Rijk aan stenen, arm aan geld
Wat het nieuwe SEO-rapport 'Verduurzaming woningen en lagere inkomens. Analyse verduurzamingsopgaven huiseigenaren met lagere inkomens (in een VvE)' betekent voor Amsterdam
In het kort
SEO Economisch Onderzoek telde hoeveel eigenaren in een VvE een lager inkomen hebben én wonen in een woning die verduurzaamd moet worden.
Landelijk gaat het om ongeveer een op de vijf eigenaar-bewoners in een VvE. Dat klinkt zorgwekkend, maar de groep die echt nergens geld vandaan kan halen, is veel kleiner.
Bijna iedereen met weinig spaargeld heeft wel overwaarde op de woning. Het probleem is vaak niet armoede, maar dat die overwaarde moeilijk in geld is om te zetten.
Amsterdamse eigenaar-bewoners in een VvE verdienen gemiddeld meer dan elders. Toch weegt het rapport hier zwaar, want 57 procent (CBS) van alle Amsterdamse woningen behoort tot een VvE.
Wie in Amsterdam klem zit, woont vaak in een kleine VvE of in een VvE waar verhuurders de meerderheid hebben. Daar beslissen anderen mee over een rekening die je zelf niet kunt betalen.
Waar gaat het rapport over?
Op 7 oktober stuurde minister Boekholt-O'Sullivan de Tweede Kamer een brief over de verduurzaming van woningen [2]. Daarbij hoort een rapport van SEO Economisch Onderzoek, gemaakt in opdracht van het Instituut voor Publieke Waarden-Klimaatwerk (IPW) [1]. IPW deed eerder al zo'n analyse voor Amsterdam en Rotterdam. Nu ligt er een landelijk beeld, met cijfers voor de veertig gemeenten met de meeste VvE's.
De vraag van het rapport is eenvoudig. Hoeveel eigenaren in een VvE wonen in een woning die verduurzaamd moet worden, en hebben te weinig inkomen om dat zelf te betalen? Die vraag is niet theoretisch. In een VvE beslist de vergadering. Wie tegenstemt omdat hij de kosten niet kan dragen, krijgt na een meerderheidsbesluit toch de rekening. Die wordt dan een schuld aan de eigen vereniging.
De onderzoekers koppelden CBS-gegevens over woningen aan gegevens over de bewoners, met de toestand in 2024. Een woning met label A of B heeft volgens hen geen opgave. Bij C of D is de opgave overzichtelijk, bij E, F of G groot. Voor het inkomen gebruiken ze drie grenzen: 130 procent van het sociaal minimum (het bijstandsniveau), 150 procent daarvan, en de inkomensgrens voor een sociale huurwoning.
Eén op de vijf? Kijk even verder
Landelijk wonen 659.538 eigenaar-bewoners in een VvE, verdeeld over 108.791 verenigingen. Van hen hebben 139.625 huishoudens een inkomen onder de sociale huurgrens én een woning met label C tot en met G. Dat is 21 procent. Het ministerie spreekt daarom van één op de vijf eigenaar-bewoners in een financieel kwetsbare positie [2].
Dat getal verdient een kanttekening. De sociale huurgrens lag in 2024 op 47.699 euro voor een alleenstaande en 52.671 euro voor een stel. Dat is een middeninkomen, geen armoede. Kijk je alleen naar de laagste groep, onder 130 procent van het sociaal minimum, dan blijven er 29.987 huishoudens over met label C tot en met G. Dat is 4,6 procent, ongeveer een op de tweeëntwintig.
Dan het spaargeld. Het rapport noemt het vermogen beperkt onder 8.000 euro voor een alleenstaande en 16.000 euro voor een stel. Van de 139.625 huishoudens met een lager inkomen en een opgave valt ongeveer een kwart onder die grens. Bijna negen op de tien daarvan hebben wel minstens 30.000 euro overwaarde. Wie een lager inkomen, weinig spaargeld én weinig overwaarde heeft, hoort landelijk bij een groep van ongeveer 3.800 huishoudens.
Rijk aan stenen, arm aan geld
Het rapport bevestigt daarmee iets wat veel VvE-besturen kennen. Het probleem van deze eigenaren is zelden dat ze niets bezitten. Hun bezit zit in de muren. Overwaarde is geen geld op de bank. Wie tegen de woning wil lenen, loopt bij een laag inkomen al snel vast op de leennormen.
Dat verschuift de vraag. Het gaat minder om subsidie voor arme huishoudens en meer om financiering die bij een laag inkomen past. Het Nationaal Warmtefonds heeft daarvoor de VvE Ledenlening, volgens het ministerie renteloos voor appartementseigenaren met een laag inkomen [2]. Of die lening de mensen uit deze tabellen ook bereikt, zegt het rapport niet.
Amsterdam: 57 procent in een VvE
In Amsterdam staat 57 procent van de woningvoorraad in een VvE (CBS, peildatum 1 januari 2025) [4]. Dat zijn ruim 276.000 woningen in ruim 25.000 verenigingen. Wie de stad wil verduurzamen, komt bij meer dan de helft van de woningen langs de vergadering van eigenaren. Daarom tellen de Amsterdamse cijfers uit dit rapport extra zwaar.
Het rapport telt in Amsterdam 89.097 eigenaar-bewoners in een VvE. Vier dingen vallen op.
1. Minder lage inkomens, meer slechte labels. In Amsterdam heeft 81 procent van de eigenaar-bewoners in een VvE een inkomen boven de sociale huurgrens. Landelijk is dat 63 procent. Het aandeel met een lager inkomen én een opgave ligt hier op 14 procent, tegen 21 procent landelijk. In Den Haag is dat 28 procent, in Rotterdam 22 procent. Tegelijk woont een derde van de Amsterdamse eigenaar-bewoners in een woning met label E, F of G, tegen ruim een kwart landelijk. Amsterdam heeft dus vooral een gebouwenopgave en minder een inkomensopgave.
2. Een laag inkomen is hier niet altijd een smalle beurs. Van de Amsterdamse huishoudens onder 130 procent van het sociaal minimum heeft 54 procent meer dan 40.000 euro vermogen. Minder dan een op de vijf heeft de AOW-leeftijd bereikt, terwijl dat landelijk ruim de helft is. Het rapport verklaart die verschillen niet. Ze laten wel zien dat regelingen voor ouderen in Amsterdam maar een klein deel van deze groep raken. De groep die echt klem zit, met een lager inkomen, weinig spaargeld en weinig overwaarde, telt in Amsterdam hooguit enkele honderden huishoudens.
3. De kleine VvE. Van de Amsterdamse eigenaar-bewoners met een lager inkomen en label E, F of G woont 43 procent in een VvE van minder dan acht woningen. Landelijk is dat 35 procent. Denk aan de gesplitste panden in de oude stad en de negentiende-eeuwse wijken. In zo'n kleine vereniging is één eigenaar die niet kan betalen al snel een kwart van de stemmen en een kwart van de kas. Bovendien staat 40 procent van de Amsterdamse VvE's niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel [4]. Zo'n vereniging komt niet in aanmerking voor een VvE-lening bij het Warmtefonds.
4. Verhuurders aan het roer. Ruim een derde van de Amsterdamse eigenaar-bewoners met een lager inkomen en een opgave woont in een VvE waarin verhuurders meer dan de helft van de woningen bezitten. Dat kan een corporatie zijn of een belegger. Zo'n verhuurder heeft eigen redenen om te verduurzamen, want het energielabel telt mee in de toegestane huur. De eigenaar-bewoner met een smalle beurs zit dan aan tafel met een partij die in de vergadering doorgaans de doorslag geeft. Hij betaalt naar rato mee.
Daarachter zit een groter Amsterdams gegeven. Tegenover die 89.097 eigenaar-bewoners staan ruim 276.000 VvE-woningen. Ruwweg een op de drie VvE-woningen wordt dus door de eigenaar zelf bewoond. In Amsterdam is de eigenaar-bewoner in zijn eigen vereniging vaak in de minderheid.
Wat het rapport mist
Het telt huishoudens, geen verenigingen. We weten niet in hoeveel VvE's minstens één eigenaar woont die de rekening niet kan betalen. Voor een bestuur is dat juist de vraag die ertoe doet, want één zo'n eigenaar kan een besluit voor het hele pand ophouden. De onderzoekers werkten met geanonimiseerde VvE-nummers, dus deze telling is te maken.
Het label is vaak geschat. Voor 40 procent van de huishoudens is het energielabel afgeleid uit het bouwjaar. Alles van vóór 1970 telt dan als E, F of G. In een stad met veel oude panden die deels al zijn opgeknapt, is dat grof.
Er staan geen kosten in. Of een huishouden de verduurzaming kan betalen, hangt af van de rekening. Die verschilt per gebouw sterk.
Er staan geen aanbevelingen in. Het ministerie noemt in zijn nieuwsbericht wel handvatten, zoals een lokaal VvE-vangnet met maatwerk, budgetcoaching en financieel advies, en wil die uitwerken [2]. In het rapport zelf staan alleen cijfers.
Wat betekent dit voor Amsterdamse VvE's?
Eerst het goede nieuws. De meeste Amsterdamse eigenaar-bewoners in een VvE kunnen verduurzaming dragen, met eigen geld of met een lening. Wie een verduurzamingsplan maakt, hoeft niet uit te gaan van een vergadering vol mensen die niet kunnen betalen.
Maar in een stad waar 57 procent van de woningen in een VvE staat, kan een kleine groep toch in veel gebouwen opduiken. Hoeveel precies, weten we niet. Dat is het punt. VvENET ziet drie stappen.
Tel per vereniging. Laat het CBS dezelfde gegevens per VvE ordenen. In hoeveel Amsterdamse verenigingen woont minstens één eigenaar met een lager inkomen, weinig spaargeld en weinig overwaarde?
Maak overwaarde bruikbaar. Voor de meeste eigenaren in dit rapport zit het probleem in de financiering, niet in het bezit. De VvE Ledenlening is een begin. Meet of die deze groep ook bereikt.
Begin bij de vereniging. Hulp aan één eigenaar helpt weinig als de VvE zelf niet kan lenen. In Amsterdam kan naar onze berekening maar 5 tot 10 procent van de verenigingen een VvE-lening krijgen [5].
Bronnen
[1] SEO Economisch Onderzoek (W. Elsenburg en J. van der Vos), Verduurzaming woningen en lagere inkomens. Analyse verduurzamingsopgaven huiseigenaren met lagere inkomens (in een VvE), SEO-rapport 2026-118, in opdracht van IPW-Klimaatwerk, september 2026. https://open.overheid.nl/details/f059ce2d-cca9-4d47-8559-f41966bde93d
[2] Ministerie van BZK, nieuwsbericht Beter wonen: woningen worden comfortabeler, energiezuiniger en klaar voor de toekomst, 7 oktober 2026. https://www.volkshuisvestingnederland.nl/actueel/nieuws/2026/10/07/beter-wonen-woningen-worden-comfortabeler-energiezuiniger-en-klaar-voor-de-toekomst
[3] Kamerbrief over de voortgang van de verduurzaming van de gebouwde omgeving, 7 oktober 2026. https://open.overheid.nl/details/619a50eb-bfd7-4074-a8ee-d99329d22f7c
[4] CBS, Aantallen en kenmerken van verenigingen van eigenaren 2025 (maatwerk 2026/33, peildatum 1 januari 2025). https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2026/33/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2025. Amsterdamse aantallen en het KvK-aandeel: eigen berekening VvENET.
[5] VvENET, Waarom maar zó weinig VvE's een VvE-lening kunnen ontvangen, 27 augustus 2026. https://vvenet.blogspot.com/2026/08/waarom-maar-zo-weinig-vves-een-vve.html
Verantwoording: de Amsterdamse percentages, de vergelijking met Den Haag en Rotterdam en de landelijke combinatiecijfers zijn door VvENET berekend uit de tabellen van het SEO-rapport. De verhouding tussen eigenaar-bewoners en VvE-woningen combineert SEO-cijfers over 2024 met CBS-cijfers per 1 januari 2025 en is daarom een benadering.
Reacties
Een reactie posten
Dank voor je reactie, die is naar de redactie gestuurd.