Databundel provincie Noord-Holland met 44 gemeentepagina's

In het kort

Het CBS publiceerde donderdag 13 augustus 2026 nieuwe cijfers over Verenigingen van Eigenaren, VvE's, met peildatum 1 januari 2025. Wij hebben ze meteen voor Noord-Holland uitgewerkt tot een bundel met een pagina voor elk van de 44 gemeenten.

Drie dingen springen eruit.

• Noord-Holland heeft, samen met Zuid-Holland, het grootste aandeel gesplitst woningbezit van het land. Dertig procent van alle woningen hoort tot een VvE, tegen negentien procent landelijk. Dat zijn 431.970 woningen en 262.130 eigenaren.
• 45 procent van de VvE's is niet te vinden. Zij staan niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Buiten Amsterdam loopt dat op tot 54 procent.
• De verenigingen zijn klein. Van de verenigingen met meer dan één eigenaar telt 71 procent er twee tot vijf. Ruim zesduizend bestaan uit precies twee woningen.

Een woning met een vergadering erin

Wie een appartement koopt, koopt geen afgebakend stuk vastgoed. Hij koopt een appartementsrecht: een aandeel in het hele gebouw, plus het recht om zijn eigen woning te gebruiken. Het dak, de gevel, de fundering en de leidingen zijn van iedereen samen.

Dat heeft een gevolg dat in beleidsstukken zelden hard wordt opgeschreven. Bij een gesplitst gebouw bestaat "de eigenaar" niet. Er is alleen een vergadering van eigenaars, en die is het enige orgaan dat over dak, gevel en warmtebron mag besluiten. Wie langs die vergadering heen werkt of daarin niet correct besluit kan eindigen met een -voor altijd!- nietig besluit. Met alle mogelijk jaren later ellendige, ook financiële gevolgen.

In Noord-Holland gaat het om 39.190 van zulke vergaderingen. In bijna een op de drie woningen in deze provincie besluit niet een eigenaar maar een een officiële bijeenkomst.

Bijna de helft is onvindbaar

Een VvE ontstaat automatisch bij de splitsing. Zij bestaat dus, of zij zich nu inschrijft bij de Kamer van Koophandel of niet. Maar zonder inschrijving is er geen bestuur bekend, geen adres, geen aanspreekpunt.

In Noord-Holland is dat het geval bij 17.570 verenigingen, 45 procent van het totaal. Landelijk is het 55 procent, deze provincie doet het beter dan gemiddeld. Alleen zit dat gunstige cijfer vooral in Amsterdam, waar 40 procent niet is ingeschreven. In de overige 43 gemeenten samen is het 54 procent.

Dat is precies andersom dan handig zou zijn. De Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie en de Wet collectieve warmte gaan ervan uit dat een gemeente of een warmtebedrijf een aanspreekbare gebouweigenaar aantreft. In de gemeenten met de kleinste ambtelijke capaciteit is die eigenaar het vaakst onvindbaar.

Klein, kleiner, twee

De gemiddelde Noord-Hollandse vereniging telt elf woningen. Dat gemiddelde verbergt hoe scheef de verdeling is. Van alle verenigingen met meer dan één eigenaar heeft 71 procent er twee tot vijf.

Het uiterste geval is de vereniging van precies twee woningen: het gesplitste woonhuis, boven- en benedenwoning. Noord-Holland telt er 6.380, zestien procent van alle verenigingen in de provincie. Daar is elk gekwalificeerd besluit een gesprek tussen twee buren, en is één weigering het einde van het traject.

Daar komt de schaal van de gemeenten bij. Vierentwintig van de 44 Noord-Hollandse gemeenten tellen minder dan tweehonderd verenigingen. Dat is te weinig om er eigen expertise voor op te bouwen, en genoeg om er last van te hebben.

Wat er dit jaar bij kwam

Op gemeenteniveau publiceert het CBS meer dan op wijkniveau. Drie dingen konden wij daardoor voor het eerst per gemeente laten zien.

Draagkracht. Van 191.700 huishoudens in een koopwoning binnen een VvE is de betaalreserve bekend, het geld dat zij op korte termijn vrij kunnen maken. Twintig procent van hen, ongeveer 37.900 huishoudens, heeft minder dan 16.677 euro. Bij zeven procent is het minder dan 3.778 euro. Tegelijk zit 44 procent van de Noord-Hollandse VvE-woningen in de hoogste WOZ-klasse. Echter, vermogen in een woning ("geld in de stenen') betaalt geen rekening voor een nieuw dak, isolatie of een warmtepomp.

Winkels en huurders aan tafel. In 43 procent van de VvE-woningen zit ook een winkel, kantoor of bedrijfsruimte in dezelfde splitsing. In 67 procent zitten koop- en huurwoningen bij elkaar. Beide maken de besluitvorming zwaarder, en beide vallen buiten vrijwel elke woninggerichte subsidie.

€ 192 miljard...

Het bedrag. De Noord-Hollandse VvE-voorraad is ruwweg 192 miljard euro waard. De wettelijke spaarplicht van een half procent van de herbouwwaarde komt daarmee neer op ordegrootte 575 miljoen euro per jaar. Volgens de Rijksoverheid spaart ongeveer de helft van de VvE's structureel te weinig. Hoeveel er werkelijk wordt gestort, weet niemand.

Wat het CBS niet rapporteert

De CBS overzichten zijn ongelooflijk gedetailleerd en verdienen heel veel complimenten. Toch zijn er ook aspecten die ontbreken maar die volgens ons wel cruciaal zijn om te weten. Het CBS telt geen reservefondsen, geen meerjarenonderhoudsplannen, geen professioneel beheer en geen inhoud van splitsingsaktes. Juist die gegevens bepalen of een VvE gezond is en tot een besluit kan komen.

Over hoofd- en onder-VvE's bestaan, bij het Kadaster, alle cijfers. Helaas is nergens een statistiek, op geen enkel niveau. Terwijl een onder-VvE die buiten haar bevoegdheid treedt nietige besluiten neemt, zoals de Amsterdamse kantonrechter op 10 juli van dit jaar nog bevestigde. Wij benoemen die leemtes in de bundel, maar wij kunnen ze niet vullen.

Voor wie

De bundel is gemaakt voor iedereen die met deze voorraad te maken krijgt. Voor gemeenten die een warmteprogramma opstellen en warmtebedrijven die een wijk willen aansluiten. Voor provinciale bestuurders en beleidsmakers die gemeenten ondersteunen. En voor bestuurders van VvE's die willen weten hoe hun gemeente ervoor staat.

Elke gemeente heeft een eigen pagina, met bouwjaar, verwarming, eigendom, energielabel en de vergelijking met de provincie en het land. Voorin staat de vergelijking van Noord-Holland met Nederland, achterin de verantwoording met alles wat wij niet weten.

Reacties, correcties en aanvullingen zijn welkom. Wij verwerken ze in een volgende versie.

---

Download: Verenigingen van Eigenaren in beeld. Noord-Holland, vierenveertig gemeenten (PDF, 60 pagina's)

Bron: CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren 2025, projectnummer PR004644, peildatum 1 januari 2025, gepubliceerd 13 augustus 2026. Bewerking: Stichting VvENET.