Raad van State wijst warmtebesluit Bgiw in huidige vorm af. Wat betekent dat voor uw VvE?

 

 TL;DR: in het kort

De Raad van State heeft op 31 augustus 2026 zijn advies gepubliceerd over het besluit dat gemeenten in staat moet stellen buurten van het aardgas af te halen. Het oordeel is hard: neem dit besluit zo niet. De rekenregels voor betaalbaarheid zijn te ingewikkeld, ze beloven bewoners een zekerheid die ze niet kunnen waarmaken, en bij de drempel van 70% blijft een groep huishoudens over voor wie de overstap mogelijk niet betaalbaar is — zonder dat duidelijk is wat gemeenten met die groep moeten.

Voor VvE's is de verleiding groot om daar één conclusie uit te trekken: het gaat niet door, we wachten af. Dat is de duurste conclusie die u kunt trekken, en deze post legt uit waarom.

Wat er wél vaststaat. Het advies bevat een tijdpad met vier data die in geen enkele VvE-voorlichting staan. Uiterlijk 31 december 2027 stelt elke gemeente haar eerste warmteprogramma vast — dat wordt nú geschreven, en daarin staat welke buurten in beeld komen. Uiterlijk 31 december 2036 het laatste; daarna kan er geen wijk meer bij. Uiterlijk 31 december 2041 de laatste wijziging van het omgevingsplan, en uiterlijk 31 december 2049 gaat het gas eruit. Tussen die laatste twee zit ten minste acht jaar. Buurten die niet in een warmteprogramma staan, houden in principe ook na 2050 hun gasaansluiting.

Waarom acht jaar voor een VvE geen acht jaar is. Het Rijk schrijft zelf dat een actieve VvE minimaal drie jaar nodig heeft om van besluit tot uitvoering te komen, en een slapende zeven tot tien jaar. Landelijk staat 55% van de verenigingen niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, in Amsterdam 40%. De wettelijke termijn is voor die verenigingen dus ongeveer gelijk aan hun eigen doorlooptijd — en dan is er nog geen notaris bij gehaald.

Het punt dat de Raad van State niet maakt. Het hele advies redeneert over huishoudens en over "de gebouweigenaar". De Afdeling schrijft dat er naast de modelmatige berekening "altijd een individuele toets nodig zal zijn". Maar in een gesplitst gebouw is er geen individu dat kan beslissen: er is een vergadering, die één keer per jaar bijeenkomt, en die één uitkomst produceert voor iedereen. U kunt honderd huishoudens afzonderlijk toetsen en alsnog stranden op de vijftien die het niet kunnen dragen. De toets valt op gebiedsniveau, het besluit valt per gebouw. Het gaat om 19% van de Nederlandse en 57% van de Amsterdamse woningvoorraad.

En er loopt een klok die niets met dit advies te maken heeft. Levert uw VvE zelf warmte aan meer dan twintig personen — een eigen blokverwarmingsketel — dan moet u dat onder de Wet collectieve warmte melden, binnen een half jaar, met een ontheffing van dertig jaar als beloning. Wie te laat is, loopt die mis. Vrijwel geen enkel VvE-bestuur kent deze verplichting.

Hieronder werken we dit uit: wat het advies precies zegt, wat het niet zegt, wat wij gemeenten meegeven, en wat u als bestuur deze maand al kunt doen.

======================================

Lange boomer versie

Op 31 augustus 2026 is het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State over het Besluit gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Bgiw) openbaar geworden. Het advies is vastgesteld op 26 augustus, kenmerk W04.26.00136/I. Het slot laat aan duidelijkheid niets te wensen over:

“De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal bezwaren bij het ontwerpbesluit en adviseert dit besluit niet te nemen, tenzij het is aangepast.”

Dat nieuws zal in veel VvE-besturen op precies één manier landen: “dus het gaat niet door”. Wij denken dat dat de gevaarlijkste conclusie is die u eruit kunt trekken. Hieronder leest u wat het advies wél zegt, wat het niet zegt, en welke klokken er ondertussen gewoon doorlopen.

Waar gaat dit besluit over

De Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in het omgevingsplan een gebied aan te wijzen waar het aardgas op termijn verdwijnt. Het Bgiw is de uitwerking daarvan: het bevat de instructieregels waaraan een gemeente moet voldoen voordat zij die bevoegdheid mag gebruiken. Zonder dat besluit is de bevoegdheid er wel, maar is zij niet bruikbaar.

Drie elementen daaruit raken u rechtstreeks.

• Het eerste is de overgangstermijn: tussen de wijziging van het omgevingsplan en het feitelijk beëindigen van het gastransport moet — behoudens uitzonderingen — ten minste acht jaar zitten.
  
  
• Het tweede is de betaalbaarheidsnorm. Een warmtetransitiegebied mag alleen worden aangewezen als de maatregelen ‘betaalbaar’ zijn, en dat betekent volgens het ontwerpbesluit dat de verwachte kosten de verwachte baten niet overstijgen voor ten minste 70% van de woningen in het gebied, berekend over de levensduur van de investering. Voor maximaal drie op de tien woningen mag het dus slechter uitpakken, en dan is nog steeds aan de norm voldaan.
  
  
• Het derde is dat dit alles onverplicht is. In de woorden van het advies: “Gemeenten zijn niet verplicht om wijken te verduurzamen via de wijkaanpak. Evenmin is de gemeenteraad verplicht om van zijn aanwijsbevoegdheid gebruik te maken.” En, belangrijk voor wie zich afvraagt wat er met zijn gasaansluiting gebeurt: “Wijken die niet zijn opgenomen in het warmteprogramma behouden daarmee in principe ook na 2050 hun aansluiting op het aardgasnet.”

Wat de Raad van State zegt

De Afdeling is op meerdere punten inhoudelijk kritisch:

De rekenregels zijn te ingewikkeld. “De instructieregels rondom betaalbaarheid en de daaruit voortvloeiende rekenregels [zijn] gedetailleerd en complex. Die complexiteit kan grote gevolgen hebben voor de uitvoerbaarheid en daarmee voor het tempo van de warmtetransitie.” De Afdeling ziet zelfs het risico “dat gemeenten terughoudend zullen zijn bij het gebruik maken van de aanwijsbevoegdheid”.

De berekening belooft meer dan zij waarmaakt. “Van belang is verder dat de rekenregels geen garantie geven voor de betaalbaarheid voor de individuele inwoner. De betaalbaarheid voor bewoners verschilt immers per huishouden. Hoewel dit niet het doel van de regels is, zullen bewoners geneigd zijn zekerheid te ontlenen aan de door de gemeente gepresenteerde berekening. Daardoor is de kans op teleurstelling aanwezig. Dat kan ertoe leiden dat het draagvlak verloren gaat en het bij één of enkele aanwijzingen blijft.”

Bij 70% blijft een groep achter. “Door aanwijzing mogelijk te maken vanaf de ondergrens van 70% blijft er bovendien een groep huishoudens over voor wie de warmtetransitie mogelijk niet betaalbaar is. Uit het ontwerpbesluit wordt niet duidelijk hoe gemeenten met dit probleem om moeten gaan.”

Kwetsbare huishoudens zijn niet afgebakend. “Hoewel het ontwerpbesluit gemeenten daarnaast instrueert rekening te houden met de financiële haalbaarheid voor kwetsbare huishoudens, wordt deze verplichting niet nader afgebakend.”

En er zal hoe dan ook maatwerk nodig zijn. De Afdeling merkt op “dat de vraag naar betaalbaarheid uiteindelijk uitmondt in de vraag of een individueel huishouden in staat is de overstap te maken. Dit betekent dat naast of in plaats van de voorgestelde modelmatige benadering er altijd een individuele toets nodig zal zijn.”

Daarnaast wijst de Afdeling erop dat de rekenmethode leunt op aannames over prijsontwikkelingen tot 2040 terwijl onzeker is hoe de gas- en warmtetarieven zich ontwikkelen, dat onduidelijk blijft of bewoners van niet-aangewezen wijken na 2050 nog gas geleverd krijgen — “niet bevorderlijk voor het draagvlak” — en dat duidelijkheid over de financiering na 2030 ontbreekt.

Het tijdpad dat u moet kennen

Het advies bevat een schema dat in geen enkele voorlichting aan VvE’s voorkomt, en dat u juist wel zou moeten kennen:

Twee dingen springen eruit.

Het eerste: uw gemeente is nu bezig. Het eerste warmteprogramma moet uiterlijk 31 december 2027 zijn vastgesteld. Dat wordt op dit moment geschreven, in vrijwel elke gemeente, en daarin staat welke buurten in beeld komen.

Het tweede: na 31 december 2036 kunnen er geen wijken meer worden toegevoegd. De Afdeling constateert dat dat de vijfjaarlijkse actualisatieplicht merkwaardig maakt, en formuleert het positief: “Hierdoor weet iedere gebouweigenaar uiterlijk dertien jaar voor 1 januari 2050 of op zijn adres een collectieve aanpak van toepassing wordt.”

Op die laatste zin komen we zo terug.

Wat de Raad van State niet zegt

Hier komt onze eigen inbreng, en het is precies waarvoor VvENET bestaat.

• Het hele advies gaat over huishoudens en over de gebouweigenaar. Over betaalbaarheid per huishouden, over kwetsbare afnemers, over bewoners die zekerheid ontlenen aan een berekening, over de gebouweigenaar die dertien jaar van tevoren weet waar hij aan toe is. Maar in een gesplitst gebouw bestaat de gebouweigenaar niet. Er is een gemeenschap van appartementsrechteigenaars, en het besluit valt in de vergadering van eigenaars. Dat verandert alles aan de bezwaren hierboven.

• “Er zal altijd een individuele toets nodig zijn” — maar er is geen individu om te toetsen. Dit is de scherpste zin uit het advies, en tegelijk de zin die in een VvE stukloopt. U kunt honderd huishoudens afzonderlijk toetsen en tot de conclusie komen dat 85 van hen de overstap kunnen dragen, en vervolgens strandt het gebouw op de vijftien die dat niet kunnen — want er is één vergadering, één stemming en één uitkomst voor iedereen.
  
  
• De toets valt op een ander niveau dan het besluit. De betaalbaarheid wordt getoetst per gebied, met een drempel van 70%. Het besluit valt per gebouw, in één vergadering, soms over honderd woningen tegelijk. Eén vereniging die in die dertig procent valt stemt nee, en daarmee staat een heel gebouw stil. Het niveau waarop wordt gerekend en het niveau waarop wordt besloten liggen stelselmatig uit elkaar.
• De berekening is bovendien oud tegen de tijd dat u moet beslissen. De Afdeling schrijft: “De datum waarop de verwachte kosten en baten en de verwachte maandlasten berekend worden, ligt daarmee ten minste acht jaar voor de datum van de afsluiting van het gas.” Voor een eengezinswoning is dat een ruwe indicatie. Voor een vereniging die na zes jaar vergaderen eindelijk aan besluitvorming toekomt, is het een som op basis van prijsaannames uit een andere wereld.
  
  
• De termijn is krapper dan hij lijkt. De wet geeft ten minste acht jaar. Het Nationaal Programma Lokale Warmtetransitie schrijft zelf dat een actieve VvE minimaal drie jaar nodig heeft om van besluitvorming tot uitvoering te komen, en een inactieve of slapende VvE zeven tot tien jaar. Voor een slapende vereniging is de termijn die de wet geeft dus ongeveer gelijk aan de doorlooptijd die het Rijk zelf noemt — en dan is er nog geen notaris aan te pas gekomen. Landelijk staat 55% van de VvE’s niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel; in Amsterdam 40%, ongeveer tienduizend verenigingen. Dat is een redelijke indicator voor slapend.
  
  
• De eigen keuze is voor een appartementseigenaar geen eigen keuze. Een warmtepomp vraagt ruimte aan de gevel of op het dak, een schacht, leidingen, capaciteit in de meterkast. Dat zijn gemeenschappelijke delen. Er is dus een besluit van de vergadering nodig, en komt de ingreep neer op exclusief gebruik van een gemeenschappelijk deel — bij een buitenunit, een schacht of een bodemlus is dat meestal zo — dan is na het Martinikerk-arrest (HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286) de medewerking van alle eigenaars nodig om de splitsingsakte te wijzigen. Artikel 5:139 lid 3 BW vraagt daarbovenop de toestemming van iedere hypotheekhouder, en op erfpachtgrond ook die van de gemeente. Zo’n aktetraject kost in de praktijk 1.500 tot 3.000 euro per appartement, te betalen vóórdat er één meter leiding ligt, en het verdient zichzelf per definitie nooit terug.
  
  
• En de kosten die de norm meetelt, zijn niet de kosten die u voelt. De betaalbaarheidsnorm vergelijkt verwachte kosten met verwachte baten: de investering moet zich terugverdienen via lagere energielasten. Dat is een terugverdientoets, geen liquiditeitstoets. Een vereniging kan die toets glansrijk doorstaan en het besluit toch niet kunnen nemen, eenvoudigweg omdat zij het bedrag niet vooraf op tafel krijgt.

Het gaat om ongeveer 19% van de Nederlandse woningvoorraad, en in Amsterdam om 57%: 25.045 verenigingen en 276.295 woningen (CBS, peildatum 1 januari 2025). Dat is geen bijzondere situatie die op enkele plekken speelt.

Twee klokken die gewoon doorlopen

Dit is waarom “het gaat niet door” de verkeerde conclusie is.

De eerste klok is de Wet collectieve warmte. Dat is een andere wet, met een eigen tijdpad, die al deels in werking is. Levert uw VvE zelf warmte — een eigen gasgestookte blokverwarmingsketel — aan meer dan twintig personen, dan valt u onder het verbod om zonder aanwijzing warmte te leveren, en moet u die levering melden bij het college. Voor bestaande situaties geldt een termijn van een half jaar na inwerkingtreding. Wie binnen die termijn meldt, wordt geacht een ontheffing voor dertig jaar te hebben verkregen. Wie niet meldt, loopt dat mis. Koopt u warmte in en geeft u die alleen door aan uw leden, dan geldt die meldplicht niet.

Dit is de verplichting die wij bij vrijwel geen enkel VvE-bestuur bekend aantreffen, en zij treft juist de gebouwen met blokverwarming die gemeenten als eerste in beeld hebben. Een half jaar is kort voor een orgaan dat één keer per jaar vergadert.

De tweede klok is uw eigen vergadercyclus. Acht jaar is voor een VvE ongeveer acht besluitmomenten, waarvan er een aantal op nee eindigt en opnieuw moet. Als het besluit dat de gemeentelijke bevoegdheid bruikbaar maakt twee jaar opschuift, wint u geen twee jaar — u verliest twee vergaderingen aan de voorkant, waar de voorbereiding hoort te gebeuren. En het warmteprogramma waarin uw buurt wel of niet voorkomt, moet er eind 2027 liggen.

Wat wij gemeenten meegeven

VvENET bepleit bij gemeenten een aantal stappen die geen wetswijziging vragen en binnen de bestaande beleidsvrijheid passen:

1. Spreek in beleidsteksten niet over “de gebouweigenaar” maar over “de ledenvergadering van de VvE of de gebouweigenaar”. In een gesplitst gebouw bestaat de gebouweigenaar niet.
2. Beschrijf de besluitroute in een VvE met dezelfde precisie als de stappen voor een grondgebonden woning, inclusief de vraag wanneer een aktewijziging nodig is.
3. Stel als erfverpachter een vaste, snelle en kosteloze medewerkingsroute vast voor aktewijzigingen die de warmtetransitie mogelijk maken, met een antwoordtermijn. Dit is een van de weinige onderdelen die een gemeente eenzijdig kan versnellen.
4. Breng bij het buurtonderzoek expliciet in kaart welke VvE’s er zijn, welke daarvan bereikbaar zijn, en wat er gebeurt met de rest.
5. Geef huurders in een gemengde VvE de route die zij werkelijk hebben: via de bewonerscommissie invloed op het stemgedrag van hun verhuurder in de ledenvergadering.
6. Stel vóór de start vast op welk niveau de bevoegdheid ligt: hoofdsplitsing of ondersplitsing. Een besluit van een onder-VvE dat afwijkt van de akte van hoofdsplitsing is nietig, ook als iedereen vóór stemde.
7. Toets vóór een aanwijzingsbesluit of de individuele uitzonderingsroute voor gesplitste gebouwen in de praktijk begaanbaar is. Blijkt van niet, dan is dat een gegeven waar het beleid iets mee moet.
8. Beschrijf betaalbaarheid ook op het niveau waarop het besluit valt, met de reservepositie van de vereniging als variabele naast het huishoudinkomen. En geef de “individuele toets” die de Raad van State noodzakelijk acht een vorm die in een vergadering van eigenaars werkt.
9. Informeer VvE’s met blokverwarming actief en tijdig over de meldplicht en de termijn van een half jaar. Dat kost een brief, en het voorkomt dat verenigingen een ontheffing van dertig jaar mislopen door onbekendheid met een verplichting die zij niet konden kennen.

Wat u als VvE-bestuur of -lid nu al kunt doen

Zonder op enig besluit te wachten:

• Stel vast of uw VvE warmte levert of doorlevert, en aan hoeveel personen. Daar hangt de meldplicht van af.
• Controleer uw inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Wie niet is ingeschreven, wordt niet aangeschreven en niet uitgenodigd.
• Kijk in uw splitsingsakte wat er staat over de warmtevoorziening, over gemeenschappelijke delen en over de vereiste meerderheden.
• Vraag bij uw gemeente na wanneer het warmteprogramma wordt vastgesteld en of uw buurt daarin voorkomt. Dat is openbare informatie en het moment om iets te zeggen is nu, niet bij het aanwijzingsbesluit.
• Zet warmte als vast agendapunt op de eerstvolgende ledenvergadering, ook als er nog niets te besluiten valt. Het gaat om het opbouwen van kennis en mandaat.
• Leg uw meerjarenonderhoudsplanning naast de vervangingsdatum van de collectieve installatie. Dat moment, en niet de gemeentelijke planning, is voor een VvE het natuurlijke beslismoment.

Tot slot

Het advies van de Raad van State is goed nieuws voor de kwaliteit van de regelgeving en slecht nieuws voor wie hoopte dat er nu duidelijkheid zou komen. Wat het níet is, is een reden om stil te gaan zitten.

De Afdeling schrijft dat er naast de modelmatige benadering “altijd een individuele toets nodig zal zijn”. In meer dan een half miljoen Nederlandse gebouwen is er geen individu dat kan beslissen, maar een vergadering die één keer per jaar bijeenkomt. Zolang die zin niet ook voor gebouwen wordt uitgeschreven, is het probleem verplaatst en niet opgelost.

---

Bronnen

• Afdeling advisering van de Raad van State, advies W04.26.00136/I over het Besluit gemeentelijke instrumenten warmtetransitie, aanhangig 21 mei 2026, vastgesteld 26 augustus 2026, gepubliceerd 31 augustus 2026. https://www.raadvanstate.nl/adviezen/@158492/w04-26-00136/
• Ontwerpbesluit gemeentelijke instrumenten warmtetransitie, Kamerstuk 36387-49 (artikelnummers kunnen bij vaststelling nog wijzigen).
• Wet collectieve warmte, gewijzigd voorstel van wet zoals aangenomen door de Eerste Kamer, Kamerstuk 36 576, A.
• Nationaal Programma Lokale Warmtetransitie, pagina over VvE’s. https://www.nplw.nl/speciale-doelgroepen/vve
• CBS, Aantallen en kenmerken van verenigingen van eigenaren, 2025, maatwerk 2026/33 (PR004644), 13 augustus 2026.
• VvENET, Kerncijfers VvE’s per Amsterdamse buurt, augustus 2026. https://vvenet.blogspot.com/2026/05/vves-in-amsterdam-een-overzicht-van-de.html
• Hoge Raad 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286 (Martinikerk).