente verdeeld over Wonen, Directe Energie i.o., Grond en Ontwikkeling, en stichting !WOON — zonder merkbare coördinatie. Men gaat een versnipperingsprobleem te lijf met een versnipperd apparaat. Dat werkt zelden, en het verklaart waarom een vraagstuk dat dwars door alle kokers loopt, in geen enkele koker eigenaar heeft.

Daar komt een ongemakkelijke waarheid bij. Omdat er geen vervangingsroute is, heeft Amsterdam er juist nú alle belang bij alles op alles te zetten om te voorkomen dat het stedelijk gebit verder verslechtert. Wie immers wil dat dat er in 2050 een onhanteerbare probleemomvang is ontstaan?

8.   Wat meevalt - en wat niet

Wat meevalt: dit probleem ontploft niet morgen, maar het is al wel begonnen en het langzaam enstiger worden — er is nog tijd en ruimte om te handelen. Op courante locaties is het zelfs denkbaar dat de markt oplossingen biedt, bijv. een projectontwikkelaar die alle VvE-leden uitkoopt en de locatie herontwikkelt. Bovendien is een aanzienlijk deel van de VvE-gebouwen nog jong of klein en is vervanging voorlopig niet aan de orde. Al is dat per stad wel verschillend.

Wat niet meevalt: voor de oudere, gefragmenteerde voorraad op de minder courante locaties — waar uitkoop door een projectontwikkelaar niet rendabel is — bestaat noch een mechanisme, noch een spaarpot, noch een vervangingsroute. Daar is geen markt die het oplost en geen instrument dat ingrijpt. En het is precies die voorraad aan VvE-woningen die, straat na straat, naast de vernieuwing staat.

9.   Wat de stad wél in handen heeft

Dit is geen pleidooi voor wanhoop maar voor agendering en regie. Vier dingen liggen binnen bereik:

1.   Ten eerste: stop met het onbedoeld vergroten van het probleem. Elke nieuwe splitsing zonder zicht op een vervangingsroute doet dat – maar dat kan worden beperkt door strikte kwaliteitseisen aan die splitsing te stellen. Gebruik ze bewust ook met het oog op de lange termijn.

2.   Ten tweede: maak van VvE-activering een volwaardige volkshuisvestingsopgave, niet alleen een duurzaamheidsbijzaak. Een actieve, ingeschreven VvE met een reëel reservefonds en een onderhoudsplan is de eerste verdedigingslinie tegen verval; een slapende VvE is een gebouw zonder iemand aan het stuur. Volgens CBS 2024 is minder dan de helft van de VvE's bij de Kamer van Koophandel ingeschreven, Amsterdam doet het met 61% weinig beter.

3.   Ten derde: organiseer de coördinatie die er nu niet is. Eén plek in de gemeente die het vraagstuk in samenhang draagt — voorraad, recht, financiering, transitie — in plaats van vijf kokers die elk een stukje zien.

4.   Ten vierde: agendeer de structurele uitweg waar zij thuishoort, bij de wetgever. De oplossing voor het ontbreken van een vervangingsroute is nationaal, niet gemeentelijk. Andere landen tonen dat het binnen het Europese recht op eigendom kan: Frankrijk heeft een publiekrechtelijke route om vervallen appartementsgebouwen in het algemeen belang en tegen schadeloosstelling aan te pakken (zie bijlage). Nederland heeft die niet. Een stad met 56 procent van haar voorraad in VvE's heeft alle reden om dat onderwerp op de landelijke tafel te leggen.

De rotte kiezen zijn er al; u kunt ze tellen. Of u ze ook aanpakt voordat ze zwart worden, is een keuze — en de tijd om die keuze te maken is nu, terwijl het verval nog stil is en de straat nog niet de rekening toont.

10.    Eindnoten

De volledige verantwoording van de voorraad-, leeftijds-, eigendoms- en registratiecijfers, van de juridische grendel en van de internationale vergelijking staat in de bijgevoegde Feitenkaart "De onvervangbare voorraad" (v1.1). Hieronder alleen de bronnen die in deze notitie rechtstreeks worden aangehaald.

1.   CBS i.s.m. Kadaster, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren 2024

(peildatum 1 januari 2024; gepubliceerd 17 december 2025). Voorraadaandelen, bouwjaar en

KvK-inschrijving berekend op Tabel 1, 2 en 3. https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2025/51/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2024

2.   Hoge Raad 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286 (Martinikerk-Arrest); en Burgerlijk Wetboek Boek 5, art. 5:126, 5:139, 5:140 en 5:144 — de juridische grendel onder sloop en aktewijziging. https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2023:286 Frankrijk, publiekrechtelijke aanpak van vervallen appartementsgebouwen (loi Vivien, ORCOD, loi habitat dégradé 2024) — zie feitenkaart, §4. https://www.banquedesterritoires.fr/presentation-de-la-procedure-dexpropriation-pour-cause-dutilite-publique-des-immeubles-indignes

3.   Sloop en vernieuwing corporatiebezit Nieuw-West (Rochdale, Stadgenoot, Ymere, Eigen Haard, de Alliantie) — overzichtsdossiers NUL20. https://www.nul20.nl/dossiers/hier-gebeurt-nieuw-west

4.   Auke van der Woud, Het lege land. De ruimtelijke orde van Nederland 1798–1848 (1987); en De nieuwe wereld. Het ontstaan van het moderne Nederland (Bert Bakker, 2006; ISBN 978-90-351-2983-2).

========================================================== 

Feiten in kaart: de onvervangbare voorraad

Gedeelde bijlage bij drie notities over onsloopbare VvE-gebouwen — onderhoud, voorraad en warmtetransitie, bezien vanuit de perspectieven van VvE-leden en -bestuurders, vanuit dat van volkshuisvesters en vanuit dat van verduurzamers.

Versie 1.0 — peildatum CBS-cijfers: 1 januari 2024

1.   Doel van deze feitenkaart

Deze kaart bundelt het feitelijke fundament onder drie notities die zich tot verschillende doelgroepen richten:

·       VvE-besturen en -leden;

·       de wereld van volkshuisvesting;

·       de wereld van duurzaamheid en warmtetransitie.

De drie notities lezen dezelfde cijfers op drie manieren; deze bijlage houdt die cijfers stabiel en op één plek. Wie de redenering wil natrekken, vindt hier de bron achter elke bewering.

Eén onderliggende stelling verbindt de drie: een groeiend deel van de stedelijke woningvoorraad zit in een eigendomsvorm die — anders dan gebouwen met één eigenaar — geen praktische vervangingsroute kent. Het verval van deze gebouwen is traag, hetv eigendom is versnipperd en grotendeels onzichtbaar, terwijl de zichtbare vernieuwing (sloop met nieuwbouw van huurgebouwen) juist die gebouwen betreft die wél vervangen kúnnen worden. De zichtbaarheid is omgekeerd evenredig aan de ernst.

2.   VvE-gebouwen: hoeveel en waar

Bron: CBS i.s.m. Kadaster, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren, 1 januari 2024 (Tabel 1 en Tabel 3). Eigen berekening op het tabellenbestand.

•     Nederland telt 146.995 VvE's met minimaal één woning en 1.541.680 woningen in VvE's

— circa 19% van de totale woningvoorraad.

•     De spreiding over over de 342 gemeenten is zeer scheef:

Aandeel VvE-woningen in de gemeentelijke voorraad	Aantal gemeenten	Aandeel van alle gemeenten	VvE-woningen samen
≥ 50%	2	0,6%	414.815
≥ 40%	7	2,0%	611.460
≥ 30%	14	4,1%	782.350
≥ 20%	42	12,3%	1.057.445
≥ 10%	132	38,6%	1.379.370
≥ 5%	257	75,1%	1.509.880

•     132 gemeenten — bijna vier op de tien — hebben 10% of meer van hun woningvoorraad in VvE's. In die 132 gemeenten samen staat 89% van álle VvE-woningen van Nederland.

De gemeenten met het hoogste aandeel (kolom: percentage van de gemeentelijke woningvoorraad / absoluut aantal VvE-woningen):

 

Gemeente	% voorraad	VvE-woningen
Amsterdam	56%	270.965
's-Gravenhage	53%	143.850
Rotterdam	45%	144.895
Leidschendam-Voorburg	45%	17.030
Rijswijk (ZH.)	44%	12.730
Diemen	43%	6.755
Schiedam	40%	15.235
Utrecht	35%	58.545
Delft	33%	17.990
Capelle aan den IJssel	32%	10.210
Haarlem	31%	24.930
Groningen	30%	36.840
Leiden	30%	19.335
Amstelveen	29%	12.470

 

Ter vergelijking: Almere 18% (16.205), Eindhoven 22% (26.090), Nijmegen 23% (19.725), Breda

20% (17.955).

Belangrijke beperking: het percentage telt alle woningen in VvE's mee — ook nieuwbouw, kleine VvE's van twee of drie woningen, en goed bestuurde verenigingen. Het meet dus de maximale risico op het hierna beschreven structurele mechanisme, niet de acuut bedreigde VvE-woningvoorraad. Welk deel daadwerkelijk en op welke termijn in verval raakt, hangt af van bouwjaar en van de mate waarin de VvE actief hun gebouw onderhoudt (zie §2 en §6).

3.   Hoe ‘bejaard’ zijn VvE-gebouwen

De gebouwen die hun technische levensduur het eerst naderen, zijn de oudere. Een woonblok uit de de jaren ’20 en ’30 en zeker vanuit de naoorlogse wederopbouw heeft een verwachte technische levensduur in de orde van zeventig tot honderdtwintig jaar; de oudste delen zitten nu al in dat venster.

Bron: CBS 2024, Tabel 3 (bouwjaar woningen in VvE's). Eigen berekening.

 

Bouwjaar	Nederland	Amsterdam
voor 1945	325.120 (21%)	107.430 (40%)
voor 1965 (cumulatief)	531.230 (34%)	128.095 (47%)
voor 1985 (cumulatief)	851.220 (55%)	167.690 (62%)
2005 en later	352.030 (23%)	61.410 (23%)

 

Landelijk is meer dan de helft (55%) van alle VvE-woningen vóór 1985 gebouwd; in Amsterdam 62%, en 40% zelfs vóór 1945. Dit is de deelvoorraad waarop de notities zich richten wanneer zij over "verval" spreken — niet de gehele VvE-voorraad.

Eigendom binnen de VvE-voorraad (Tabel 3): landelijk is 48% koop, 20% corporatiehuur en 32% overige huur; in Amsterdam 39% koop, 26% corporatiehuur en 35% overige huur. Meer dan de helft van de VvE-woningen is dus huur of een mengvorm — een aanwijzing voor het grote aandeel gemengde en gemixte VvE's, waarin eigenaar-bewoners en eigenaar-verhuurders tot één besluit moeten komen.

4.   Waarom VvE-woningen een vervangingsroute missen

De scheidslijn is niet "corporatie versus VvE", maar eigendom in één hand versus versnipperd eigendom — en binnen het eerste loopt een glijdende schaal van leegmaakbaarheid. Hoe makkelijk een gebouw kan worden leeggemaakt en vervangen, kent een hiërarchie:

1.     Corporatiebezit — de gunstigste positie. Eén eigenaar én een wettelijk herhuisvestingsre-gime: huurders krijgen bij sloop een stadsvernieuwingsurgentie (voorrang op vervangende woonruimte) en een wettelijk gemaximeerde verhuiskostenvergoeding, en kunnen binnen het eigen bezit worden teruggeplaatst. Het leegmaken is geregeld, begrensd en betaalbaar.

2.     Overige verhuurders (institutionele beleggers zoals Vesteda, familie-beleggers) — ei-gendom in één hand, zonder dat regime. Slopen kan, want het bezit is niet versnipperd; maar het leegmaken is duurder en onzekerder. Zonder stadsvernieuwingsurgentie voor de huurders moet de verhuurder hoge vertrekpremies bieden of zelf vergelijkbare vervangende huisvesting regelen — mogelijk, maar tegen een prijs en in een onderhandeling per huurder.

3.     Gesplitste, gefragmenteerde VvE's — de grendel. Geen van beide routes. Geen beschik-kingsmacht in één hand, en de bewoners zijn deels eigenaar-bewoners met een hypotheek: die herhuisvest je niet, die moet je uitkopen tegen onmiddellijke aflossing en, bij lage op-brengst, restschuld.

Op de derde trede zijn er vier punten die voor de onmogelijkheid zorgen:

1.     Sloop is een daad van beschikking, geen beheer. De Hoge Raad bevestigde in het Martinikerk-arrest (24 februari 2023) dat een VvE alleen bevoegd is tot vertegenwoordiging voor het beheer van de gemeenschap (art. 5:126 BW), en dat een aktewijziging die op een be-schikkingsdaad neerkomt alleen kan worden geëffectueerd met medewerking van álle appar-tementseigenaars — de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW. De versoepelde route van een viervijfdemeerderheid (art. 5:139 lid 2) geldt hiervoor uitdrukkelijk niet. Voor sloop is una-nimiteit dus het uitgangspunt.

2.     Daar bovenop: instemming van alle beperkt gerechtigden. Een aktewijziging behoeft de toestemming van hypotheekhouders en, bij erfpacht, van de grondeigenaar (art. 5:139 lid 3). Bij sloop verdwijnt bovendien het onderpand: het appartementsrecht houdt op te bestaan, en hypotheekverstrekkers werken niet mee zonder aflossing of nieuwe zekerheid. Bij lage op-brengst resteert restschuld.

3.     Niemand spaart ervoor. Het wettelijk reservefonds van een VvE is bestemd voor onder-houd, niet voor sloop, herontwikkeling, nieuwbouw of (tijdelijke) herhuisvesting. Voor die kosten bestaat geen reservering en er is geen andere instantie die er voor zorgt.

4.     De rechterlijke route bestaat, maar wordt praktisch niet begaan. Artikel 5:144 BW laat de kantonrechter opheffing van de splitsing zelfs bevelen — onder meer wanneer de feite-lijke situatie afwijkt van de akte (sub c) of het gebouw geheel of gedeeltelijk is gesloopt (sub g) — en art. 5:140 geeft de rechter de mogelijkheid een ‘onredelijk’ weigerende eigenaar te overstemmen. Het is dus juridisch niet onmogelijk. Maar gedocumenteerde gevallen van een gesplitste, deels verkochte VvE (meer dan een handvol woningen) die langs deze weg is gesloopt en herbouwd, zijn niet te vinden. De opheffing van een splitsing vindt in de praktijk uitsluitend plaats wanneer alle appartementsrechten weer in één hand zijn verenigd — dus wanneer de versnippering al ongedaan is gemaakt.

De juiste formulering is daarom niet "juridisch onmogelijk", maar: praktisch vrijwel onbegaanbaar, en feitelijk zijn er geen voorbeelden bekend.

Hoe versnipperd is de voorraad feitelijk? CBS 2024 (Tabel 2) meet per VvE of één eigenaar een meerderheid bezit. In circa 35% van de VvE's heeft één eigenaar meer dan de helft van de wo-ningen (op basis van oppervlakte 56%) — deze zitten dichter bij het "één hand"-uiteinde van de schaal. De overige circa twee derde is sterker versnipperd: precies de categorie waar de grendel het hardst klemt. Dat de uitweg via aktewijziging in de praktijk zelden wordt begaan, blijkt daarnaast uit de geschiedenis van de akten zelf: slechts circa 6% van de VvE's heeft de splitsingsakte ooit gewijzigd (Hasnaoui & Hoops, WPNR 2023).

Het zichtbare spiegelbeeld vindt u bijvoorbeeld in Amsterdam-Nieuw-West, waar corporaties (Rochdale, Stadgenoot, Ymere, Eigen Haard, de Alliantie) honderden technisch vrijwel identieke naoorlogse woningen slopen en herbouwen — mogelijk juist omdat het bezit in één hand is én het herhuisvestingsregime bestaat. De gesplitste-en-verkochte panden van dezelfde bouwperiode er-naast kunnen die route per definitie niet volgen.

5.   Geen natuurwet, maar een ontwerpkeuze

De grendel is geen onvermijdelijkheid en geen eis van het recht op eigendom (art. 1 Eerste Protocol EVRM). Dat blijkt uit twee EVRM-landen zelf.

•     Duitsland kent dezelfde grendel. § 11 van het Wohnungseigentumsgesetz bepaalt dat de gemeenschap van appartementseigenaren in beginsel onontbindbaar is: geen enkele eigenaar, en evenmin een meerderheid, kan opheffing verlangen — ook niet uit gewichtige reden. De enige uitzondering is wanneer het gebouw geheel of gedeeltelijk is verwoest en geen herbouwplicht bestaat. De grendel is dus een kenmerk van het continentale appartementsmodel, niet van het EVRM.

•     Frankrijk heeft de grendel publiekrechtelijk opengebroken. Niet via gedwongen privéverkoop, maar via onteigening van vervallen appartementsgebouwen in het algemeen belang, tegen schadeloosstelling: de "loi Vivien", de opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) met vervroegde inbezitneming, de déclaration de carence, de gerechtelijke splitsing, en de loi habitat dégradé van 9 april 2024. De overheid kan zo een traject van herwaardering óf van begeleide verdwijning (sloop of functiewijziging) voeren. Deze route is EVRM-bestendig, omdat artikel 1 Eerste Protocol ontneming in het algemeen belang tegen vergoeding toestaat.

•     Buiten het EVRM bestaan meerderheidsregimes die een minderheid tot collectieve verkoop of herontwikkeling kunnen dwingen, telkens met marktwaardevergoeding en rechterlijke toets: Singapore (en bloc / collective sale, 80–90% sinds 1999), New South Wales (strata renewal, 75% sinds 2016), en verder onder meer de Northern Territory, West-Australië, Nieuw-Zeeland, diverse Amerikaanse staten, Canadese provincies, Japan en Hongkong.

Twee gevolgtrekkingen. Ten eerste: de Nederlandse leemte is een wetgevingskeuze, geen noodlot. Ten tweede, en eerlijk: zelfs de Franse gereedschapskist grijpt pas aan bij vergevorderd verval en onbewoonbaarheid — het is een antwoord op verval, geen voorkoming ervan. De realistische route blijft dus: verval tot onbewoonbaarheid, en pas dán een zware publiekrechtelijke ingreep. Frankrijk toont dat dit de weg is die landen in de praktijk bewandelen.

6.   Historisch precedent: steden zijn niet eeuwig

Het idee dat de bestaande voorraad er als vanzelf altijd zal staan, is historisch weerlegd. In Het lege land (1987) beschrijft Auke van der Woud hoe de Verenigde Republiek c.q. koninkrijk Nederland als destijds meest verstedelijkte natie ter wereld tussen 1750 en 1850 hele steden zag leeglopen en slopen. Enkhuizen verloor in een eeuw meer dan 1.600 huizen; in Haarlem werden tussen 1743 en 1807 ruim 1.200 percelen gesloopt; in Leiden meer dan 540 huizen; in Amsterdam stonden na de Franse Tijd "geheele rijen huizen" leeg en waren eigendomstitels "nauwelijks meer te vinden" omdat niemand er nog waarde aan hechtte. Koning Willem I moest de sloop in 1815 zelfs aan een vergunning binden, tegen de "ontluistering" van de steden en het verlies aan rijksinkomsten.

De pointe voor vandaag zit in het mechanisme, niet in het verval zelf. Toen de waarde wegviel, kón er gesloopt worden, omdat het eigendom enkelvoudig of eenvoudig was; de grond keerde terug tot moestuin en weiland, beschikbaar voor latere bebouwing. Het verval was reëel maar bleef hanteerbaar. Bij de gefragmenteerde VvE-voorraad is die uitlaatklep dichtgelast: het recht verbiedt de sloop die zich in de achttiende eeuw nog wél kon voltrekken. De moderne leegloop zou niet eindigen in lege bouwkavels, maar in juridisch bevroren, onverwijderbaar verval.

7.   De verbindende paradox: de hefboom die klemzit

De omvang van de toekomstige schade is geen constante maar een variabele — en de belangrijkste knop is onderhoud en verduurzaming.

De verwarmingsopgave is enorm — en is tegelijk levensduurverlenging. Volgens CBS 2024 (Tabel 3) wordt 81% van de VvE-woningen landelijk nog met gas verwarmd (78% via individuele cv of blokverwarming); in Amsterdam 76% (72% individueel/blok). Slechts 16% landelijk en 22% in Amsterdam is aardgasvrij. Het energielabel is voor circa 30% van de woningen onbekend, en 10% heeft label E, F of G. De warmtetransitie raakt dus vrijwel de hele voorraad — en de ingrepen die zij vergt (isolatie, vochtaanpak, gevel- en dakherstel, installatievernieuwing) zijn precies de ingrepen die de technische levensduur van een ouder gebouw met decennia verlengen.

Verduurzaming is in dit licht niet alleen klimaatbeleid, maar het krachtigste beschikbare instrument om het verval te vertragen en zo tijd te kopen voor een structurele oplossing.

Maar dezelfde versnippering die vervanging belet, belemmert ook de renovatie die haar zou uitstellen. De hefboom zit klem in precies hetzelfde mechanisme:

• Een VvE die niet actief is, kan niet besluiten, financieren of uitvoeren. De inschrijving bij de Kamer van Koophandel is sinds 2008 verplicht, maar volgens CBS 2024 is slechts 46% van de VvE's ingeschreven (67.685 van de 146.995) — dus 54% niet (Tabel 2). CBS kan bo-vendien in de data niet waarnemen of een VvE actief dan wel slapend is. Een slapende, niet-ingeschreven VvE is een gebouw zonder iemand aan het stuur.
  
  
• Veel verduurzamingsingrepen overschrijden de kaders van de splitsingsakte en vergen een voorafgaande aktewijziging. Volgens het Berenschot-rapport Verduurzaming en de rol van de splitsingsakte (in opdracht van het ministerie van VRO, openbaar gemaakt 13 november 2025) is tussen 2025 en 2050 voor circa 8.000 VvE's een aktewijziging juridisch noodzake-lijk, uitsluitend om aansluiting op een warmtenet mogelijk te maken; voor nog eens 42.000 tot 60.000 VvE's is zij wenselijk of randvoorwaardelijk. In het minst gunstige scenario be-treft het 68.000 VvE's met samen circa 627.000 woningen — en dan louter de warmtenet-opgave, dus zonder zonnepanelen of optoppen. De doorlooptijd van een aktewijziging be-draagt 16 tot 26 weken.
  
  
• Van de bestaande financieringsregelingen kwalificeert in de praktijk slechts een klein deel van de VvE's. VvENET's trechteranalyse komt op circa 4–9% landelijk en 5–10% in Am-sterdam (v5, 2026), berekend op CBS 2024 en aanvullende bronnen (onder meer de WODC/Atlas Research-evaluatie 2024 en Matrixian 2023).

Daaruit volgt de verbindende conclusie van de drie notities: het wegnemen van de verduurzamings-barrières — financiering die ook slapende en arme VvE's bereikt, een eenvoudiger aktewijziging, en een terugvaloptie voor onaanspreekbare VvE's — is niet alleen klimaatbeleid, maar de hoogst ren-derende ingreep op het hele vraagstuk van de onvervangbare voorraad. Verduurzaming stelt het pro-bleem uit; zij lost het niet op. Maar decennia kopen is precies wat het bouwen van de echte uitweg politiek mogelijk maakt.

 

Herkomst van de cijfers

Alle cijfers in §1 en §2 en de verwarmings- en labelcijfers in §6 zijn berekend op het CBS-tabellenbestand (noot 1). De juridische kern in §3 berust op de wettekst en het Martinikerk-arrest (noten 2–4). De internationale vergelijking in §4 op de aangehaalde wetteksten en overheidsbronnen (noten 5–7). Het historische deel in §5 op de aangeleverde passage uit Van der Woud (noot 8).

Eindnoten

1.     CBS i.s.m. Kadaster, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren 2024 (peildatum 1 januari 2024; gepubliceerd 17 december 2025, op verzoek van het ministerie van VRO; projectnum-mer PR004061). Tabellenbestand, Tabel 1, 2 en 3. Niet-KvK-inschrijving (54%), volledige gasaf-

hankelijkheid (90%) en meerderheidsbelang (35% / 56%) berekend op Tabel 2; bouwjaar, eigendom en verwarming op woningniveau op Tabel 3. https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2025/51/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2024

2.     Burgerlijk Wetboek Boek 5, art. 5:126, 5:139, 5:140 en 5:144. https://wetten.over-heid.nl/BWBR0005288

3.     Hoge Raad 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286 (Mariakapel). https://uitspraken.recht-spraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2023:286

4.     Bespreking: "Vernietiging van een besluit tot wijziging van de splitsingsakte door een VvE", Cassa-tieblog https://cassatieblog.nl/goederenrecht/vernietiging-van-een-besluit-tot-wijziging-van-de-split-singsakte-door-een-vve/; en "VvE slechts bevoegd tot beheersdaden", AD Advocaten https://www.adadvocaten.nl/nieuws/vve-slechts-bevoegd-tot-beheersdaden-en-niet-tot-beschikkings-daden

5.     § 11 Wohnungseigentumsgesetz (Duitsland), "Aufhebung der Gemeinschaft" https://dejure.org/ge-setze/WEG/11.html; toelichting "Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft", Haufe https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/unaufloeslichkeit-der-wohnungseigen-tuemergemeinschaft-wemog_idesk_PI17574_HI637304.html

6.     Frankrijk, instrumentarium copropriétés dégradées: onteigeningsprocedure indigne, Banque des Ter-ritoires https://www.banquedesterritoires.fr/presentation-de-la-procedure-dexpropriation-pour-cause-dutilite-publique-des-immeubles-indignes; "Aide aux copropriétés fragiles ou dégradées", Ministère https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/aide-aux-coproprietes-fragiles-degradees

7.     Niet-EVRM meerderheidsregimes: Strata Titles Board Singapore (Land Titles (Strata) Act) https://www.stratatb.gov.sg/how-do-i-apply/matters-under-ltsa/; "Compensation Thresholds for Col-lective Sales: Singapore & Australia Compared", Asian Journal of Comparative Law (Cambridge) https://www.cambridge.org/core/journals/asian-journal-of-comparative-law/article/compensation-thresholds-for-collective-sales-singapore-australia-com-pared/E8E64B1D06400F24D7B93C1A7DC936C1

8.     Auke van der Woud, Het lege land. De ruimtelijke orde van Nederland 1798–1848 (1987) — bron van de aangehaalde passage "Lege steden". Companion: Auke van der Woud, De nieuwe wereld. Het ontstaan van het moderne Nederland (Bert Bakker, 2006; ISBN 978-90-351-2983-2).

9.     Registratie en slapende VvE's: methodische toelichting CBS bij de KvK-vergelijking (Kadaster telt meer VvE's dan het handelsregister; actief/slapend is niet waarneembaar), editie 2022 https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/aanvullende-statistische-diensten/2023/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2022/1-inleiding. Het percentage niet-ingeschreven VvE's (54%) is voor 2024 rechtstreeks uit Tabel 2 berekend, zie noot 1.

10.  Berenschot, Verduurzaming en de rol van de splitsingsakte: hoe kunnen VvE's sneller verduurza-men?, in opdracht van het ministerie van VRO (rapport 15 juli 2025, openbaar gemaakt 13 november 2025). Circa 8.000 VvE's noodzakelijk / 42.000–60.000 wenselijk-randvoorwaardelijk / worst case

68.000 VvE's en 627.000 woningen; doorlooptijd 16–26 weken. https://www.rijksoverheid.nl/docu-menten/rapporten/2025/07/15/verduurzaming-en-de-rol-van-de-splitsingsakte — toelichting Beren-schot

https://www.berenschot.nl/publicaties/splitsingsakte-de-vergeten-horde-in-de-warmtetransitie

11.  VvENET, trechteranalyse Warmtefonds-kwalificatie VvE's (versie 5, 2026): circa 4–9% kwalificeert landelijk, 5–10% in Amsterdam. Eigen bewerking op CBS 2024 en openbare bronnen, waaronder de WODC/Atlas Research-evaluatie Evaluatie Wet verbetering functioneren verenigingen van eige-naars (mei 2024) en Matrixian (2023, spaarnorm). Intern dossier; grotere onzekerheidsmarge dan de overige cijfers.

12.  M. Hasnaoui & B. Hoops, over de frequentie van splitsingsaktewijziging (WPNR, 2023): circa 6% van de VvE's heeft de splitsingsakte ooit gewijzigd; voornaamste bezwaren kosten en complexiteit: www.wmanl.nl