Berenschot-rapport: Amsterdam kan warmtetransitie vergeten zonder wetswijziging VvE-recht

Het Berenschot-rapport waar VvENET al maanden op wacht, is voortijdig uitgelekt via De Telegraaf. De conclusie van de onderzoekers zijn zorgwekkend: tot ruim 70 procent van alle VvE's moet (uiteindelijk) de splitsingsakte wijzigen om o.a. verduurzaming mogelijk te maken. Voor Amsterdam – met zijn Europees record aan VvE-woningen – zijn de gevolgen dramatisch. We publiceerden onze zorgen dan ook al eerder. 

Twee leden van onze Raad van Advies waren betrokken bij de totstandkoming van dit rapport. We waren ons daarom al aan het beraden over oplossingsrichtingen voor dit grote probleem. Die zullen we de komende dagen presenteren en waar mogelijk ook met het gemeentebestuur delen. 

De cijfers spreken boekdelen. In Amsterdam valt liefst 56% van de woningvoorraad onder een van de circa 25.000 VvE's. Dat is een Europees record. Landelijk ligt dat percentage veel lager: ongeveer 1,4 miljoen van de 8 miljoen woningen.

Dit maakt Amsterdam uniek kwetsbaar voor de juridische barrières die Berenschot beschrijft. Waar landelijk 70% van de VvE's hun akte moet aanpassen, ligt dat percentage in Amsterdam naar alle waarschijnlijkheid nog hoger.

Warmtenetten: van Amsterdamse oplossing tot onhaalbaar plan

Amsterdam is dichtbebouwd. Logisch dus dat de gemeente een zeer groot deel van de warmtetransitie met collectieve warmtenetten en warmtepompen wil uitvoeren. In minder dichtbebouwde gebieden speelt dit minder, daar zijn individuele oplossingen vaak haalbaar.

Maar juist die Amsterdamse strategie botst frontaal op het VvE-probleem. Want voor aansluiting op een warmtenet moet de splitsingsakte worden aangepast. En daarvoor is nu nog vaak unanieme instemming nodig van alle bewoners, soms zelfs met toestemming van banken.

De onderzoekers zijn helder: "Deze obstakels leiden ertoe dat een aanzienlijk deel van de benodigde wijzigingen vertraging zal oplopen of zelfs helemaal niet zal worden gerealiseerd."

Vertaald naar Amsterdam: honderdduizenden woningen blijven op aardgas terwijl de gemeente vol inzet op warmtenetten. De warmtetransitie dreigt een papieren tijger te worden.

Het notariaat kan de klus niet aan

Stel dat VvE's massaal hun akte willen wijzigen. Dan doemt er een nieuw probleem op: capaciteit. Het Amsterdamse notariaat heeft op dit moment simpelweg niet de capaciteit om, tot mogelijk 20.000 akten én splitsingstekeningen aan te passen.

We hebben het hier over complexe juridische documenten die zorgvuldig moeten worden herzien. Elk gebouw is anders, elke splitsing uniek. Dit is geen kwestie van een standaardformulier invullen.

Ambitieuze doelen botsen op Amsterdamse realiteit

De overheid wil:

• In 2050 volledig van het aardgas af
• Uiterlijk in 2030 moeten gemeenten 1,5 miljoen woningen aardgasvrij maken
• Vóór 2030 nog eens 500.000 bestaande huizen op een warmtenet aansluiten (Klimaatakkoord)

Amsterdam moet met zijn 56% VvE-woningen het zwaarst tillen aan deze transitie. Maar juist hier blokkeert de juridische structuur élke voortgang.

VvENET: oplossingen liggen klaar

Dit rapport bevestigt wat VvENET al jaren signaleert vanuit de Amsterdamse praktijk. Onze leden – met name gemengde VvE's waarin woningcorporaties samen met particuliere eigenaren zitten – lopen dagelijks tegen deze muren aan.

Door de betrokkenheid van twee van onze Raad van Advies-leden bij het rapport hebben we al voorbereidingen kunne treffen. De komende dagen zullen we concrete oplossingsrichtingen presenteren, gericht op de specifieke Amsterdamse context.

We nodigen het gemeentebestuur uit om samen met ons en het ministerie tot werkbare oplossingen te komen. Amsterdam kan zijn warmtetransitie niet laten afhangen van verouderde VvE-wetgeving uit een tijd waarin niemand aan collectieve verduurzaming dacht.

De energietransitie vraagt om daadkracht - en een intelligente bureaucratie.

---

Feiten op een rij:

• Amsterdam: 56% van woningvoorraad in VvE (ca. 25.000 VvE's) – Europees record
• Landelijk: ca. 1,4 miljoen woningen in VvE van totaal 8 miljoen
• Berenschot: 70% van VvE's moet akte wijzigen voor verduurzaming (in Amsterdam waarschijnlijk hoger)
• Knelpunt: unanimiteitseis blokkeert aanpassingen
• Extra probleem Amsterdam: notariaat heeft geen capaciteit voor mogelijk 20.000 aktewijzigingen

Bronnen:

• De Telegraaf, 2 november 2025: "Verduurzaming honderdduizenden woningen loopt vast door juridische rompslomp: klimaatdoelen direct in gevaar"
• Berenschot-rapport (nog niet officieel gepubliceerd door ministerie van Volkshuisvesting)

VvENET blijft de ontwikkelingen nauwlettend volgen en bereidt concrete voorstellen voor om deze uitdaging op te pakken.