Simpele handleiding: hoe opsporen of je woning in een onder-VvE zit?

Dit kost niets en je bent er ongeveer een kwartier mee bezig. Je hebt er geen juridische kennis voor nodig — alleen één vel papier en goed kijken.

Waar het om gaat

Sommige gebouwen zijn één keer gesplitst. Dan is er één vereniging van eigenaars.

Andere gebouwen zijn twéé keer gesplitst: eerst het hele pand in een paar grote stukken (bijvoorbeeld "de winkel" en "de bovenwoningen"), en daarna dat ene grote stuk nog eens in losse woningen. Dat heet een ondersplitsing. Dan zijn er meerdere verenigingen: een hoofdvereniging en een of meer onderverenigingen.

Dat verschil bepaalt wie waarover mag beslissen en wie welke kosten betaalt. En het is bij lange na niet altijd bekend bij de bewoners — vaak ook niet bij het bestuur.

Let op: kijk hiervoor níet alleen in de splitsingsakte van het gebouw. Een ondersplitsing wordt vaak later geregeld, in een eigen akte, en de oorspronkelijke akte wordt daar niet voor aangepast. U kunt dus een akte lezen waarin er niets over staat, terwijl er wel degelijk twee verenigingen zijn.

Stap 1. Pak uw leveringsakte

Dat is het papier van de notaris dat u kreeg toen u het appartement kocht. Meestal zit het in de map bij uw hypotheekpapieren. Het heet vaak "akte van levering".

Kwijt? Ga naar mijn.overheid.nl, log in met DigiD, klik op het tabblad Wonen en dan op kadastrale gegevens. Daar staan de gegevens van uw eigen woning. Dat is gratis.

Stap 2. Zoek de regel die begint met "het appartementsrecht"

Die staat meestal op de eerste of tweede bladzijde, onder een kopje als "het verkochte" of "omschrijving registergoed".

Daar staat een rijtje gegevens, zoiets als:

gemeente Amsterdam, sectie K, complexaanduiding 4550-A, appartementsindex 12

Wat dat betekent:

Onderdeel Wat het is


gem. Amsterdam	de plaats
sectie K	een letter; het Kadaster deelt elke gemeente in stukken op
4550-A	het nummer van het hele gebouw bij het Kadaster
index 12	het nummer van úw appartement binnen dat gebouw

Schrijf dat rijtje over. Vooral het nummer met de A erachter is belangrijk: dat is het nummer van het gebouw, en dat blijft hetzelfde, ook als er later nog eens gesplitst wordt.

Stap 3. Lees door, achter het woord "omvattende"

Nu komt de eigenlijke test. Achter uw eigen nummer volgt een zin die begint met omvattende of uitmakende. Er zijn twee mogelijkheden.

Mogelijkheid A — waarschijnlijk géén ondersplitsing. Er staat zoiets als:

omvattende het 1/12e onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het gebouw met toebehoren en de grond

Uw recht wijst dus rechtstreeks naar het gebouw en de grond. Dat is de gewone situatie: één splitsing, één vereniging.

Mogelijkheid B — wél een ondersplitsing. Er staat zoiets als:

omvattende het 8/468e onverdeeld aandeel in het appartementsrecht, complexaanduiding 4550-A, appartementsindex 2, welk appartementsrecht omvat: het recht op het uitsluitend gebruik van de negenenveertig woningen op de begane grond en de eerste tot en met zesde verdieping (…)

Ziet u dat? Uw recht wijst hier níet naar het gebouw, maar naar een ánder appartementsrecht — hier nummer 2. En dat andere recht slaat op alle 49 woningen samen.

Dat is een ondersplitsing. Het werkt als een doos in een doos: het gebouw is verdeeld in grote stukken, en úw woning zit in een van die stukken dat nog eens is verdeeld. Er zijn dan minstens twee verenigingen.

Het geheim zit in één woord. Staat er "aandeel in de gemeenschap"? Dan wijst u naar het gebouw. Staat er "aandeel in het appartementsrecht"? Dan wijst u naar een ander recht — en dan zit u in een ondersplitsing.

Een "onverdeeld aandeel" betekent trouwens dat u samen met de anderen eigenaar bent van het geheel. Niemand heeft een eigen afgebakend stuk muur of dak. De breuk ervoor (1/12e, 8/468e) bepaalt welk deel van de kosten u betaalt. Die breuk heet het breukdeel.

Stap 4. Tel de nummers na

Nog een aanwijzing, en die kost helemaal niets.

Als een deel van een gebouw later wordt ondergesplitst, krijgen de nieuwe appartementen nummers die dóórlopen op het hoogste nummer dat tot dan toe in dat gebouw was gebruikt. De nummers beginnen dus niet opnieuw bij 1.

Zit u in een pand met vijf woningen en een winkel — dat zijn zes stuks — en heeft uw appartement index 12? Dan is er ergens onderweg iets ondergesplitst.

Stap 5. Kijk of alle verenigingen zijn ingeschreven

Ga naar kvk.nl en zoek daar op de naam van uw vereniging en op het adres van het gebouw. Zoeken is gratis.

Vindt u er één, terwijl u in stap 3 hebt gezien dat er twee of meer verenigingen moeten zijn? Dan is er minstens één vereniging niet ingeschreven. In de zaak die hierboven wordt beschreven, waren er drie verenigingen en stond er één in het Handelsregister.

Een niet-ingeschreven vereniging bestaat juridisch wél. Maar zij heeft vaak geen bestuur, houdt geen vergaderingen en is voor niemand te vinden — ook niet voor de gemeente.

Komt u er niet uit?

Dat is niet gek. De aktetaal verschilt per notaris en per jaar, en dit is geen eenvoudige materie.

Vraag het uw bestuur of beheerder. Zij horen de akten te hebben. Vraag concreet: hoeveel verenigingen zijn er bij dit gebouw opgericht, en staan die alle ingeschreven bij de Kamer van Koophandel?
Bestel het bij het Kadaster. Ga naar de webwinkel op kadaster.nl en zoek op uw adres. Het product Eigendomsinformatie kost € 3,70 als u het digitaal ontvangt. U kunt daar ook de akte van hoofdsplitsing en de akte van ondersplitsing los opvragen, met de bijbehorende tekening.
Vraag een makelaar of notaris. Die heeft een zakelijke toegang tot het Kadaster en ziet de hele opbouw van een gebouw in een paar klikken. Voor een VvE-bestuur is dat een gesprek van tien minuten.

En als er inderdaad meerdere verenigingen zijn?

Drie dingen om na te lopen. Ze staan uitgebreider in ons eerdere stuk.

Van welke vereniging bent u lid? Bij een ondersplitsing bent u lid van de ondervereniging, niet van de hoofdvereniging. Uw bijdrage hoort door úw vereniging te worden geïnd, en uw stem hoort in die vergadering.
Klopt de kostenverdeling? Zoek de breukdelen op in de akte en leg ze naast de begroting. Betaalt elk deel van het gebouw wat er staat? In de zaak hierboven scheelde dat een factor drie, ten nadele van de woningen.
Wie mag beslissen waarover? Gevel, dak en fundering horen meestal bij de hoofdvereniging. Een besluit van de ondervereniging over die onderdelen kan ongeldig zijn, ook als iedereen ervoor stemde.

Dit kader is bedoeld om u op weg te helpen, niet als juridisch advies. Twijfelt u over uw eigen situatie, leg de akte dan voor aan een notaris of aan een organisatie voor VvE-ondersteuning.

Zoeken in deze blog

VvENET Amsterdam/MRA