VvE's in Amsterdam - 138 pagina's overzicht van alle 110 buurten in de gemeente

Voor wie écht de diepte in wil met VvE-data over Amsterdam is dit een leuk cadeau: 138 pagina's met gedetailleerde informatie over onderstaande onderwerpen. De bundel, nu met de meest actuele CBS cijfers met peildatum 1-1-2025 staat hier voor je klaar.

Leeswijzer — wat de acht kerncijfers betekenen:

1 tot 4 — omvang, vindbaarheid en ouderdom

1. Woningen en VvE’s. Het aantal woningen in de buurt, het aantal daarvan dat in een VvE valt, en het aandeel dat dit is van de totale woningvoorraad. Het totale woningaantal per buurt is een afgeleide: het CBS publiceert in dit werkboek het aandeel VvE-woningen in de woningvoorraad; het totaal volgt daaruit. Afgerond op honderdtallen.

2. Grootteverdeling. Het aantal VvE’s per adresklasse (1 tot 3, 4 tot 6, ..., meer dan 500 adressen). De dominantie van kleine VvE’s heeft directe gevolgen voor toegang tot financiering: het Warmtefonds kent een aparte regeling voor kleine VvE’s met smallere voorwaarden dan de grote-VvE-lening.

3. KvK-inschrijving. Het aandeel VvE’s dat als rechtspersoon in het Handelsregister staat ingeschreven. Inschrijving is sinds 1 juli 2008 wettelijk verplicht (Handelsregisterwet 2007) en een absolute voorwaarde voor financiering door het Warmtefonds. Daarnaast hanteren de Nederlandse grootbanken op grond van de Wwft een KvK-uittreksel als standaardvereiste bij het openen van een zakelijke rekening. Zonder inschrijving komt een vereniging in de praktijk niet aan een eigen bankrekening, en daarmee niet aan vrijwel alle regelingen die uitkering op rekening van de VvE als rechtspersoon vereisen.

4. Bouwjaar. Het bouwjaar van de woningen, niet het splitsingsjaar. Appartementsrecht is in het Burgerlijk Wetboek ingevoerd bij de wet van 20 december 1951 (in werking 1 december 1952), en het eerste Modelreglement dateert van 1973. Vooroorlogse bouw kan dus pas vanaf 1952 gesplitst zijn, en grote uitpondingsgolven vonden in Amsterdam plaats vanaf de jaren ’70 en ’80. Wat vooroorlogs bouwjaar wèl voorspelt, zijn de complicaties van de bouw zelf: kleine omvang per pand, beperkte technische ruimte voor de warmtetransitie als geheel, plaatsing van buitenunits in monumentaal of beschermd stadsgezicht, funderingsrisico bij houten paalfundering, en de monumentenstatus die ingrepen aan dak, gevel en kozijnen vergunningplichtig maakt.

5 tot 8 — techniek, zeggenschap en gebruik

5. Energielabel. De verdeling van de VvE-woningen over A/B, C/D, E/F/G en onbekend. Een hoog aandeel “onbekend” duidt niet automatisch op slechte isolatie, maar kán erop wijzen dat de VvE niet actief met verduurzaming bezig is: geen energielabel is geregistreerd waar dat bij koop of verhuur wèl verplicht zou zijn. In Amsterdam is bij 28 % van de VvE-woningen geen label geregistreerd; landelijk is dat 29 %.

6. Verwarmingstype. Het hoofdverwarmingstype van de VvE-woningen. Het CBS onderscheidt zes categorieën: individuele cv-aansluiting of blokverwarming, stadsverwarming mét gas, stadsverwarming zonder gas, elektrisch verwarmd mét gas, elektrisch verwarmd zonder gas, en onbekend. “Van het aardgas af” via stadsverwarming betekent dus niet automatisch fossielvrij — dat hangt af van de bron achter het warmtenet.

7. Eigendomsconcentratie. Het aandeel VvE’s waarbij één eigenaar een meerderheidsbelang heeft, gemeten op aantal woningen en op oppervlakte. Deze “gemengde VvE’s” met een groot-eigenaar zijn een aparte categorie binnen het VvE-landschap: een woningcorporatie of belegger heeft daarin doorgaans formeel of de facto het besluit in handen. Welke van de twee maten telt, hangt af van de stemverhouding in de splitsingsakte; dat verschil valt uit deze cijfers niet af te leiden.

8. Gebruiksvormen. De verdeling van de VvE-woningen naar wie er feitelijk gebruik van maakt: in gebruik bij de eigenaar zelf, eigendom van een woningcorporatie en verhuurd, of eigendom van een overige (commerciële) verhuurder en verhuurd. Het is verleidelijk maar onjuist om hier over “soorten eigendom” te spreken in de zin van “een koopwoning naast een huurwoning”. Eigendom van een woning als afzonderlijk ding bestaat in een gesplitst gebouw niet. Wat een appartementseigenaar bezit, is een appartementsrecht: een aandeel in de gemeenschap van het hele pand plus het exclusieve gebruiksrecht van een privégedeelte. 
Onder alle drie de categorieën zit dus dezelfde juridische figuur, alleen met een ander gebruiksregime. Dit onderscheid is bestuurlijk wezenlijk anders dan punt 7: punt 7 gaat over de juridische concentratie binnen een VvE, punt 8 over wie de appartementsrechten feitelijk gebruikt of laat gebruiken.
Voor het corporatie-eigendomsdeel bestaat in Amsterdam via de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) een vaste convenantenpartner en geldt een gereguleerd huurregime. Voor de overige (commerciële) verhuur ontbreekt zo’n koepelpartner. Voor het door de eigenaar zelf gebruikte deel is de gemeente afhankelijk van de individuele appartementseigenaar als gesprekspartner — formeel via de VvE.

Conventies is dit document

Het CBS rondt alle aantallen af op vijftallen. Onderdelen tellen daardoor niet altijd op tot het totaal, en het gemeentetotaal is niet exact gelijk aan de som van de 110 buurten. Percentages staan op één decimaal, behalve waar het bij kleine aantallen geen betekenis meer heeft. Buurten met minder dan twintig VvE’s krijgen een verkorte pagina: bij zulke aantallen worden percentages snel onbetrouwbaar en publiceert het CBS verschillende kenmerken niet.

Navigatieoverzicht (klikbaar in het document zelf)