Terechte geluide noodklok WMANL: VvE's dreigen onbestuurbaar te worden door regelwoede

Kort voor afgelopen zomer schreef de eminente Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland (WMANL) een zorgwekkend position paper (PDF!) over de toenemende complexiteit en regeldruk voor VvE's. De boodschap is helder: goedwillende VvE-bestuurders haken af, beheerders stoten problematische VvE's af, en juist de verduurzaming die alle nieuwe regels beogen te faciliteren, raakt verder uit zicht.

VvENET deelt de zorgen van WMANL volledig. Eén van onze Raad van Advies-leden, mr. dr. Claudia Siewers, is lid van WMANL en heeft aan dit position paper meegewerkt.

De paradox: meer regels, minder resultaat

WMANL waarschuwt voor een gevaarlijke spiraal. Door de toenemende complexiteit worden minder eigenaren bereid vrijwillig als VvE-bestuurder op te treden. Professionele beheerders willen doorgaans niet de bestuursfunctie bekleden. Het resultaat: VvE's raken onbestuurd en onbestuurbaar.

Erger nog: veel VvE's functioneren nu al niet of gebrekkig. Toenemende complexiteit maakt het steeds moeilijker om van een disfunctionerende naar een goed beheerde VvE te komen. En juist die slecht functionerende VvE's hebben de grootste verduurzamingsopgave.

Versnippering in plaats van vereenvoudiging

Sinds 2015 pleit WMANL voor vereenvoudiging en uniformering van het appartementsrecht. Maar het tegenovergestelde gebeurt. Verschillende ministeries en beleidsmakers lanceren elk hun eigen initiatieven, allemaal met hetzelfde doel (verduurzaming faciliteren), maar zonder onderlinge samenhang. Het resultaat is een wirwar aan regels die elkaar soms tegenspreken.

WMANL signaleert onder meer de volgende problemen:

1. VvE Versnellingsagenda: vereenvoudiging met nieuwe valkuilen

De Versnellingsagenda voorziet in vereenvoudiging van besluitvorming en afschaffing van het quorum. WMANL is daar voorstander van, maar de wijze waarop dit wordt ingevoerd dreigt te leiden tot complicaties bij de afbakening van besluiten. Voor welke besluiten geldt de vereenvoudiging wel, en voor welke niet? Er ontstaat een risico op nietige besluitvorming dat er nu niet is.

2. Notificatieregeling oplaadpunten: individueel ten koste van collectief

Het wetsvoorstel Notificatieregeling oplaadpunten geeft eigenaren het recht om zonder toestemming van de VvE-vergadering een oplaadpunt te realiseren, zelfs op gemeenschappelijke parkeerplaatsen. Dit leidt tot:

• Extra administratieve lasten bij VvE-besturen
• Wegvallen van draagvlak voor collectieve aanpak
• Complexe voorwaarden die niet altijd toepasbaar zijn (technische beperkingen, netschaarste, veiligheidsvoorschriften)

3. MJOP-verlenging: verduurzaming en onderhoud door elkaar

De verplichting om het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) te verlengen naar 30 jaar, gecombineerd met wettelijke verduurzamingsverplichtingen, maakt het MJOP omvangrijker en kostbaarder. Bovendien is over 30 jaar nauwelijks voorzienbaar hoe verduurzaming plaats moet vinden.

WMANL pleit voor een separaat investeringsplan voor verduurzaming naast het MJOP, zodat normaal onderhoud gewaarborgd blijft. Een globaal plan dat vooral inzicht geeft wat er qua duurzaamheid moet gebeuren, in lijn met de VvE Versnellingsagenda.

4. Wet Collectieve Warmte: VvE's krijgen verplichtingen zonder bevoegdheden

Het wetsvoorstel Wet Collectieve Warmte wijst de VvE aan als 'gebouweigenaar' die het gebouw aansluit op het warmtenet. Maar de VvE is juridisch gezien niet de eigenaar maar de wettelijke gebouwbeheerder, en is niet bevoegd eigenaren te binden aan een warmtecontract.

In de wet ontbreken de aanvullende bevoegdheden die de VvE nodig heeft om het gebouw daadwerkelijk aan te kunnen sluiten. (VvENET heeft hier eerder uitgebreid over bericht - zie ons position paper over de Wcw.)

5. Certificering beheerders: hogere kosten, meer schaarste

Voorstellen tot verplichte certificering van VvE-beheerders en het opleggen van de verplichting tot het doen van verduurzamingsvoorstellen leiden naar verwachting tot:

• Verzwaring van taken
• Hogere kosten voor VvE's
• Toenemende krapte in beschikbaarheid van beheerders

Er is nu al schaarste op de arbeidsmarkt voor VvE-beheer. Deze maatregelen zullen dat probleem verergeren.

6. Wet Kwaliteit Incassodienstverlening: kleine VvE's de dupe

Deze wet, die ook geldt voor VvE-beheerders, leidt tot verzwaarde eisen en hogere kosten. Met name kleine en middelgrote VvE's zullen minder snel geneigd zijn een externe beheerder in te schakelen. Juist die gebouwen hebben vaak de grootste verduurzamingsopgave.

7. Onoverzichtelijke rechtspraak

Bovenop de complexe regelgeving is sprake van toenemende versnippering in de rechtspraak, waarbij ogenschijnlijk tegenstrijdige uitspraken het oplossen van geschillen bemoeilijken. Tegengestelde standpunten worden beide ondersteund door rechtspraak.

De oplossing: harmonisatie en vereenvoudiging

WMANL heeft een duidelijke visie: een modern, flexibel en vooral geharmoniseerd appartementsrecht. De werkgroep heeft een voorstel uitgewerkt voor een Algemene Maatregel van Bestuur (het VvE-besluit), dat:

• Boven de verschillende modelreglementen staat
• Alle huidige initiatieven in één besluit regelt
• Algemeen verbindend is voor alle VvE's in Nederland

De oproep: denk na over uitvoerbaarheid

WMANL roept beleidsmakers en belanghebbenden op om bij voorstellen tot wijziging van wet- en regelgeving meer aandacht te besteden aan:

• Onderlinge samenhang tussen regelingen
• Eenvoud en duidelijkheid
• Maatschappelijke en praktische uitvoerbaarheid

Een pijnlijk voorbeeld van gebrek aan samenhang: besluitvorming over warmtenetaansluiting wordt geregeld in de Wet Collectieve Warmte, terwijl parallel daaraan in een ander wetsvoorstel afschaffing van quorum en gekwalificeerde meerderheid wordt geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Beide gaan over verduurzaming, maar worden separaat en onderling verschillend geregeld.

VvENET sluit zich aan bij WMANL

VvENET onderschrijft de analyse van WMANL volledig. We zien in de Amsterdamse praktijk dagelijks de gevolgen van deze regelwoede:

• Bestuurders die het bijltje erbij neergooien
• VvE's die vastlopen in procedurele discussies in plaats van verduurzaming
• Beheerders die hun handen vol hebben aan juridische complexiteit in plaats van aan daadwerkelijk gebouwbeheer

De goede bedoelingen van alle betrokken ministeries en beleidsmakers leiden tot een averechts effect. Juist de VvE's die het meest moeten verduurzamen, raken verder in de problemen.

We roepen minister Keijzer en staatssecretaris Struycken op: luister naar WMANL. Neem even pas op de plaats. Kijk naar de samenhang. En hervorm het appartementsrecht structureel in plaats van met pleistertjes te blijven plakken.

De energietransitie vraagt om duidelijkheid en eenvoud, niet om juridische parcoursen waarbij zelfs deskundigen verdwalen.

---

Over WMANL: De Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland adviseert gevraagd en ongevraagd en onafhankelijk over knelpunten in het appartementsrecht en het VvE-recht en doet aanbevelingen voor modernisering. Sinds 2015 pleit WMANL voor vereenvoudiging en uniformering van de wet- en regelgeving.

Link met VvENET: Mr. dr. Claudia Siewers, lid van de Raad van Advies van VvENET, is lid van WMANL en heeft meegewerkt aan dit position paper.

Bronnen:

• WMANL Position Paper: "Zorgen WMANL over gevolgen van toenemende regeldruk en complexiteit voor VvE's", 9 april 2025
• Alle eerdere adviezen van WMANL zijn te vinden op www.wmanl.nl

VvENET blijft zich samen met WMANL inzetten voor werkbare en overzichtelijke regelgeving voor VvE's.