Tijd voor nieuw onderzoek! De onbekende Hoofd- en Onder-VvE's als valkuil onder o.a. warmtetransitie

Een Amsterdamse VvE nam een besluit waartoe zij niet bevoegd was. De kantonrechter verklaarde het nietig (ons artikel gisteren). Toen we wilden weten hoe vaak zo'n constructie van een Hoofd-VvE met Onder-VvE’s voorkomt, liepen we tegen iets vreemders aan: het CBS heeft het begrip onder-VvE in 2016 keurig gedefinieerd, nooit geteld, en er in 2022 stilletjes afscheid van genomen.

Heel alledaags: en gracht, een winkel op de begane grond, vier bovenwoningen. Het pand is in 2008 gesplitst in twee appartementsrechten — winkel en bovenhuis — en dat bovenhuis is vervolgens ondergesplitst in vier woningen. Twee splitsingsakten dus, en twee verenigingen: een hoofd-VvE en een onder-VvE.

Maar de eigenaren in beide VvE's hadden geen idee - en hielden zich niet aan de eigen regels. Dat wringt: juist in deze tijd van isolatie en verduurzaming moet je niet hebben dat je als VvE nietige besluiten neemt. In onderstaande de probleem uitleg en een oproep aan Rijk en gemeente om de bestaande cijfers te laten ontsluiten. We vermoeden namelijk dat er in steden heel veel van dergelijke constructies bestaan.

Rijk en gemeenten hebben er ook direct belang bij — Amsterdam herziet op dit moment zijn splitsingsbeleid op basis van een onderzoek waarin de hoofd/onder-dimensie ontbreekt, en de participatieplicht bij de warmtetransitie veronderstelt dat je weet welke vereniging je moet aanspreken.

Eerst het vonnis

De bewoner van de vierde etage wilde af en toe aan toeristen verhuren. Hij vroeg toestemming aan zijn VvE en kreeg die, met drie stemmen voor en één tegen. Die ene tegenstem kwam van de buurvrouw op de derde, recht onder hem aan het smalle trappenhuis. Zij stapte naar de kantonrechter en won.

Niet omdat de meerderheid te klein was. Maar omdat de onder-VvE er niet over ging. Artikel 47 lid 5 van het modelreglement bij ondersplitsing verbiedt de onder-VvE besluiten te nemen die strijdig zijn met het reglement van de hoofdsplitsing — en de woonbestemming staat in beide akten. Alleen de hoofd-VvE had toestemming kunnen verlenen. Die hoofd-VvE had geen bestuur, geen vergaderingen en geen inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Het bevoegde orgaan bestond feitelijk niet.

Het besluit was daarmee niet vernietigbaar maar nietig — van meet af aan ongeldig, ongeacht wie er wat stemde. Als de buurvrouw niet had geprocedeerd, was er nooit iemand achter gekomen.

De voor de hand liggende vervolgvraag

Hoeveel van die constructies zijn er? In Amsterdam, waar bijna zes op de tien woningen in een VvE staan en waar het splitsen van een pand in een winkel beneden en woningen boven eerder regel dan uitzondering is, lijkt dat een vraag met een antwoord.

Dat antwoord bestaat niet. Niet landelijk, niet per provincie, niet per gemeente. Het CBS telt onder-VvE's niet. Het Kadaster publiceert er geen cijfers over. De gemeente Amsterdam telt ze evenmin. Wij konden nergens een gepubliceerde telling vinden.

Gedefinieerd, niet geteld, daarna verdwenen

Wat we wél vonden is bijna interessanter.

Het CBS/Kadaster-rapport uit 2016 — het eerste serieuze onderzoek naar VvE's in Nederland — definieert de onder-VvE gewoon, in paragraaf 2.2. Met, en dit is geen toeval, precies het voorbeeld van ons vonnis: een onder-VvE ontstaat bijvoorbeeld als een pand allereerst gesplitst is in een woon- en een winkelgedeelte, waarna het woongedeelte weer is gesplitst in verschillende appartementen.

Vervolgens komt het begrip in de rest van het rapport nooit meer terug. Vijf hoofdstukken, tientallen tabellen, een uitgebreide begrippenlijst — de onder-VvE staat er niet in. Hij wordt uitgelegd en daarna losgelaten.

Het rapport is eerlijk over waaróm. In de paragraaf over datakwaliteit staat dat er situaties bleken te zijn waarbij meer dan één VvE aan één perceel was gekoppeld, en dat daar pragmatische keuzes voor nodig waren. En in het slothoofdstuk, bij de aanbevelingen voor vervolgonderzoek, staat de vraag die wij tien jaar later stelden er woordelijk: hoeveel gebouwen zijn er met meerdere VvE's, en wat zijn hun kenmerken?

Voor zover wij kunnen nagaan is die vraag nooit beantwoord. In de editie van 2022 is het begrip onder-VvE helemaal verdwenen — niet in de conceptuele uitleg, niet in de begrippenlijst.

De regel die de onder-VvE laat oplossen

Het verschijnsel zit er in 2022 nog wel, maar dan zonder naam, verstopt in de methode.

Het CBS werkt met twee populaties. De eerste omvat alle VvE's, bijna 161 duizend, en daarin mogen objecten dubbel meetellen: een VvE kan bestaan uit woningen, winkels en garages, waarbij nog een aparte VvE bestaat voor alleen de woningen — beide tellen mee. Dat is, zonder dat het woord valt, de hoofd/onder-structuur.

De tweede populatie is de gebruikte: ruim 135 duizend VvE's met minstens één woning, waarbij dubbeltelling is weggewerkt. De regel daarvoor luidt dat een verblijfsobject wordt meegeteld bij de VvE met de meeste verblijfsobjecten.

Pas die regel toe op ons pand. De hoofd-VvE omvat de winkel én, via het bovenhuis-appartementsrecht, de vier woningen: vijf verblijfsobjecten. De onder-VvE heeft er vier. De hoofd-VvE wint. De vier woningen worden statistisch toegerekend aan de vereniging die geen bestuur en geen vergadering had. De vereniging die wél vergaderde, wél besloot en wél de fout maakte, komt in de woningstatistiek niet voor.

Omdat een hoofd-VvE de onder-VvE per definitie omvat, werkt die regel systematisch één kant op. Dat laatste is onze gevolgtrekking, niet een uitspraak van het CBS — maar de rekenkunde laat weinig ruimte.

Ook Amsterdam kijkt er niet naar

Je zou hopen dat de gemeente het beter weet. In september 2024 publiceerde Onderzoek en Statistiek Woningen splitsen naar appartementsrechten, de onderbouwing van de herziening van het Amsterdamse splitsingsbeleid: 58.539 panden, 411.774 woningen, driekwart van de voorraad, uitgesplitst naar stadsdeel, bouwjaar, eigendom, energielabel en huurcategorie.

Het woord ondersplitsing komt er niet één keer in voor. De hele vraagstelling luidt: heeft deze woning een uniek appartementsrecht, een gedeeld, of geen. Of er boven die woning nog een tweede vereniging zit die over haar gaat — dat wordt niet gevraagd.

Wat we hier níet beweren

Twee dingen willen we uitdrukkelijk niet zeggen, simpelweg omdat we hetb niet weten: 

• We beweren niet dat massaal nietig wordt besloten. Verreweg het meeste dat onder-VvE's doen — het eigen meerjarenonderhoudsplan, de eigen bijdrage, het onderhoud aan wat in de ondersplitsing gemeenschappelijk is — valt gewoon binnen hun bevoegdheid en gaat gewoon goed. Het risico zit in een smalle band: afwijkend gebruik, ingrepen aan gevel, dak en fundering die in de hóófdsplitsing gemeenschappelijk zijn, en alles wat de hoofdakte uitdrukkelijk aan zich houdt. Ongelukkigerwijs is dat wel precies de band waarin de verduurzaming zit.
  
  
• En we plakken er geen getal op. CBS leerde ons dat in Amsterdam ruim 123 duizend woningen tot een gemixte VvE behoren — een VvE waarin ook niet-woonfuncties in de splitsing zitten. De verleiding is groot om dat als maat voor het aantal ondersplitsingen te gebruiken. Dat doen we niet. Veel gemixte panden zijn één enkele splitsing, met winkel en woningen in dezelfde akte en één vereniging. En omgekeerd komt ondersplitsing volop voor in zuivere woonnieuwbouw met een parkeergarage eronder. Het zijn twee overlappende maar verschillende verzamelingen.

Wat we wel zeggen is dit: er bestaat een categorie besluiten waarvan de nietigheid structureel onopgemerkt blijft omdat het bevoegde orgaan (de Hoofd-VvE) slaapt — en niemand, niet het CBS, niet het Kadaster, niet de gemeente, weet hoe groot die categorie is.

Het kán wel geteld worden

Echter: de benodigde gegevens bestaan gewoon. De Basisregistratie Kadaster kent ondersplitsing als formeel begrip: het splitsen van een appartementsrecht in nieuwe appartementsrechten, waarbij ook eerder ondergesplitste rechten opnieuw ondergesplitst kunnen worden. Het staat er allemaal in. Er is alleen nooit een telling uit gemaakt, omdat niemand het gevraagd heeft.

Drie routes, oplopend in moeite. Tel de akten van ondersplitsing per gemeente — snel, maar het telt akten en geen levende verenigingen. Tel de grondpercelen waaraan meer dan één VvE hangt — precies de vraag uit hoofdstuk 5 van 2016. Of, het meest bruikbaar: tel de VvE's waarvan de appartementsrechten zelf onder-appartementsrechten zijn, en koppel dat aan de KvK-inschrijving. Dan verschijnt het getal waar het werkelijk om draait: hoeveel onder-VvE's opereren onder een hoofd-VvE die nergens is ingeschreven en dus niet kan vergaderen.

VvENET heeft de middelen niet om zo'n maatwerkopdracht te betalen. Anderen, zoals het Rijk of de gemeente Amsterdam hebben die wel, en hebben er ook direct belang bij — Amsterdam herziet op dit moment zijn splitsingsbeleid op basis van een onderzoek waarin de hoofd/onder-dimensie ontbreekt, en de participatieplicht bij de warmtetransitie veronderstelt dat je weet welke vereniging je moet aanspreken.

Ondertussen kan iedere VvE-bestuurder vandaag al iets doen dat niets kost: kijk na of er boven uw vereniging nog een hoofdsplitsing zit, en of die hoofd-VvE bestaat, een bestuur heeft en kan vergaderen. In het vonnis waar dit stuk mee begon, was het antwoord op alle drie de vragen nee — en dat wist niemand, tot het te laat was.

---

Noten

1. Rechtbank Amsterdam (kantonrechter) 10 juli 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:7160, gepubliceerd 21 juli 2026. https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:7160

2. CBS/Kadaster, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren (2016; peildatum Kadaster 1 september 2015). Definitie onder-VvE en hoofd-VvE in §2.2; datakwaliteit en meervoudige VvE's per perceel in §1.4; de openstaande onderzoeksvraag naar gebouwen met meerdere VvE's in hoofdstuk 5. https://www.cbs.nl/-/media/_pdf/2016/36/2016-aantallen-kenmerken-verenigingen-eigenaren.pdf

3. CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren 2022 (peildatum 1 januari 2022, gepubliceerd 20 december 2023), hoofdstuk 1 — de twee populaties en de deduplicatieregel in §1.2. https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/aanvullende-statistische-diensten/2023/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2022/1-inleiding

4. CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren 2023 (maatwerk 2025/17, tabellenset op verzoek van VIVET). https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2025/17/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2023

5. Gemeente Amsterdam, Onderzoek en Statistiek, Woningen splitsen naar appartementsrechten, september 2024 (peildatum 1 januari 2023). https://openresearch.amsterdam/image/2025/3/3/2024_10_woningen_splitsen_naar_appartementsrechten_4cec1efa2f_1.pdf

6. Kadaster, Basisregistratie Kadaster, catalogusbegrip Ondersplitsing. https://catalogus.kadaster.nl/brk/nl/page/Ondersplitsing

7. Artikel 5:106 lid 3 BW (bevoegdheid tot ondersplitsing, tenzij in de akte uitgesloten) en artikel 5:127 lid 3 BW (het bestuur van de ondersplitsing voert het woord en brengt de stemmen uit in de vergadering van de hoofdsplitsing).

8. Amsterdamse cijfers over gemixte VvE's: CBS-maatwerkbestand VvE's peildatum 1 januari 2024, gepubliceerd december 2025; bewerking VvENET.