Twintig vragen over VvE's en splitsingsakten, voor alle Amsterdamse raadsfracties
In het kort
Op donderdag 5 november houdt de Amsterdamse gemeenteraad een technische sessie over VvE's en hun splitsingsakten. VvENET heeft voor die sessie een vragenlijst gemaakt en naar alle fracties gestuurd. Wij publiceren de lijst ook hier, zodat iedereen kan zien wat wij de raad hebben aangereikt.
Ons doel is dat de raad van onafhankelijke deskundigen hoort hoe het juridisch en feitelijk zit. Die waarheidsvinding staat voorop. Waar VvENET zelf een standpunt heeft, staat dat in de lijst herkenbaar aangegeven. Hieronder leest u welke punten dat zijn.
Waarom deze sessie ertoe doet
Bijna 57% van de Amsterdamse woningen hoort bij een VvE. Elke VvE heeft een splitsingsakte: de notariële akte die vastlegt wat van wie is en wat de vereniging mag besluiten. Een besluit dat daar niet in past, is nietig. Het heeft dan nooit gegolden, ook niet als een ruime meerderheid voor stemde.
Veel gaat goed. Gewoon onderhoud, het waterzijdig inregelen van de verwarming en isolatie van dak en gevel aan de buitenkant passen meestal zonder problemen in de akte. Het wordt lastig bij nieuwe installaties, bij ingrepen in de woningen zelf en bij gebouwen met meer dan één vereniging. Juist daar raken de plannen van de gemeente voor isolatie, verduurzaming en de warmtetransitie.
Ons doel: de raad helpen de feiten boven tafel te krijgen
Het recht rond VvE's is ingewikkeld, en weinig raadsleden zijn erin thuis. Dat is niemand te verwijten. Een technische sessie is bij uitstek het moment om te horen hoe het zit, voordat de politieke afweging begint. Daar willen wij aan bijdragen. De afweging zelf is aan de raad.
Daarom zijn de vragen open gesteld. Bij elke vraag staat waarom zij ertoe doet, wat de achtergrond is en welke Amsterdamse cijfers erbij horen. De cijfers komen van het CBS, met peildatum 1 januari 2025. De percentages hebben wij zelf berekend op de totale Amsterdamse woningvoorraad. Heeft het CBS geen cijfer, dan staat dat er ook bij. Alle bronnen staan achterin de lijst, met links.
De lijst is naar alle fracties gestuurd, van links tot rechts.
Waar VvENET zelf een standpunt heeft
Een vragenlijst is nooit helemaal neutraal. De keuze van de vragen zegt al iets. Wij vinden het daarom eerlijk om aan te geven waar de lijst verder gaat dan feiten en bronnen.
De VvE-wasstraat (kernvraag 7). Dit is ons eigen voorstel: een laagdrempelige eerste toets of een voorgenomen besluit in de akte past. Wij hebben er dus belang bij dat het ter sprake komt. De vraag is zo gesteld dat de deskundigen ook andere oplossingen kunnen noemen.
Toewijzing aan een derde (kernvraag 1). De Hoge Raad sprak in 2023 over toewijzing van een gemeenschappelijk gedeelte aan één eigenaar. Dat hetzelfde geldt voor een derde, zoals een warmteleverancier, is onze inschatting.
De landelijke wetgeving (kernvraag 6). Dat het ministerie van Justitie en Veiligheid weinig capaciteit en weinig bereidheid heeft om het Burgerlijk Wetboek aan te passen, is onze waarneming. Het is geen vastgesteld feit, en de deskundigen kunnen het anders zien.
Aktewijziging bij twijfel (vraag 8). Dat een aktewijziging onder de huidige wet bij de minste twijfel verstandig is, is ons advies, gezien de financiële risico's.
Het wetsvoorstel (vraag 18). Dat een gewone meerderheid alleen helpt als de VvE over de zaak gaat, is onze inschatting van het wetsvoorstel dat dit jaar in consultatie was.
Twee eigen schattingen. Twee getallen komen niet van het CBS maar van ons. Het eerste zijn de kosten van een aktewijziging: 1.500 tot 3.000 euro per appartement of meer, op basis van wat wij in de praktijk zien en wat de praktijk in Schiedam liet zien (vraag 16). Het tweede is het aandeel VvE's dat in aanmerking komt voor een lening van het Nationaal Warmtefonds: 4 tot 9% landelijk (vraag 20). Hoe wij aan dat laatste komen, leest u in een eerder stuk op deze weblog.
Ongebonden, en daarom openbaar
VvENET is een onafhankelijke stichting. Wij zijn er voor VvE's en hun (bestuurs-)leden, niet voor een partij of een belang daarbuiten. Juist daarom publiceren wij wat wij aan de raad sturen. Dan kan iedereen nagaan wat wij zeggen en waar wij een standpunt innemen.
Ziet u een fout in de lijst? Laat het ons weten via vvenet020@gmail.com. Wij verbeteren het, en zeggen er openlijk bij wat er is aangepast.
De vragenlijst
De lijst bestaat uit twee delen en een bijlage:
Deel 1: zeven kernvragen. De vragen waarop een antwoord van de deskundigen het meest oplevert:
Kan een ruime meerderheid iets besluiten wat niet in de akte past?
Moet een nieuwe installatie in de akte staan voordat de VvE die mag aanleggen?
Is het vervangen van een collectieve installatie iets anders dan het weghalen van cv-ketels en gasfornuizen in de woningen?
Welke vereniging beslist als er een hoofd- en een onder-VvE is?
Kan een warmtebedrijf eigenaar blijven van een installatie in een VvE-gebouw?
Biedt de nieuwe landelijke regelgeving een oplossing, en op welke termijn?
Wie controleert vooraf of een voorgenomen besluit in de akte past?
Deel 2: dertien verdiepingsvragen, verdeeld over zeven thema's, voor wie verder wil doorvragen.
Bijlage: begrippen in gewone taal, van appartementsrecht tot opstalrecht.
Stichting VvENET Amsterdam/MRA, www.vvenet.nl
Reacties
Een reactie posten
Dank voor je reactie, die is naar de redactie gestuurd.