VvE's in Amsterdam - 125 pagina's overzicht van alle 110 buurten in de gemeente

Wie echt de diepte in wil met VvE-data over Amsterdam is dit een leuk cadeau. De bundel staat hier voor je klaar.

Leeswijzer — wat de negen kerncijfers betekenen

Deze bundel volgt de structuur van de landelijke kernbevindingen die VvENET eerder uit het CBS-werkboek heeft afgeleid, en past die toe op Amsterdam als geheel, op elk van de zeven stadsdelen plus stadsgebied Weesp, en op elk van de 110 CBS-buurten binnen Amsterdam. Voor elke buurt staan dezelfde negen kerncijfers; daardoor zijn buurten direct vergelijkbaar — onderling, met hun stadsdeel, met Amsterdam, en met Nederland.

1. Woningen en VvE's. Het aantal woningen in de buurt, het aantal daarvan dat in een VvE valt, en het aandeel dat dat is van de totale woningvoorraad. Het totale woningenaantal per buurt is een afgeleide — CBS publiceert in dit werkboek het aandeel VvE-woningen in de woningvoorraad; het totaal volgt daaruit. Afgerond op honderdtallen.

2. Grootteverdeling. Aantal VvE's per adresklasse (1–3, 4–6, …, >500 adressen). De dominantie van kleine VvE's heeft directe gevolgen voor toegang tot financiering: het Warmtefonds kent een aparte regeling voor "kleine VvE's" met smallere voorwaarden dan de grote-VvE-lening.

3. KvK-inschrijving. Aandeel VvE's dat als rechtspersoon in het Handelsregister staat ingeschreven. KvK-inschrijving is sinds 1 juli 2008 wettelijk verplicht (Handelsregisterwet 2007) en een absolute voorwaarde voor financiering door het Warmtefonds. Daarnaast hanteren de Nederlandse grootbanken op grond van de Wwft een KvK-uittreksel als standaardvereiste bij het openen van een zakelijke rekening: een VvE zonder KvK-inschrijving heeft in de praktijk geen toegang tot een eigen bankrekening, en daarmee niet tot vrijwel alle gemeentelijke, provinciale en landelijke regelingen die uitkering op rekening van de VvE als rechtspersoon vereisen.

4. Bouwjaar. Aandeel VvE's per meest voorkomende bouwjaarklasse van de woningen. Belangrijk: dit gegeven beschrijft het bouwjaar, niet het splitsingsjaar. Appartementsrecht is in het Burgerlijk Wetboek geïntroduceerd bij de wet van 20 december 1951 (in werking 1 december 1952), en het eerste Modelreglement dateert van 1973. Vooroorlogse bouw kan dus pas vanaf 1952 zijn gesplitst, en grote uitpondingsgolven vonden in Amsterdam plaats vanaf de jaren '70 en '80. Wat het vooroorlogse bouwjaar wèl met grote zekerheid voorspelt, zijn de complicaties van die bouw zelf: kleine omvang per pand, beperkte technische ruimte voor de warmtetransitie als geheel (warmtepompen, de daarbij onvermijdelijke elektrische boilervaten, en de plaatsing van buitenunits in monumentaal of beschermd stadsgezicht), funderingsrisico bij houten paalfundering, en de monumentenstatus die ingrepen aan dak, gevel en kozijnen vergunningplichtig maakt.

5. Energielabel. Aandeel VvE's per meest voorkomende energielabel (A/B, C/D, E/F/G, onbekend). Een hoog "onbekend"-aandeel duidt niet automatisch op slechte isolatie, maar kán erop wijzen dat de VvE niet actief met verduurzaming bezig is — geen energielabel is geregistreerd waar dat bij koop of verhuur wèl verplicht zou zijn. Bij buurten waar het "onbekend"-aandeel boven de 35 % uitkomt, staat dat vermoeden expliciet vermeld.

6. Verwarmingstype. Aandeel VvE's per meest voorkomend hoofdverwarmingstype. CBS onderscheidt zes categorieën: individuele cv-aansluiting of blokverwarming, stadsverwarming mét gas, stadsverwarming zonder gas, elektrisch verwarmd mét gas, elektrisch verwarmd zonder gas, en onbekend. "Van het aardgas af" via stadsverwarming betekent dus niet automatisch fossielvrij — dat hangt af van de bron achter het net.

7. Eigendomsconcentratie. Aandeel VvE's waarbij één eigenaar een meerderheidsbelang heeft, gemeten op aantal woningen én op oppervlakte. Deze "gemengde VvE's" met een groot-eigenaar zijn een aparte categorie binnen het VvE-landschap: een woningcorporatie of belegger heeft daarin doorgaans formeel of de facto het besluit in handen.

8. Gebruiksvormen van de VvE-woningen. Verdeling van de VvE-woningen naar wie er feitelijk gebruik van maakt: de eigenaar van het appartementsrecht zelf, een huurder van een woningcorporatie, een huurder van een overige verhuurder, of onbekend.

Het is verleidelijk maar onjuist om hier over "soorten eigendom" te spreken. Eigendom van een woning als afzonderlijk ding bestaat in een gesplitst gebouw niet. Wat een appartementseigenaar bezit, is een appartementsrecht: een aandeel in de gemeenschap van het hele pand plus het exclusieve gebruiksrecht van een privégedeelte. CBS' categorie "koop" betekent dus dat het appartementsrecht in gebruik is bij de eigenaar zelf; de categorieën "huur — woningcorporatie" en "huur — overige verhuurder" betekenen dat de eigenaar van het appartementsrecht het gebruiksrecht aan een huurder heeft verhuurd. Onder zowel "in gebruik bij de eigenaar zelf" als beide huurvarianten zit dus dezelfde juridische figuur — een appartementsrecht — alleen met een ander gebruiksregime.

Dit onderscheid is bestuurlijk wezenlijk anders dan punt 7: punt 7 gaat over de juridische concentratie binnen een VvE (heeft één partij de meerderheid?); punt 8 over wie de appartementsrechten feitelijk gebruikt of laat gebruiken. Voor het corporatieverhuurde deel bestaat in Amsterdam via de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) een vaste convenantenpartner en geldt een gereguleerd huurregime. Voor de overige (commerciële) verhuur ontbreekt zo'n koepelpartner en valt het regime grotendeels onder de markt. Voor het door de eigenaar zelf gebruikte deel ten slotte is de gemeente afhankelijk van de individuele appartementseigenaar als gesprekspartner — formeel via de VvE.

9. Huishoudens in de buurt — binnen en buiten een VvE. Het aantal particuliere huishoudens in het gebied, uitgesplitst naar samenstelling (eenpersoons, meerpersoons zonder kinderen, meerpersoons met kinderen) én naar de scheidslijn wonend in een VvE versus daarbuiten. Anders dan de punten 1 en 8, die woningen tellen, telt dit kerncijfer huishoudens (CBS, Aantal en kenmerken van VvE’s 2024, Tabel 4, voor het VvE-deel; CBS Kerncijfers wijken en buurten 2024 voor het buurttotaal). Alle percentages zijn aandelen van het buurttotaal. Het cijfer maakt zichtbaar welk deel van een buurt bestaat uit kleine huishoudens — eenpersoons en paren zonder kinderen — voor wie een verwarmingsoplossing met lage investering en volledig beïnvloedbare gebruikskosten zonder hoge vaste lasten doorgaans aantrekkelijker is dan een collectief warmtenet met hoog vastrecht; geen inkomenskwestie, maar een afweging van investering tegen beïnvloedbare gebruikskosten.

Een paar conventies in dit document. CBS rondt alle aantallen af op vijftallen; percentages zijn op één decimaal weergegeven, behalve waar het bij kleine aantallen geen betekenis meer heeft. Buurten met minder dan 20 VvE's krijgen een verkorte behandeling — bij deze aantallen worden CBS-percentages snel onbetrouwbaar en publiceert CBS verschillende kenmerken niet (onderdrukking ter voorkoming van herleiding). Stadsdeel-totalen zijn als optelling over de buurten berekend; percentages voor punt 7 (eigendomsconcentratie) op stadsdeelniveau zijn een gewogen gemiddelde van de buurten waarvoor CBS dat publiceert.

Navigatie (klikbaar in het document zelf)

Amsterdam — gemeentetotaal

Stadsdeel Centrum — totaal · Haarlemmerbuurt · Jordaan · Grachtengordel-West · Burgwallen-Nieuwe Zijde · Burgwallen-Oude Zijde · Nieuwmarkt/Lastage · Grachtengordel-Zuid · De Weteringschans · Weesperbuurt/Plantage · Oostelijke Eilanden/Kadijken 

Stadsdeel West — totaal · Havens-West · Coenhaven/Minervahaven · Sloterdijk-West · Spaarndammerbuurt/Zeeheldenbuurt · Houthavens · De Kolenkit · Landlust · Erasmuspark · Centrale Markt · Staatsliedenbuurt · Frederik Hendrikbuurt · Van Galenbuurt · Geuzenbuurt · Hoofdweg e.o. · Chassébuurt · Bellamybuurt · Da Costabuurt · Westindische Buurt · Van Lennepbuurt · Overtoomse Sluis · Helmersbuurt · Vondelparkbuurt 

Stadsdeel Nieuw-West — totaal · Sloterdijk Nieuw-West · Geuzenveld · Slotermeer-West · Slotermeer-Noordoost · Slotermeer-Zuidoost · Lutkemeer/Ookmeer · De Aker · De Punt · Osdorp-Midden · Osdorp-Oost · Slotervaart-Noord · Overtoomse Veld · Slotervaart-Zuid · Westlandgracht · Sloten/Nieuw-Sloten 

Stadsdeel Zuid — totaal · Hoofddorppleinbuurt · Schinkelbuurt · Willemspark · Museumkwartier · Oude Pijp · Nieuwe Pijp · Zuid Pijp · Stadionbuurt · Apollobuurt · Scheldebuurt · IJselbuurt · Rijnbuurt · Prinses Irenebuurt e.o. · Zuidas · Buitenveldert-West · Buitenveldert-Oost 

Stadsdeel Oost — totaal · Oostelijk Havengebied · Weesperzijde · Oosterparkbuurt · Transvaalbuurt · Dapperbuurt · Indische Buurt-West · Indische Buurt-Oost · Zeeburgereiland/Bovendiep · IJburg-West · IJburg-Oost · IJburg-Zuid · Frankendael · Middenmeer · Betondorp · Omval/Overamstel · Waterland · Driemond 

Stadsdeel Noord — totaal · Oostzanerwerf · Noordelijke IJ-oevers-West · Tuindorp Oostzaan · Kadoelen · Banne Buiksloot · Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk · Elzenhagen · Buikslotermeer · Waterlandpleinbuurt · Volewijck · IJplein/Vogelbuurt · Tuindorp Buiksloot · Tuindorp Nieuwendam · Noordelijke IJ-oevers-Oost 

Stadsdeel Zuidoost — totaal · Amstel III/Bullewijk · Venserpolder · Amsterdamse Poort e.o. · H-buurt · Ganzenhoef e.o. · Geerdinkhof/Kantershof · Bijlmermuseum · K-buurt · Holendrecht · Nellestein · Reigersbos · Gein 

Stadsgebied Weesp — totaal · Bloemendalerpolder · Weesp-Noordwest · Weesp Binnenstad/Zuid · Aetsveld/Oostelijke Vechtoever