Waarom maar zó weinig VvE's een VvE-lening kunnen ontvangen

In het kort

Nederland telt 149.625 Verenigingen van Eigenaren met minstens één woning. Daarin wonen ruim anderhalf miljoen huishoudens, ongeveer een vijfde van alle woningen in het land.

Voor die VvE's bestaan subsidies en leningen. Het Nationaal Warmtefonds verstrekte in 2025 voor 232 miljoen euro aan VvE-leningen. Gemeenten hebben eigen regelingen. Op papier is er dus geld.

Wij hebben uitgerekend hoeveel VvE's dat geld daadwerkelijk kunnen krijgen. De uitkomst: tussen de vier en negen procent. Dat zijn 6.000 tot 13.000 verenigingen van de bijna 150.000. Voor Amsterdam ligt het iets gunstiger, op vijf tot tien procent.

De oorzaak ligt de voorwaarden voor financiering die elk op zichzelf redelijk zijn. Samen sluiten zij het overgrote deel van de VvE's uit. De zwaarste voorwaarde staat helemaal vooraan en is verrassend basaal: sta je ingeschreven bij de Kamer van Koophandel?

Sinds december 2025 weten we dat 54,8 procent van de Nederlandse VvE's dat niet is.

Hieronder leggen we de berekening stap voor stap uit, met alle bronnen erbij. Wie de som wil narekenen of aanvechten, graag - en aarzel niet ons zonodig te corrigeren!

Hoe dit begon

Wij stelden onszelf eind 2025 een simpele vraag. Als een VvE wil verduurzamen en daarvoor geld nodig heeft, aan welke voorwaarden moet zij dan voldoen? En hoeveel VvE's voldoen daaraan? De vraag leek zo eenvoudig. Dat bleek zij niet.

Tot december 2025 werd in beleidsstukken gerekend met de aanname dat ongeveer 19 procent van de VvE's niet bij de Kamer van Koophandel staat ingeschreven. Dat getal kwam tot stand door twee totalen te vergelijken: het aantal gesplitste gebouwen bij het Kadaster en het aantal ingeschreven VvE's bij de KvK. Een schatting dus, en gegeven de beschikbare gegevens een verdedigbare.

In december 2025 publiceerde het CBS echter een meting per 1 januari 2024 per individuele VvE. Voor elke vereniging afzonderlijk is vastgesteld of zij is ingeschreven. In augustus 2026 volgde de meting over peildatum 1 januari 2025.

De uitkomst:

	1 januari 2025
VvE's met minstens één woning	149.625
Ingeschreven bij de KvK	67.595 (45,2 %)
Niet ingeschreven	82.030 (54,8 %)

Niet 19 procent, maar bijna 55 procent. Bijna drie keer zoveel als iedereen dacht.

En het wordt erger. Tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2025 groeide het bestand met 2.630 VvE's. Het aantal inschrijvingen groeide niet mee. Het daalde zelfs licht, met 90. De volledige aanwas belandde in de niet-ingeschreven groep.

Dat is geen momentopname maar een patroon. Als nieuw gevormde VvE's bij oprichting niet meer worden aangemeld bij het handelsregister, ziet het er precies zo uit. Bewezen is dat niet, want er kunnen ook uitschrijvingen tegenover staan. Maar wie een andere verklaring aandraagt, moet wel uitleggen waarom het aangtal inschrijvingen daalt terwijl het aantalk VvE's groeit.

Waarom een inschrijving zo veel uitmaakt

Voor wie er nooit mee te maken heeft gehad, klinkt een KvK-inschrijving als papierwerk. Dat is voor de handeling zelf juist, maar de gevolgen van het niet doen zijn fors. Het is de deur naar alle andere stappen.

Zonder inschrijving krijgt een VvE geen bankrekening op eigen naam. Banken moeten hun klanten identificeren op grond van de antiwitwaswetgeving. Zij doen dat met een uittreksel uit het handelsregister en een controle van de belanghebbenden. Zonder inschrijving loopt die procedure vast.

Zonder bankrekening kan een VvE geen subsidie ontvangen. De Amsterdamse subsidieregeling eist bij de aanvraag een bewijs dat de rekening op naam van de aanvrager staat. Ontbreekt dat, dan móet het college weigeren. Er staat "weigert" in de regeling, niet "kan weigeren".

Zonder bankrekening kan een VvE ook geen lening afsluiten, geen aannemer betalen en geen contract tekenen met een warmtebedrijf.

De inschrijving is dus geen formaliteit maar de eerste van meerdere die horen bij VvE's. En zij is sinds 1 juli 2008 wettelijk verplicht. Op overtreding staat in theorie een sanctie via de Wet op de economische delicten, maar die wordt op VvE's niet toegepast. Zeventien jaar na invoering houdt is de meerderheid van de VvE's nog onbekend bij de KvK.

Dat is geen onwil. De meeste bestuurders van niet-ingeschreven VvE's weten niet dat zij bestuurder zijn. Landelijk telt de helft van alle VvE's één of twee woningeigenaren. Dat zijn vaak twee buren boven elkaar in een opgedeeld pand, die nooit hebben gehoord dat zij samen een vereniging vormen.

De trechter op weg naar financiering

De diverse voorwaarden zou je ook kunnen zien als een trechter met diverse ingebouwde drempels. Elke stap is een voorwaarde die het Warmtefonds of de gemeente feitelijk stelt. De kolom "haalt het" geeft aan hoeveel procent van de op dat moment resterende VvE's de volgende drempel passeert.

Nederland

#	Drempel	Haalt het	Blijft over
0	Alle VvE's met minstens één woning		149.625
1	Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel	45,2 %	67.595
2	Functionerend bestuur en bankrekening	65–80 %	49.000
3	Reservefonds voldoet aan wettelijke spaarnorm	55–65 %	29.500
4	Onderhoudsplan dat financieel realistisch is	60–75 %	19.500
5	Besluit haalbaar binnen anderhalf jaar	40–60 %	10.000
6	Geen bouwtechnische blokkade	80–90 %	8.500
7	Overige eisen van het Warmtefonds	85–95 %	7.700

Uitkomst: 4 tot 9 procent, ofwel 6.000 tot 13.000 VvE's.

Amsterdam

#	Drempel	Haalt het	Blijft over
0	Alle Amsterdamse VvE's met woning		25.045
1	Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel	60,2 %	15.080
2	Functionerend bestuur en bankrekening	70–85 %	11.500
3	Reservefonds voldoet aan spaarnorm	55–65 %	6.900
4	Onderhoudsplan financieel realistisch	65–80 %	5.000
5	Besluit haalbaar binnen anderhalf jaar	45–65 %	2.950
6	Geen bouwtechnische blokkade	70–85 %	2.250
7	Overige eisen van het Warmtefonds	85–95 %	1.950

Uitkomst: 5 tot 10 procent, ofwel 1.250 tot 2.500 VvE's.

Amsterdam doet het beter dan het landelijk gemiddelde bij drempel 1, en slechter bij drempel 6. Dat eerste komt mogelijke door jarenlange gemeentelijke ondersteuning, ook via de activiteiten van !WOON - en doordat de Amsterdamse VvE gemiddeld groter is. Grotere VvE's schrijven zich vaker in. Het tweede komt doordat 81 procent van de Amsterdamse VvE's overwegend van voor 1945 is, tegen 59 procent landelijk. Funderingen en monumentenstatus wegen hier zwaarder.

Hoe de berekening werkt

Drempel 1 is gemeten. Het CBS stelt per individuele VvE feitelijk vast of zij is ingeschreven. Dat cijfer staat en is niet door ons geschat.

De drempels 2 tot en met 7 zijn schattingen. Zij berusten op onderzoek van anderen, elk met eigen bandbreedten want beperkingen. Wij noemen die beperkingen hieronder per drempel.

De drempels zijn niet onafhankelijk van elkaar. Een VvE zonder inschrijving heeft doorgaans ook geen reservefonds en geen onderhoudsplan. Wie de percentages simpelweg met elkaar vermenigvuldigt, telt dezelfde uitval meerdere keren. Daarom zijn de bandbreedtes ruim gehouden en ligt de uitkomst hoger dan een rechttoe rechtaan vermenigvuldiging zou opleveren.

De definitie bepaalt de uitkomst. Wij hanteren: een VvE kan binnen achttien maanden een aanvraag indienen die vanuit de voorwaarden positief kan worden beoordeeld.
Je kunt natuurlijk ook strenger zijn. Ga je uit vanb "VvE kan vandaag tekenen met een begroting die de aanbesteding van 2027 doorstaat", dan kom je onder de twee procent uit. Verruim je naar "VvE kan aan de slag na na drie jaar procesbegeleiding", dan kom je op vijftien tot vijfentwintig procent. Onze definitie zit daartussenin en sluit aan bij wat een gemeente binnen een collegeperiode kan organiseren.

Per drempel

Drempel 2, bestuur en bankrekening. Hier is het minste onderzoek naar gedaan. Het CBS zegt uitdrukkelijk dat er geen gegevens zijn over de vraag of een VvE actief of slapend is. Wij leunen op indirecte aanwijzingen uit het WODC-onderzoek Duurzaam verenigd van januari 2025. Wel is de voorwaarde van KvK-registratie voor een het kunnen openen van een zakelijke rekening logisch.

Drempel 3, het reservefonds. Twee bronnen meten verschillende dingen. Atlas Research meet of er een reservefonds bestaat en komt op 84 procent, maar op ongeveer 50 procent bij de kleinste VvE's. Matrixian meet of het reservefonds aan de wettelijke spaarnorm voldoet en komt in november 2023 op 48,6 procent. In 2017 tot 2019 was dat nog ongeveer twee derde. De oorzaak van de verslechtering: bouwkosten stegen sinds 2017 met meer dan de helft, VvE-bijdragen met ongeveer een kwart.

Het Warmtefonds toetst het tweede, niet het eerste. Daarom telt het strengere cijfer.

Kanttekening: Matrixian is een commercieel bedrijf dat zijn methode niet publiceert. Wij gebruiken het cijfer als aanvulling, niet als hoofdbron. De orde van grootte wordt wel bevestigd door de Rijksoverheid, die spreekt van ongeveer de helft.

Drempel 4, het onderhoudsplan. Atlas Research komt op 82 procent met een plan, maar op 41 procent bij de kleinste VvE's. Slechts vijf procent heeft een duurzaam meerjarenonderhoudsplan.

Belangrijker is een punt dat Antonie Kerstholt in mei 2026 maakte. Een onderhoudsplan is een technisch document. Een onderhoudsbegroting is een financiële vertaling ervan. Veel VvE's behandelen het eerste alsof het het tweede is. Sinds 2024 zijn lonen, materialen en rente fors gestegen. Een plan uit 2021 kan formeel kloppen en in 2027 alsnog onbetaalbaar blijken.

Drempel 5, de besluitvorming. Modelreglementen eisen meestal een meerderheid van twee derde of drie kwart, in een vergadering waar een minimumaantal stemmen aanwezig is. Raakt het besluit aan de splitsingsakte, dan is in beginsel unanimiteit nodig. Berenschot raamde in juli 2025 dat voor ongeveer 8.000 VvE's een aktewijziging nodig is, alleen al voor aansluiting op een warmtenet.

Dit is in getallen de zwaarste van de zeven drempels. Er ligt een wetsvoorstel om verduurzamingsbesluiten naar een gewone meerderheid te brengen. Treedt dat in werking, dan verruimt deze stap aanzienlijk.

Drempel 6, de bouwtechniek. Zonder funderingsherstel is een warmtepomp vaak niet uitvoerbaar. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek schat dat ongeveer een half miljoen woningen funderingsproblemen hebben of kunnen krijgen.

Drempel 7, de overige eisen. Maximaal vijftig procent bedrijfsruimte. Bij kleine VvE's een akkoordverklaring van alle leden. Geen betalingsachterstanden.

Een paar nuanceringen 

Wij houden niet van onheilsverhalen, dus een paar dingen erbij.

Er komt geen ramp. De VvE's die vandaag functioneren, blijven functioneren. Gebouwen storten niet meteen in. In de meeste wijken gaat het gas er de eerste jaren niet af - er is nog tijd om aan de voor WCW en WGIW benodigde randvoorwaarden te werken - al moet dat wel snel beginnen.

Het Warmtefonds treft geen verwijt. Het Fonds heeft de doelgroep verbreed waar het maar kon: een regeling voor kleine VvE's sinds december 2022, nulrente voor lage inkomens, een Ledenlening in 2025, een Onderhoudslening aangekondigd voor 2026. Het volume groeide van 33 miljoen euro in 2021 naar 232 miljoen in 2025. Maar het Fonds stelt de (alleszins redelijke) toelatingsvoorwaarden niet zelf vast. Dat doet het Rijk.

Bovendien: waar zo weinig VvE's kúnnen kwalificeren is het Fonds behoorlijk succesvol. In 2024 verstrekte het Warmtefonds 235 VvE-leningen. Op een kwalificerende groep van 6.000 tot 13.000 is dat een jaarlijkse conversie van twee tot vier procent. Gegeven doorlooptijden van twee tot vier jaar per project is dat geen slecht resultaat.

Het probleem zit dus niet in de uitvoering. Het zit in een veel kleiner dan gedacht aantal VvE's dat überhaupt kan kwalificeren.

Wat ons betreft de kernvraag

Het gaat hier niet om de vraag of de overheid zich met privaat eigendom mag bemoeien. Die vraag is niet aan de orde.

Het gaat om drie andere dingen. Of een wet uit 2008 eindelijk gaat werken. Of overheden hun eigen instrumenten bereikbaar maken voor de mensen voor wie ze bedoeld zijn. En of een gemeente die in het omgevingsplan vastlegt dat een wijk van het gas gaat, kan uitvoeren wat zij zelf heeft besloten.

Voor dat laatste heeft zij VvE's nodig die bestaan, bestuurd worden en kunnen tekenen. Bij bijna 10.000 Amsterdamse VvE's is dat vandaag niet zo.

Verantwoording

Deze analyse is opgesteld door VvENET. Voor de doorrekening van de CBS-bestanden en de redactie is Claude gebruikt, het taalmodel van Anthropic. Alle inhoudelijke keuzes zijn door VvENET getoetst en gewogen.

Wij hechten aan eerlijkheid boven bevestiging. Correcties zijn welkom en worden verwerkt.

Bronnen

Statistiek

·     CBS en Kadaster, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren, peildatum 1 januari 2025, gepubliceerd augustus 2026 (PR004644). https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/

·     CBS en Kadaster, idem, peildatum 1 januari 2024, gepubliceerd 17 december 2025 (PR004061). https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/

·     CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren 2022, 20 december 2023. De publicatie waarin nog met een schatting werd gewerkt. https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/aanvullende-statistische-diensten/2023/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2022

Onderzoek naar het functioneren van VvE's

·     Atlas Research voor het WODC, Duurzaam verenigd. Evaluatie Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, januari 2025. https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2025/01/20/tk-bijlage-evaluatie-wet-verbeteren-functioneren-vves-eindrapport

·     I&O Research voor BZK, Drijfveren en barrières van leden VvE's bij verduurzamingsopgave, februari 2024. https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2024/02/26/rapportage-drijfveren-en-barrieres-verduurzaming-bij-vve-leden

·     Berenschot voor het ministerie van VRO, Verduurzaming en de rol van de splitsingsakte, juli 2025. https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2025/07/15/verduurzaming-en-de-rol-van-de-splitsingsakte

·     Matrixian Group, Meer dan de helft VvE's voldoet niet aan wettelijke spaarnormen, 23 november 2023. https://matrixian.com/meer-dan-de-helft-vves-voldoet-niet-aan-wettelijke-spaarnormen-wat-doet-dit-met-de-woningwaarde/

·     Vereniging Eigen Huis, Bijna één op de vijf VvE's te weinig reserves voor noodzakelijk onderhoud, februari 2026. https://persportaal.anp.nl/artikel/3cc7246f-7344-4f2f-88bf-9c1efd47c4b9/veh-bijna-een-op-de-vijf-vves-te-weinig-reserves-voor-noodzakelijk-onderhoud

·     Antonie Kerstholt, Van planmatig onderhoud in VvE's naar financieel calamiteitenbeheer, Joop, mei 2026. https://www.bnnvara.nl/joop/artikelen/van-planmatig-onderhoud-in-vves-naar-financieel-calamiteitenbeheer

·     Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek, funderingsrisicorapport. https://kcaf.nl/funderingsrisicorapport

Financiering

·     Nationaal Warmtefonds, voorwaarden VvE Energiebespaarlening. https://www.warmtefonds.nl/vve/voorwaarden-vve-energiebespaarlening

·     Nationaal Warmtefonds, jaarverslagen. https://www.warmtefonds.nl/

·     RVO, Subsidieregeling verduurzaming voor VvE's. https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/svve

Amsterdamse regelgeving

·     Gemeente Amsterdam, Subsidieregeling duurzame Amsterdamse gebouwen, CVDR641449. Zie artikel 6.10 lid 3 onder c over de rekening op naam en artikel 6.11 lid 1 onder d over de weigeringsgrond. https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR641449

·     Gemeente Amsterdam, Subsidie Planvorming verduurzaming voor VvE's. https://www.amsterdam.nl/subsidies/subsidieregelingen/subsidie-planvorming-verduurzaming-vve/

Wettelijk kader

·     Handelsregisterwet 2007, artikel 6 lid 1 sub b, artikel 18 en artikel 47. https://wetten.overheid.nl/BWBR0021777

·     Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9, met name artikel 5:126 over het reservefonds. https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288

·     Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie, 36387. https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/36387

·     Wet collectieve warmte, 36576, aangenomen door de Tweede Kamer op 3 juli 2025. https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/36576

Vakinhoudelijke discussie

·     B. Hoops, De verduurzaming van VvE's: hoe kunnen wij de Tragedy of the Anticommons vermijden?, WPNR 2020/7297.

·     C.N. Siewers en M.C.E. van der Vleuten, Reactie op De verduurzaming van VvE's, WPNR 2021/7313, p. 160–162.

·     Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland, position papers over regeldruk en over aansluiting van VvE's op een warmtenet. https://www.wmanl.nl/