Eén tegenstem, vier hoog: waarom een woonbestemming zich slecht verdraagt met Airbnb

Een Amsterdamse VvE gaf met drie tegen één stem toestemming voor vakantieverhuur. De kantonrechter verklaarde dat besluit nietig — niet omdat de meerderheid te klein was, maar omdat de VvE er simpelweg niet over ging. Wie de uitspraak van 10 juli 2026 goed leest, ziet twee lessen die veel verder reiken dan dit ene trappenhuis.

Wat er speelde

Een pand aan een Amsterdamse gracht, in 2008 gesplitst in twee appartementsrechten: een winkel op de begane grond en, daarboven, één appartementsrecht dat vervolgens is ondergesplitst in vier bovenwoningen. Vier eigenaren dus in de onder-VvE, elk op een etage. Twee van hen wonen er niet en verhuren voor onbepaalde tijd; twee wonen er wel.

De bewoner van de vierde etage wilde wat bijverdienen met incidentele vakantieverhuur en vroeg zijn VvE om toestemming. Op de ledenvergadering van 22 december 2025 kreeg hij die, met bepaald zorgvuldig ogende voorwaarden: maximaal vijf jaar of tot verkoop, alleen gasten met minstens vijf recensies en een score van 4,5 of hoger, alleen stellen, huisregels vooraf ondertekenen, en intrekbaar zodra daar aanleiding voor is. Drie stemmen voor, één tegen.

Die ene tegenstem was van de buurvrouw op de derde — recht onder het te verhuren appartement, aan het smalle en gehorige trappenhuis waar de gasten langs haar voordeur moeten. Zij stapte binnen de maandtermijn van artikel 5:130 BW naar de kantonrechter. En zij kreeg gelijk.

De rechter zet er twee keer een streep door

Eerst de bestemming. In zowel de akte van hoofdsplitsing als die van ondersplitsing staat dat de privégedeelten gebruikt moeten worden als *woning voor privé-doeleinden*, en dat exploitatie als pension- of kamerverhuurbedrijf niet is toegestaan. De belanghebbenden betoogden dat zo'n verbod ziet op structurele, bedrijfsmatige exploitatie en niet op af en toe een weekendje verhuren. De kantonrechter volgt dat niet: verhuur tegen betaling aan Airbnb-gasten stelt hij gelijk met pension- of kamerverhuur. De term *woning* veronderstelt een zekere bestendigheid, en toeristen wónen er niet — die gebruiken het appartement tijdelijk. Incidentele vakantieverhuur is dus in beginsel in strijd met beide akten.

Dan de bevoegdheid. Beide reglementen laten in de slotzin van artikel 25 lid 1 wél ruimte: de vergadering kan toestemming geven voor afwijkend gebruik. Maar artikel 47 lid 5 van het modelreglement bij ondersplitsing bepaalt dat de onder-VvE geen besluiten mag nemen die strijdig zijn met het reglement van de hoofdsplitsing. En dus kón de onder-VvE die toestemming helemaal niet geven. Het besluit is nietig — niet vernietigbaar, maar nietig, en dat is het van meet af aan geweest, ongeacht wie er wat stemde.

De hoofd-VvE had het wel gekund. Alleen: die hoofd-VvE bestaat vrijwel alleen op papier. Geen bestuur, geen vergaderingen, geen inschrijving bij de KvK. Dat de winkeleigenaar op de begane grond had laten weten geen bezwaar te hebben, helpt niet — toestemming moet in vergadering worden verleend, niet per e-mail geregeld.

En dan nog een keer, ten overvloede. De kantonrechter voegt eraan toe dat het besluit óók vernietigbaar zou zijn geweest wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, als de hoofd-VvE het wél had genomen. De redenering is scherp en verdient het om nagelezen te worden: alle nadelige gevolgen komen op één eigenaar te rusten. De andere drie zijn er tijdens de verhuur eenvoudigweg niet — twee verhuren zelf langdurig, de derde is degene die verhuurt. In een complex van vier woningen met één trappenhuis raken vaste bewoners vertrouwd met elkaar en met elkaars leefgeluiden; wisselende onbekenden doen daar afbreuk aan. Toeristen hebben nu eenmaal een ander leefritme. En bij deze stemverhoudingen dreigt precedentwerking: een tijdelijke afwijking die feitelijk permanent wordt.

De VvE, die niet in de procedure was verschenen, betaalt € 741 aan proceskosten. Het verzoek van de tegenstemmende eigenaar om zelf van die kosten te worden vrijgesteld, wees de rechter af: daarvoor ontbreekt een wettelijke grondslag, dat moet de ledenvergadering maar regelen. Zij wint dus en draait via haar eigen bijdrage mee op voor een deel van de rekening. Het tegenverzoek van de drie andere eigenaren — dat zij haar zou moeten worden verboden hun gasten lastig te vallen, en toegang zou moeten geven tot bankrekening en e-mail van de VvE — strandde op de vorm: zulke geschillen horen thuis in een dagvaardingsprocedure. Zij betalen daarvoor € 288.

Sluit een woonbestemming kortdurende verhuur uit? Bijna, maar preciezer

Het is verleidelijk om uit deze beschikking te lezen dat een woonbestemming in de akte kortdurende verhuur altijd verbiedt. Dat is nét niet wat er staat, en de preciezere formulering is voor de VvE-praktijk bruikbaarder:

> Een woonbestemming sluit kortdurende verhuur uit tenzij het daartoe bevoegde orgaan rechtsgeldig toestemming verleent.

Drie kanttekeningen over dat verschil.

Ten eerste: de uitleg van een splitsingsakte gebeurt naar objectieve maatstaven, uitsluitend op basis van wat uit de openbare registers kenbaar is. Dat betekent dat de bewoordingen tellen — hier: "woning voor privé-doeleinden", plus een uitdrukkelijk verbod op pension- en kamerverhuur. Die combinatie komt in modelreglement 2006 en zijn voorgangers veel voor, dus het bereik is groot. Maar het is geen automatisme: waar de akte anders is geformuleerd, kan de uitkomst anders zijn, en die kant is de rechtspraak in het verleden ook wel opgegaan.

Ten tweede: in deze akte staat de deur juist wél op een kier. De vergadering — de juiste vergadering — kan een persoonlijk en tijdelijk recht op afwijkend gebruik verlenen. Sommige akten kennen een absoluut verbod dat die ruimte niet laat. Wie wil weten waar zijn VvE staat, moet dus niet op deze uitspraak varen maar op de eigen akte.

Ten derde: dit is een beschikking in eerste aanleg van een enkelvoudige kamer, in een zaak waarin de VvE niet eens verscheen. Ze past in een lijn — de kantonrechter verwijst naar arresten van het gerechtshof Amsterdam uit 2016 en 2024, het laatste bekrachtigd door de Hoge Raad — maar ze is geen wetgeving en geen bindend precedent. Als praktische stelregel is het niettemin verstandig ervan uit te gaan dat vakantieverhuur zonder rechtsgeldige toestemming niet mag.

Waarom dit in Amsterdam geen detail is

Bijna zes op de tien Amsterdamse woningen staan in een VvE. Dat is geen randverschijnsel maar de dominante eigendomsvorm van de stad. Voeg daar drie dingen bij samen en het beeld wordt ongemakkelijk.

1. de vergunning zegt niets over het privaatrecht. De gemeente verstrekt een vergunning voor vakantieverhuur en wijst er op haar eigen pagina op dat je "mogelijk" toestemming van je VvE nodig hebt. Dat "mogelijk" doet het werk. Een vergunninghouder die netjes zijn nachten meldt en toeristenbelasting afdraagt, kan privaatrechtelijk volstrekt in overtreding zijn. In dit dossier had de verhuurder de gemeentelijke vergunning gewoon op zak.
   
   
2. slapende hoofd-VvE's. Ondersplitsing is in Amsterdam heel gewoon — winkel beneden, woningen boven. En de hoofd-VvE is in die constructies opvallend vaak precies wat zij hier was: zonder bestuur, zonder vergadering, niet ingeschreven. Het orgaan dat als enige bevoegd is om af te wijken, is dan feitelijk onbereikbaar. Dat is geen theoretisch mankement: het betekent dat een hele categorie besluiten in de onder-VvE structureel nietig is zonder dat iemand het merkt, totdat één lid naar de rechter stapt. Dat raakt niet alleen vakantieverhuur, maar ook verduurzaming, gevelingrepen en gebruikswijzigingen.
   
   
3. de meerderheid weet vaak niet wat zij is. Drie eigenaren dienden hier een verweerschrift in namens "de VvE" — zonder machtiging, waardoor de VvE volgens de rechter helemaal niet was verschenen. Dat is precies de fout die kleine VvE's zonder bestuur en zonder beheerder telkens weer maken.

Wat je als VvE-lid hiermee kunt

Voor eigenaren en besturen is het advies kort en weinig spannend: lees de akte vóór het besluit, niet erna. Controleer bij ondersplitsing of de hoofd-VvE bestaat, bestuurd wordt en kan vergaderen. En bedenk dat voorwaarden — recensiescores, maximaal twee personen, intrekbaarheid — een besluit niet redden als de bevoegdheid ontbreekt. Ze redden het evenmin als alle overlast bij één bewoner terechtkomt.

Voor de gemeente ligt er een goedkope verbetering: wijs bij de vergunningverlening niet op een "mogelijke" VvE-toestemming, maar vraag de aanvrager expliciet welke bestemming zijn akte kent en welk orgaan bevoegd is. Dat kost niets en voorkomt procedures die nu bij de kantonrechter belanden.

En laten we ook zeggen wat waarschijnlijk goed gaat: het overgrote deel van de Amsterdamse VvE's heeft hier geen enkele last van, omdat er niet aan toeristen wordt verhuurd. Het probleem zit in een smalle maar hardnekkige categorie — kleine gemengde panden met een ondersplitsing, een slapende hoofd-VvE en één bewoner die de rekening van andermans verdienmodel betaalt. Voor die categorie is deze beschikking een nuttige spiegel. Voor de gemeente is het een aanwijzing dat de vergunningverlening en het appartementsrecht nog altijd langs elkaar heen werken.

---

Noten

1. Rechtbank Amsterdam (kantonrechter) 10 juli 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:7160, gepubliceerd 21 juli 2026. Zaaknummer 12063714 \ EA VERZ 26-53. <https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:7160>

2. Thomas van Ossenbruggen, "Vrouw haalt gelijk: buurman mag niet verhuren via Airbnb", De Financiële Telegraaf, 22 juli 2026 (papieren editie).

3. Gemeente Amsterdam, "Vergunning vakantieverhuur aanvragen" — voorwaarden, waaronder maximaal 4 personen, meldplicht per verhuring en de vermelding dat toestemming van de VvE nodig kan zijn. <https://www.amsterdam.nl/wonen-bouwen-verbouwen/woonruimte-verhuren/vergunning-vakantieverhuur-aanvragen/>

4. !WOON, "Verhuur je aan toeristen? Check eerst de splitsingsakte", juli 2026. <https://www.wooninfo.nl/nieuws/2026/07/toeristen-in-je-appartement-eerst-de-splitsingsakte-checken/>

5. NOS, "Amsterdam scherpt regels voor vakantieverhuur in deel van de stad verder aan" (over de escalatieladder en de verlaging van 30 naar 15 nachten in delen van Centrum en De Pijp per april 2026). <https://nos.nl/artikel/2559168-amsterdam-scherpt-regels-voor-vakantieverhuur-in-deel-van-de-stad-verder-aan>

6. VvERecht.nl, "AirBnB, HomeAway, Booking c.s.: recreatieve verhuur van appartementen met woonbestemming" — over artikel 25 lid 1 MR 2006 en over akten met een absoluut verbod. <https://vverecht.nl/2016/10/airbnb-homeaway-booking-c-s-recreatieve-verhuur-appartementen-woonbestemming/>

7. In de beschikking aangehaalde rechtspraak: Gerechtshof Amsterdam 25 oktober 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4274; Gerechtshof Amsterdam september 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2685, bekrachtigd door de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2025:1891.

8. Voor de andersluidende lijn: Rechtbank Noord-Holland 4 februari 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:863 (short stay of recreatieve verhuur betekent niet zonder meer dat het verhuurde niet als woning wordt gebruikt).