Wie besluit er over de fundering?

 

Het Parool opende op 12 september met de forse Amsterdamse funderingsproblemen. Wij zijn de bijbehorende gemeentelijke stukken gaan lezen, en misten daarin één ding.

In het kort

Amsterdam heeft ruim 107.000 VvE-woningen van vóór 1945, bijna vier op de tien appartementen in de stad. Die woningen staan vrijwel allemaal in West, Zuid en Centrum, en dat zijn precies de stadsdelen waar de verenigingen het kleinst zijn: gemiddeld zes tot negen woningen.

De fundering is in een gesplitst pand gemeenschappelijk deel. Een besluit tot onderzoek of herstel loopt dus altijd via de vergadering van eigenaars. In de gemeentelijke stukken over funderingen komt die vergadering niet voor. Daar wordt geteld in panden en gesproken over de eigenaar, enkelvoud.

Dat is geen verwijt. Het is een gat in de beschrijving van het probleem, en het is er een waar wij iets aan kunnen bijdragen.

update 13-09-2026: de noodzaak om in een bouwblok samen met buur-VvE's te moeten samenwerken ligt genuanceerder dan in de vorige versie van deze post werd gesteld. Dat hebben we aangepast.

Wat er ligt

De aanleiding voor het krantenstuk is onderzoek van Lukas Hofmann (UvA). Met satellietdata is de zakking gemeten van bijna 65.000 Amsterdamse woningen die tussen 2010 en 2021 zijn verkocht. Ruim een kwart zakt nu meer dan een millimeter per jaar. In de modelsimulaties voor 2020 tot 2050 loopt dat op naar een derde, en zou een vijfde van de onderzochte woningen harder dan drie millimeter per jaar zakken.

De gemeente heeft dit onderwerp niet laten liggen. Waternet deed onderzoek naar de grondwaterstand rond Vondelpark, Sarphatipark en Oosterpark. Adviesbureau Aveco de Bondt werkte in augustus 2024 vier scenario's uit voor een funderingsaanpak. Er is een funderingsloket, er staan meetbouten in de voorgevels binnen de Ring en de meetgegevens staan online.

Het college koos in oktober 2024 voor scenario 1: het huidige beleid voortzetten, het initiatief bij de eigenaar laten, en de informatievoorziening verbeteren. Het adviesbureau had scenario 3 aanbevolen, dat 10,1 miljoen euro over tien jaar kost. Het college schreef aan de raad dat die middelen er niet zijn, en dat de keuze aansluit bij het landelijke uitgangspunt dat eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor hun fundering.

Dat is een verdedigbare keuze in een krappe begroting, en zij is destijds ook zo aan de commissie voorgelegd. Volt pleitte toen voor een hoger scenario, CDA en VVD vroegen om betere ontsluiting van bestaande funderingsgegevens. De wethouder zegde toe daarop terug te komen.

Wat de gemeente op de eigen site zegt

Drie dingen vielen ons op, zonder dat wij daar meteen een oordeel aan willen verbinden.

De drempel. De gemeentelijke informatiepagina zegt dat bij één of twee millimeter zakking per jaar geen reden voor ongerustheid bestaat, en dat boven de drie millimeter funderingsonderzoek verstandig is. Dat is een vereenvoudiging van de Beleidsregels kwaliteit bestaande funderingen uit 2021. Daarin staan vier criteria, waaronder een zakking van meer dan drie millimeter per jaar, en daarnaast moet er constructieve schade zijn die op een funderingsgebrek kan wijzen.

Volgens het onderzoek van Hofmann zakt nu 1,1 procent van de onderzochte woningen harder dan drie millimeter per jaar. In de toekomstsimulatie is dat 19,6 procent. De groep woningen die op dat criterium in beeld komt, wordt dus aanzienlijk groter.

Bij die cijfers hoort wel een kanttekening die de gemeente zelf heeft gemaakt. De beleidsregel stelt dat satellietgegevens onvoldoende betrouwbaar zijn om verschilzakkingen binnen een pand en met de buurpanden in beeld te brengen, en daarom alleen bruikbaar zijn om te bepalen of een pand harder dan drie millimeter per jaar zakt. Voor het signaleren van risico is dat genoeg. Voor een oordeel over één pand is het dat niet.

Wie zelf een funderingsonderzoek laat doen, betaalt dat zelf. Volgens de kentallen van het adviesbureau kost een volledig onderzoek zo'n negenduizend euro per pand. Neemt de gemeente het initiatief, dan draagt zij de kosten van het casco-funderingsonderzoek; het herstel blijft voor de eigenaar.

De meetbouten. De gemeente verwijst eigenaren naar de meetboutgegevens en meldt erbij dat de informatie van veel meetbouten verouderd is. Het adviesbureau schreef in 2024 dat niet alle meetbouten actief zijn en dat er geen vaste meetfrequentie is. Het is de belangrijkste bron die een eigenaar zelf kan raadplegen, en zij loopt achter.

De bouweenheid. Een pand in de vooroorlogse stad staat zelden op zichzelf. De bouwmuren en daarmee de palenrij zijn gedeeld met de buren. Dat werkt twee kanten op.

In de Beleidsregels kwaliteit bestaande funderingen staat dat een casco-funderingsonderzoek zich in principe uitstrekt tot de gehele bouweenheid, soms inclusief de fundering van belendende panden waarin is ingebalkt. Onderzoek naar één pand is dus al snel onderzoek naar een rij panden.

Voor het herstel ligt het anders. Het adviesrapport uit 2024 beschrijft de Amsterdamse praktijk zo: de voorkeur gaat ernaar uit een volledig bouwblok aan te pakken, maar dat is niet verplicht, en zolang niet is aangetoond dat de fundering slecht is, is herstel zonder de buren niet toegestaan, omdat buurpanden dan verder kunnen zakken door negatieve kleef. Op welke grondslag die laatste beperking berust, hebben wij niet kunnen achterhalen. In de beleidsregel staat zij niet. Waarschijnlijk speelt mee dat de buren privaatrechtelijk toestemming moeten geven voor werk aan een gedeelde bouwmuur.

Hoe het ook zit, de praktische uitkomst is dezelfde: een eigenaar die iets wil, kan dat zelden alleen. Op de publieksinformatiepagina staat wel dat goed afstemmen met de buren belangrijk is, maar niet dat het aan grenzen gebonden kan zijn.

Waar wij iets aan kunnen toevoegen

De kentallen in het adviesrapport zijn per pand: 

• negenduizend euro onderzoek, 
• honderdvijftigduizend euro herstel, 
• dertienduizend euro bouwbegeleiding. 

Wie dat betaalt, en vooral wie erover besluit, blijft buiten beeld. De vereniging van eigenaars komt in het hele rapport twee keer voor, beide keren als grote VvE die een probleem kan agenderen.

In Amsterdam ligt dat  nou juist andersom. Onze cijfers, met CBS-peildatum 1 januari 2025:

	VvE-woningen vóór 1945	Aandeel vooroorlogs	Woningen per VvE	2–5 eigenaren
West	36.385	65%	8,5	83%
Zuid	36.370	68%	6,9	84%
Centrum	19.440	59%	6,0	79%
Oost	12.905	25%	15,3	71%
Noord	2.255	9%	39,7	31%
Nieuw-West	20	0%	44,8	17%
Zuidoost	15	0%	77,5	9%
Amsterdam	107.650	39%	11,0	77%

 

West, Zuid en Centrum zijn samen goed voor 92.195 van de 107.650 vooroorlogse VvE-woningen, oftewel 86 procent. In die drie stadsdelen telt een vereniging gemiddeld zes tot negen woningen, tegen elf voor de stad. Amsterdam kent daarnaast 3.230 verenigingen van precies twee woningen, dertien procent van alle verenigingen.

Zo'n vereniging heeft doorgaans geen professionele beheerder en een   bescheiden reservefonds. Combineer dat met de bouwblokregel en je krijgt een besluit waar acht panden en tientallen eigenaren bij betrokken zijn, verdeeld over acht vergaderingen die elk apart quorum en meerderheid nodig hebben.

Het is nuttig om te weten dat Rotterdam binnen de Nationale Aanpak Funderingen juist die vraag onderzoekt: hoe kom je samen met de eigenaren per bouwblok tot een uitvoeringsplan. Zaanstad werkt aan een opschaalbare aanpak, voortbouwend op een eigen funderingsloket en een wijkgerichte werkwijze. Van dat werk valt in Amsterdam iets te leren, ook zonder eigen budget.

Er is ook wat beter nieuws

Van de onderzochte woningen zakt op dit moment bijna driekwart minder dan een millimeter per jaar. Dat is het zakkingsgedrag dat Amsterdam al een eeuw kent.

Een deel van de vooroorlogse voorraad is beter af dan de term houten palen suggereert. Vanaf ongeveer 1924 werden betonopzetters toegepast, betonnen elementen op de paalkop, zodat het hout dieper en dus onder water blijft. Veel woningen uit de jaren twintig en dertig vallen daaronder. Tegelijk moet ook worden gezegd dat een lager risico niet hetzelfde is als géén risico.

En verzakking is niet altijd hetzelfde als funderingsschade. Satellietdata meet de beweging van het pand, niet de conditie van de paal. Waar herstel al is uitgevoerd, staat het pand voor decennia goed.

Open vragen

Wij hebben onderstaande vragen niet zelf kunnen beantwoorden en hopen dat anderen ze stellen en beantwoord krijgen.

1. Deelname aan de Nationale Aanpak Funderingen. De zes leergebieden zijn Dordrecht, Emmen, Fryslân, het Rivierengebied, Rotterdam en Zaanstad. Amsterdam zit daar niet bij. Heeft de gemeente zich gemeld, of niet? En is zij op een andere manier aangehaakt? 
   
   
2. Het landelijk loket. Het KCAF vervult een landelijke loketfunctie voor eigenaren met vermoedelijke funderingsproblemen. De gemeentelijke informatiepagina verwijst daar niet naar. Is daar een reden voor?
   
   
3. De toegezegde brief. Het college nam in oktober 2024 de aanbeveling over om de hoogtes van houten paalfunderingen digitaal vast te leggen, en zegde toe de raad te informeren zodra kosten, dekking en capaciteit helder waren. Ook zegde de wethouder een brief toe over welke funderingsinformatie wel en niet te ontsluiten is. Zijn die er gekomen?
   
   
4. De gegevensbasis. Het funderingsbestand van Waternet stamt uit archiefonderzoek van 2007 tot 2013; herstel en kelderbouw van daarna zitten er niet in. Wordt dat bestand bijgewerkt?
   
   
5. De grondslag voor gezamenlijk herstel. Op welke regel berust het dat funderingsherstel zonder de buren niet is toegestaan zolang niet is aangetoond dat de fundering slecht is? In de Beleidsregels kwaliteit bestaande funderingen staat die bepaling niet. Gaat het om een vergunningsvoorwaarde, om de privaatrechtelijke toestemming van de buren, of om beide?
   
   
6. De VvE als indieningsvereiste. In de commissie RO van 23 oktober 2024 vroeg GroenLinks of de gemeente toestemming van de VvE als indieningsvereiste kan stellen bij een omgevingsvergunning, gelet op de jurisprudentie over evidente privaatrechtelijke belemmeringen. Wij hebben het antwoord niet gevonden. Voor de vooroorlogse voorraad is dit een relevante vraag, en niet alleen bij kelderbouw.

Wij horen het graag als iemand een van deze antwoorden wél heeft.

Verantwoording. 

De VvE-cijfers komen uit de Amsterdam-bundel van VvENET, gebaseerd op CBS-maatwerk 2026/33, peildatum 1 januari 2025. De scenario's en kentallen komen uit het rapport van Aveco de Bondt van 20 augustus 2024 en de raadsinformatiebrief van 1 oktober 2024, bijlagen bij VN2024-012010, met de commissiebehandeling van 23 oktober 2024. De zakkingscijfers komen uit Het Parool van 12 september 2026.

Gebruik AI: VvENET draait volledig op onbezoldigde vrolijke vrijwilligers. Om zoveel mogelijk te kunnen doen maken we dankbaar gebruik van de ondersteuning door AI Claude Opus 5 High. Wij controleren alle teksten zelf, eventuele fouten zijn daarom geheel voor onze rekening - en we staan er natuurlijk voor open om ze zo nodig te verbeteren.

Bronnen

[^1]: Gemeente Amsterdam, informatie over funderingen: https://duurzaamwonen.amsterdam/inzicht-krijgen/woningkwaliteit/fundering 

[^2]: Beleidsregels over het onderzoek en handhaving van de voorschriften over bestaande funderingen («Beleidsregels kwaliteit bestaande funderingen»), gemeente Amsterdam, 16 november 2021: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR664742/1 

[^3]: Nationale Aanpak Funderingen: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/verduurzamen-en-verbeteren/nationale-aanpak-funderingen 

[^4]: Rijksoverheid over de meerjarenaanpak en de landelijke toegang tot het Fonds Duurzaam Funderingsherstel: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2025/07/04/kabinet-van-start-met-meerjarenaanpak-voor-funderingsproblematiek 

[^5]: Landelijk funderingsloket KCAF: https://www.kcaf.nl/landelijk-loket-funderingsproblematiek/ 

[^6]: CBS, «Aantallen en kenmerken van verenigingen van eigenaren, 2025», maatwerk 2026/33: https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2026/33/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2025 

[^7]: VvENET over de trechter naar de VvE-lening: https://vvenet.blogspot.com/2026/08/waarom-maar-zo-weinig-vves-een-vve.html 

[^8]: Senay Boztas, «We zitten in een bubbel, op rotte houten palen», Het Parool, 12 september 2026.