Drie verenigingen, één bankrekening - VvE-eigenaren de pineut

In het vorige stuk ging het over een onder-VvE die besloot wat zij niet mocht besluiten. Deze keer het spiegelbeeld: drie verenigingen die vijftien jaar lang als één zijn behandeld. De rekening daarvan bleek meetbaar — en kwam bij de woningeigenaren terecht.

De casus

Een appartementengebouw, splitsingsakte gepasseerd op 22 augustus 2003, modelreglement 1992. Bij die akte zijn niet één maar drie verenigingen opgericht: de VvE van de hoofdsplitsing, een onder-VvE voor de commerciële ruimten, en een onder-VvE voor de woningen. Drie zelfstandige rechtspersonen, elk met een eigen ledenvergadering en een eigen vermogen.

Alleen de hoofd-VvE stond ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. De twee onder-VvE's niet en er waren voor die twee ook nooit besturen benoemd.

De penningmeester en secretaris van de hoofd-VvE — sinds 2004 in functie, vanaf 2012 ingeschreven registeraccountant — voerde voor alle drie de verenigingen één administratie. Eén jaarrekening, één begroting, één bankrekening. Vijftien jaar lang, zonder dat iemand er iets van zei.

In 2018 kocht een echtpaar een appartement in het woongedeelte. Bij de overdracht betaalden zij ruim € 8.000 voor hun aandeel in het reservefonds van de onder-VvE van de woningen, en vervolgens € 234 per maand aan servicekosten. Eind 2019 ontdekten zij bij toeval dat alleen de hoofd-VvE bij de KvK stond ingeschreven. Toen zij om inzage in de administratie vroegen, kregen zij per e-mail te horen dat de penningmeester voorlopig geen tijd had voor hun vragen en dat zij moesten stoppen zijn zakelijke e-mailadres te gebruiken.

De rekening

Hier wordt het concreet, en dit is waarom dit meer dan een boekhoudkwestie is.

Volgens de splitsingsakte moest de onder-VvE van de commerciële ruimten voor 472/2333 breukdelen bijdragen in de kosten van de hoofdsplitsing — 20,23 procent. De onder-VvE van de woningen voor 1861/2333, ofwel 79,77 procent.

In de werkelijk geïncasseerde servicekosten over 2019 was die verhouding 6,88 procent voor de commerciële ruimten en 93,12 procent voor de woningen.

Dat is geen afrondingsverschil. De commerciële ruimten droegen ruwweg een derde bij van wat de akte voorschreef; het verschil kwam bij de woningeigenaren terecht. De grooteigenaar van het commerciële vastgoed was tevens bestuurslid. De Accountantskamer stelde vast dat dit onweersproken was gebleven en dus voor juist moest worden gehouden.

Daarnaast bleek er nog het een en ander mis. De servicekosten werden geïnd bij individuele eigenaren van de ondersplitsingen, terwijl die geen lid zijn van de hoofd-VvE — alleen de twee onder-VvE's zijn dat. Diezelfde individuele eigenaren kregen stem- en spreekrecht in de vergadering van de hoofd-VvE, in strijd met de akte. De breukdelen voor de woningen waren onjuist berekend doordat bergingen en parkeerplaatsen niet waren meegeteld. Er was geen afzonderlijke rekening voor het reservefonds, zoals artikel 5:126 lid 3 BW sinds 2018 voorschrijft. En de informatie die bij de aankoop aan de notaris was verstrekt, ging over een reservefonds dat administratief niet bestond.

Wat het opleverde, en wat niet

De kopers probeerden twee routes.

• De civiele route liep vast. Hun vordering tegen de penningmeester werd op 8 december 2021 door de kantonrechter in Leiden afgewezen. Er was geen sprake van opzet of bewust onbevoegd handelen, en de verweten gedragingen waren niet als onrechtmatig te kwalificeren.
  
  
• De tuchtroute slaagde wel. De Accountantskamer verklaarde in mei 2022 alle tien klachtonderdelen gegrond en legde tijdelijke doorhaling voor een maand op. In hoger beroep matigde het College van Beroep voor het bedrijfsleven dat in januari 2025 tot een berisping: één klachtonderdeel — het niet tijdig opstellen van de jaarrekening 2020 — bleek alsnog ongegrond, en het College woog mee dat de betrokkene ditmaal wél ter zitting verscheen, uitleg gaf en zich schuldbewust toonde. Op alle overige punten bleef de uitspraak in stand.

Twee dingen zijn daarbij het onthouden waard.

Een bestuursfunctie bij je eigen VvE kan een professionele dienst zijn. Het verweer luidde dat het penningmeesterschap een privé-aangelegenheid was: vrijwilligerswerk, in eigen tijd, tegen een kleine onkostenvergoeding. Dat verweer sneuvelde. Werkzaamheden waarvoor vakbekwaamheid als accountant kán worden aangewend, zijn een professionele dienst — en administratie voeren en jaarrekeningen opstellen zijn dat onmiskenbaar. In hoger beroep werd dat niet meer bestreden.

Een structureel verkeerde administratie verjaart niet zomaar. De praktijk liep vanaf 2004, en het klachtrecht kent een termijn. Toch was er geen verjaring, omdat het ging om permanent voortgezet handelen: zolang de verkeerde administratie doorloopt, blijft klagen mogelijk. Voor eigenaren die een jarenlange praktijk aantreffen is dat een relevant gegeven.

Voor de gedupeerden is de opbrengst gering, in ruil voor veel inspanning. Van aankoop tot einduitspraak lagen ruim zes jaar. De uitkomst is een berisping. Geld leverde het niet op — het tuchtrecht kent geen schadevergoeding, en het verzoek van de kopers om compensatie wegens de lange duur werd afgewezen omdat artikel 6 EVRM niet geldt voor de klagende partij. En bij de zitting van het College, ruim vijf jaar na de ontdekking, moest de betrokkene erkennen dat nog altijd niet alle herstelmaatregelen waren genomen.

Dit is dus geen wondermiddel. Het is een tweede route wanneer de eerste dichtzit, met een lage drempel — het griffierecht bedroeg € 70 — en met een uitkomst die vooral erkenning is.

Het onderliggende probleem

Waarom kon dit vijftien jaar duren?

Niet door kwade opzet; de kantonrechter heeft dat uitdrukkelijk niet aangenomen. Het probleem is bestuurlijker en veel gewoner: wanneer één bestuurslid een professional is, houdt de rest op te kijken. Een amateurbestuur waarin de penningmeester accountant is, controleert de penningmeester niet. Niemand legde de geïncasseerde bedragen naast de breukdelen in de akte. Niemand vroeg waarom drie verenigingen één jaarrekening hadden. Dat de betrokkene bij zijn aantreden in 2004 nog helemaal geen registeraccountant wás, illustreert hoe weinig dat vertrouwen met werkelijke toetsing te maken had.

Daar komt de ondersplitsing bij, en daar sluit dit stuk aan op het vorige. Zoals we eerder schreven: niemand telt onder-VvE's, en de bevoegdheidsverdeling tussen hoofd- en ondersplitsing wordt in de praktijk zelden herkend. In het vorige geval leidde dat tot een besluit dat nietig was. Hier leidde het tot een kostenverdeling die stilzwijgend jarenlang afweek van de akte, ten gunste van één partij. Dezelfde blinde vlek, twee verschillende uitkomsten — en in beide gevallen kwam het pas aan het licht toen één eigenaar doorzette.

Laten we hopen dat dit een uitzondering was. De meeste VvE-penningmeesters doen dit netjes, ook de accountants onder hen, en in verreweg de meeste VvE's zonder ondersplitsing kan dit specifieke probleem eenvoudigweg niet ontstaan. Het risico zit in een herkenbare combinatie: een ondersplitsing, niet-ingeschreven onder-VvE's zonder bestuur, één beheerder of penningmeester die alles doet, en een bestuur dat op diens deskundigheid vaart.

Drie vragen die snel te beantwoorden zijn

Voor wie in zo'n complex woont, kost het niets om een paar dingen even na te gaan,  eventueel wil een AI als Claude u graag helpen:

Hoeveel verenigingen zijn er in uw gebouw opgericht? Het antwoord is niet altijd één — en, belangrijker: vertrouw hiervoor niet op uw splitsingsakte. Een ondersplitsing die later is gepasseerd staat daar niet in, want de hoofdakte wordt er niet voor gewijzigd. U ziet het pas als u bij het Kadaster het grondperceel opvraagt en kijkt welke appartementsrechten daar allemaal onder hangen. Kijk daarna in het Handelsregister of alle gevonden verenigingen daarin staan. Staat er één ingeschreven en zijn er drie opgericht, dan weet u genoeg.

Klopt de kostenverdeling met de breukdelen? Tel de breukdelen uit de akte om, leg ze naast de begroting, en kijk of de verhoudingen overeenkomen. Dat is rekenwerk van een half uur en het is precies het rekenwerk dat in deze zaak vijftien jaar niet is gedaan.

Van welke vereniging bent u eigenlijk lid? Bij een ondersplitsing bent u lid van de onder-VvE, niet van de hoofd-VvE. Uw servicekosten horen door uw onder-VvE te worden geïnd, en uw stem hoort in die vergadering thuis — waarna het bestuur van de ondersplitsing namens u stemt in de hoofdvergadering.

Wie deze drie vragen stelt en er niet uitkomt, heeft geen ongelijk. Het is ingewikkeld. Maar het is wel uw geld.

---

Noten

1. Accountantskamer 20 mei 2022, ECLI:NL:TACAKN:2022:19, zaaknummer 21/2138 Wtra AK. Klacht op alle onderdelen gegrond; tijdelijke doorhaling voor de duur van één maand. https://tuchtrecht.overheid.nl/zoeken/resultaat/uitspraak/2022/ECLI_NL_TACAKN_2022_19
2. College van Beroep voor het bedrijfsleven 28 januari 2025, ECLI:NL:CBB:2025:29, zaaknummer 22/1133. Hoger beroep gegrond; klachtonderdeel h alsnog ongegrond; maatregel gematigd tot berisping; uitspraak voor het overige in stand gelaten.
3. Vonnis kantonrechter rechtbank Den Haag (zittingsplaats Leiden) van 8 december 2021, waarbij de civiele vordering van de kopers werd afgewezen — genoemd in beide tuchtuitspraken.
4. Artikel 1 en artikel 13 lid 1 van de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA) — definitie professionele dienst, en de plicht zich aan toepasselijke wet- en regelgeving te houden. Artikel 22 VGBA — de plicht een toereikende herstelmaatregel te treffen.
5. Artikel 5:112 BW (exploitatierekening), artikel 5:122 lid 3 BW (informatieverstrekking bij overdracht), artikel 5:126 lid 3 BW (afzonderlijke reken voor het reservefonds, sinds 1 januari 2018) en artikel 5:127 lid 3 BW (het bestuur van de ondersplitsing stemt namens de leden in de hoofdvergadering).
6. Artikel 41 lid 6 van het modelreglement 1992 — de plicht van het bestuur om iedere eigenaar op verzoek inlichtingen en inzage te verstrekken.
7. Eerder op dit weblog: De onder-VvE die het CBS ooit kende, over het ontbreken van cijfers over ondersplitsingen, en Eén tegenstem, vier hoog, over een nietig besluit van een onder-VvE over vakantieverhuur.