Databundel VvE's in Amsterdam

Na de overzichten over alle stadsdelen en Weesp hebben we ook met de nieuwste CBS-cijfers over VvE's een overzicht gemaakt over geheel Amsterdam.

Kerncijfers per 1-1-2025: 

• in Amsterdam kwamen er in 2024 ruim 5.000 VvE woningen bij. 
• De stad telt nu >276.000 woningeen in 
• >25.000 VvE's - ofwel zo ongeveer het hele jaaraccres landt in een VvE. 
• Volgens kringen in Den Haag is Amsterdam op weg van de nu 57% VvE-woningen naar in of zelfs al voor 2040 liefst 70%.
  

VvE issues buiten beeld

In de nieuwe bundels ook aandacht voor issues die tot voor zeer kort overal 'onder de radar' bleven:

• risico op nietigheid en schadeaansprakelijkheid gemeente: zoals ook al genoemd en toegelicht in onze schriftelijke inspraak van januari jl hebben we in de aanloop naar de Wasstraat diverse splitsingsakten bekeken van VvE's die zowel hebben verduurzaamd als daarbij door of namens de gemeente werden begeleid. Cumulatief gaat het om nabij de 100 miljoen euro aan investeringen. Bij elk van die VvE's bleek sprake van geheel dan wel gedeeltelijk nietige (is: niet en nooit bestaande) besluitvorming. Met alle forse en blijvende risico's vandien. Desgevraagd hoorden we van enkele van die VvE's dat geen van hun begeleiders of adviseurs ooit had genoiemd dat de wijze van besluitvormijn moest kloppen met hun Akte, Recent hoorden we dat bij een andere VvE 'icoon' project nu aan de orde zou zijn dat de gemeente de volledige miljoenensubsidie zal moeten terugvorderen.
  U zult begrijpen dat we hiet gaan van de VvE's en projecten noemen, we willen niet de oorzaak van vervelende rechtszaken zijn. We zijn inmiddels sinds januari wel aanzienlijk bezorgder geworden.
  
  
• onbekendheid en diskwalificaties: 40% van de VvE's in Amsterdam is niet bij KvK ingeschreven. Betekent meestal ook het ontbreken van een zakelijke bankrekening. We hebben deze gegevens gekoppeld aan enkele onderzoeken over de vitaliteit van VvE's (aanwezigheid adequaat MJOP, reservefonds, dotatieniveau, jaarrekeningen) en die gelegd naast de -zeer terechte!- kwalificatieeisen van Warmtefonds en gemeente. We schatten nu dat hooguit 4 tot 9% van de Amsterdamse VvE's kan voldoen aan de aanvraagcriteria.

• de  Paarse Mammoet, de mix-VvE's, met woningen en bedrijfsruimten in één gebouw waardoor wetten, regels en regelingen dwars door het gebouw en door de VvE heen gaan. Ofwel als je onmogelijk lastige opgaven zoekt dan hen je er hier één gevonden. Er zijn geen cijfers per stadsdeel, wel voor geheel Amsterdam. Liefst 126.000 Amsterdamse woningen (>25% totaal) horen bij Mix-VvE's. Terzijde: boeiend dat een zo groot issue zo lang ongezien bleef.
  
  
• Hoofd- en onder-VvE's, opnieuw ongezien, door CBS wel ooit benoemd maar nooit in een statistiek uit het Kadaster gehaald. We hebben inmiddels meermaals ervaren dat bewoners noch bestuurders van een VvE zich realiseerden bij een onder-VvE te horen - en evenmin de hen toegevoegde duurzamheidsadviseurs. Hetgeen problematisch is want een onder-VvE is niet bevoegd voor de schil ofwel alles wat men daar over besluit, zelfs met subsidie is per definitie nietig. 
  We denken dat heel veel mix-VvE's ook 'Matrosjka' VvE's zijn: een hoofd-VvE met één of meerdere onder-VvE's. We hebben de gemeente daarom opgeroepen snel een maat-onderzoek bij CBS te bestellen, zodat deze mist kan opklaren.
  
  
• onsloopbaarheid/onvervangbaarheid: weliswaar lijken de financiële vooruitzichten van de corporatiesector bepaald niet florissant,  toch kennen hun 100% huurgebouwen een groot voordeel: de eigenaar kan het gebouw na 80 of 100 jaar beoordelen en kiezen voor veel betere nieuwbouw. Waarop er een procedure is om de huurders tijdelijk of definitief een vervangende woning te bieden,
  Echter het bouwkundig en naar bouwjaar identieke pand ernáást is ooit gesplitst. Om dat te vervangen moet 100% van de eigenaars instemmen met de sloop of diezelfde 100% moet (onbetaalbaar) worden uitgekocht. Een sloopbesluit betekent ook acuut aflossen van alle hypotheken want het onderpand verdwijnt. En alle individuele eigenaren worden dakloos zonder eniog recht op herhuisvesting. Ofwel in de praktijk kan een VvE nooit meer worden vervangen. 
  Dat is niet niks in een stad met 57% VVE-aandeel in de voorraad. Met een fors deel in slechte naooorlogse panden die eigenlijk de komende jaren plat moeten.
  Dat kan praktisch niet - we hebben de gemeente daarom opgeroepen energie te steken in het juist aan doen pakken van deze categorie VvE's. Om zo de ooit onvermijdelijke sloop nog een paar decennia uit te stellen.