Onderzoek heronderzocht: heeft tot wel 50% Amsterdamse VvE's geen MJOP?

In het kort

De Wet verbetering functioneren VvE's bestaat sinds 2018. Zij verplicht elke VvE om jaarlijks te sparen voor groot onderhoud, op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of van 0,5 procent van de herbouwwaarde. In opdracht van het WODC is die wet geëvalueerd. Het rapport heet «Duurzaam verenigd» en ligt sinds januari 2025 bij de Tweede Kamer.

Eén cijfer uit dat rapport doet overal de ronde: 82 procent van de VvE's heeft een MJOP. Wij hebben het rapport van a tot z gelezen. Dat cijfer klopt voor de steekproef, maar niet voor Nederland. De kleinste VvE's vormen 16 procent van de steekproef en in werkelijkheid 49 procent van alle VvE's. 

Na correctie daarvoor komt het aandeel met een MJOP uit op 60 tot 70 procent. Voor Amsterdam, met gemiddeld elf woningen per VvE, ligt het nog lager.

Het rapport is verder eerlijk en op punten scherp. De belangrijkste zin staat in hoofdstuk 5: de gemeente heeft alleen zicht op een VvE «als deze al in een activeringstraject zit». Dat is precies het gat waar VvENET al twee jaar op wijst.

Het kabinet heeft de conclusies omgezet in een wetsvoorstel. Daarop kan iedereen reageren tot en met 20 september 2026. VvENET doet dat.

---

Een wet zonder toezicht, en een evaluatie zonder nulmeting

Eerst de feiten. Atlas Research deed het onderzoek voor het WODC, het onderzoekscentrum van Justitie. Vier onderdelen: literatuur, een vragenlijst onder 811 VvE-leden uit een internetpanel, een analyse van het WoonOnderzoek Nederland van 2015, 2018 en 2021, en gesprekken met 23 deskundigen, zes beheerders en zes leden.[1]

De onderzoekers zijn duidelijk over de beperkingen van hun onderzoek. Er is nooit een nulmeting gedaan, dus een effect van de wet is niet aantoonbaar. Hoeveel rechtszaken er over de wet zijn gevoerd, weet niemand. En toezicht op de spaarplicht bestaat niet: geen toezichthouder, geen gemeente, geen bank kijkt of een VvE genoeg reserveert. De wet vertrouwt erop dat leden elkaar aanspreken.

Dat laatste is meteen de scherpste bevinding. Een lid van een VvE in Midden-Nederland stapte naar de rechter omdat het MJOP onvolledig was en de reservering dus te laag. De rechter wees de eis af. De reservering sloot aan bij het MJOP, en het MJOP voldeed aan de vier wettelijke eisen. Dat er bouwdelen ontbraken, deed er niet toe.[2] Wie aantoonbaar te weinig spaart, handelt dus niet in strijd met de wet, zolang het plan formeel klopt. De onderzoekers noemen dat een gebrek aan vormvereisten. Wij noemen het een wet die alleen werkt voor wie hem toch al naleeft.

Die 82 procent

Nu de 82 procent. De onderzoekers verdienen hier een compliment: zij hebben hun steekproef bewust verdeeld over grootteklassen, zodat ook van de allerkleinste VvE's genoeg leden meededen. Daardoor weten we nu voor het eerst dat in VvE's van één tot en met drie woningen maar 41 procent een MJOP heeft. Bij vier tot en met zes woningen is het 67 procent, bij zeven tot en met tien 85 procent, en daarboven 95 procent of meer.

Maar het totaalcijfer hebben zij niet gewogen naar de werkelijke verdeling. In de steekproef is de kleinste klasse 16 procent. Volgens het CBS, dat het rapport zelf citeert, bestaat 49 procent van alle Nederlandse VvE's uit één tot en met drie adressen.[3] Wie daarvoor corrigeert, komt hoogstens op 71 procent uit, en waarschijnlijk ergens tussen de 60 en 70. Hetzelfde geldt voor het reservefonds: 84 procent in het rapport, na correctie rond de 70.

Het rapport rekent niet fout. Hoofdstuk 6 zegt keurig dat het aandeel «toeneemt met de omvang». Maar de samenvatting werkt met het ongewogen totaal, en de Kamerbrief neemt de samenvatting over. Zo wordt «de meeste VvE's hebben een plan, het probleem is de kwaliteit» de officiële lezing. Voor grote VvE's met een beheerder klopt dat. Voor de helft van de Nederlandse VvE's, en voor de meeste Amsterdamse, is ook het aantal een probleem.

Wij hebben eerder laten zien hoe cijfers over VvE's kunnen verschuiven als je de definitie verandert.[4] Dit is er opnieuw een: dezelfde gegevens, een andere weging, tien tot twintig procentpunt verschil.

Wat de vragenlijst niet kon zien

Nog iets over die vragenlijst. Die is uitgezet via een internetpanel. De deelnemers weten dat zij lid zijn van een VvE, zeggen dat ook, en beantwoorden 37 vragen over hun vereniging. Van hen meldt 85 procent dat de VvE bij de Kamer van Koophandel staat ingeschreven. Het CBS stelt per 1 januari 2025 vast dat 55 procent van de Nederlandse VvE's níet is ingeschreven, in Amsterdam 40 procent.[5]

Dat verschil zegt niet dat de vragenlijst slecht is. Het zegt dat de vragenlijst de zichtbare helft van VvE-land beschrijft. Over de andere helft, de verenigingen die niet vergaderen, niet sparen en bij niemand bekend zijn, zegt het rapport weinig. Dezelfde helft die wij in «De trechter» tegenkwamen als de eerste en zwaarste drempel voor elke subsidie- of leenregeling.[6]

Ook de WoON-analyse kijkt langs die groep heen. Alleen bewoners die «ja» zeggen op «is er een VvE actief?» zijn meegeteld. Wie in een slapende VvE woont, zegt «nee» en valt af. De conclusie dat het functioneren van VvE's «licht verbeterd» is, gaat dus over VvE's die al functioneerden.

Wat het rapport wél goed ziet

Genoeg kritiek. Het rapport bevat drie bevindingen die wij graag citeren, juist omdat ze niet van ons komen.

• Ten eerste de tweedeling. Uit de gesprekken: er is een groep VvE's die het steeds beter regelt, meestal met een professionele beheerder, en een groep die steeds verder achterop raakt en «waar slechts gelimiteerd zicht op is». Een deelnemer zei het zo: door de wet wordt het kaf van het koren gescheiden.

• Ten tweede de positie van de gemeente. Ingrijpen kan alleen bij ernstige dreiging voor veiligheid of gezondheid, via de kantonrechter. Dat gebeurt zelden. En, in de woorden van het rapport: de gemeente heeft alleen zicht op het functioneren van een VvE als die al in een activeringstraject zit. Signaleren vóórdat het misgaat, gebeurt nergens. Dat is het gat waarvoor wij de VvE-Wasstraat hebben ontworpen.[7]

• Ten derde de bankenparadox. Sinds 2018 is een lid alleen aansprakelijk voor zijn eigen deel van een VvE-lening, dus VvE's willen wel lenen. Maar Nederlandse banken lenen in de praktijk vrijwel niet aan VvE's. Wie leent, leent bij de Duitse bank TEN31 of bij een enkele andere buitenlandse bank. Het Warmtefonds groeit hard (232 miljoen euro aan VvE-leningen in 2025), maar bereikt per jaar een paar honderd verenigingen op een totaal van bijna 150.000.[8] Over de Ledenlening van datzelfde fonds, die die drempel verlaagt, schreven wij vorig jaar.[9]

Twee fouten die in beleidsstukken kunnen belanden

Twee correcties, voor wie uit het rapport citeert. Het rapport zegt dat het Warmtefonds in 2022 122 miljoen euro uitleende, «verdeeld over 390 uitstaande leningen». Het jaarverslag van het fonds meldt 91 leningen in dat jaar; 390 is het opgetelde aantal sinds de start in 2014.[10] En het rapport zegt dat de gemeente een onderhoudsplan kan afdwingen via artikel 14 van de Woningwet. Dat is artikel 12d, en dat werkt alleen in een gebied waar de leefbaarheid onder druk staat en pas na een machtiging van de kantonrechter.[11] Het gemeentelijk middel is dus nóg beperkter dan het rapport al zegt.

Wat er nu ligt

Het kabinet heeft de aanbevelingen uit de gesprekken grotendeels overgenomen. Het wetsvoorstel «Versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's» ligt tot en met 20 september 2026 in internetconsultatie.[12] Drie onderdelen: besluiten over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan met een gewone meerderheid; een MJOP dat dertig jaar vooruitkijkt en een duurzaamheidsparagraaf bevat, zonder spaarplicht voor verduurzaming; en een eenvoudiger opstalrecht voor bijvoorbeeld een warmtebedrijf.

Goede stappen, alle drie. Maar let op wat er niet in staat. Geen indexatie van de bedragen in het MJOP, terwijl elke beheerder in het rapport zegt dat dit het echte lek is. Geen eis dat een MJOP volledig is. Niets over hoofd- en onder-VvE's, waar een gewone meerderheid in de onder-VvE botst op de akte van de hoofdsplitsing.[13] Niets over gemixte VvE's met een grote utiliteitseigenaar.[14] En niets, helemaal niets, dat de niet-ingeschreven helft bereikt.

VvENET dient een reactie in. Wie zelf wil reageren: het kan tot en met 20 september via internetconsultatie.nl.

Disclosure

VvENET draait volledig op onbezoldigde vrolijke vrijwilligers. Om zoveel mogelijk te kunnen doen maken we dankbaar gebruik van de diensten van Claude Opus 5 High. Wij controleren alle teksten zelf, eventuele fouten zijn daarom geheel voor onze rekening - en we staan er natuurlijk voor open om ze zo nodig te verbeteren.

Noten

[1] Atlas Research, Duurzaam verenigd. Evaluatie Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, mei 2024, in opdracht van het WODC. https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2025/01/20/tk-bijlage-evaluatie-wet-verbeteren-functioneren-vves-eindrapport 

[2] Rechtbank Midden-Nederland, ECLI:NL:RBMNE:2023:264, besproken in het rapport op p. 39 en p. 92. 

[3] Rapport, voetnoot 20 (CBS 2023: 49 procent van de VvE's bestaat uit 1 t/m 3 adressen) en figuur 3.1 (verdeling steekproef). 

[4] VvENET, «Oeps, kloppen de woning- en/of VvE-cijfers wel?», juli 2024. https://vvenet.blogspot.com/2024/07/oeps-kloppen-de-woning-enof-vve.html 

[5] CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren 2025, maatwerk 2026/33, 13 augustus 2026. https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2026/33/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2025. Amsterdamse cijfers: VvENET, «VvE's in Amsterdam, een overzicht van de buurten», augustus 2026, https://vvenet.blogspot.com/2026/08/databundel-vves-in-amsterdam.html

[6] VvENET, «De trechter: waarom verduurzamingsgeld de meeste VvE's niet bereikt», augustus 2026. https://vvenet.blogspot.com/2026/08/waarom-maar-zo-weinig-vves-een-vve.html

[7] VvENET, «Noord-Holland telt 39.190 vergaderingen», augustus 2026, met de Wasstraat als inleidingskatern. https://vvenet.blogspot.com/2026/08/databundel-provincie-noord-holland-met.html

[8] Nationaal Warmtefonds, jaarverslag 2025. https://www.warmtefonds.nl/nationaal-warmtefonds-publiceert-jaarverslag-2025-recordbedrag-van-506-miljoen-euro-verstrekt 

[9] VvENET, over de VvE Ledenlening, oktober 2025. https://vvenet.blogspot.com/2025/10/vve-ledenlening-geen-lid-hoeft-achter.html

[10] Stichting Nationaal Warmtefonds, Jaarverslag 2022, p. over VvE-leningen. https://open.overheid.nl/documenten/b018b725-63cb-4c09-9def-251f455250cd/file 

[11] Kamerstukken II 2016/17, 34479, nr. 6. https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-34479-6.html 

[12] Internetconsultatie Wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud verenigingen van eigenaars. https://www.internetconsultatie.nl/besluitvorming/b1 

[13] VvENET, «Tijd voor nieuw onderzoek: de onbekende hoofd- en onder-VvE», juli 2026. https://vvenet.blogspot.com/2026/07/tijd-voor-nieuw-onderzoek-de-onbekende.html

[14] VvENET, «Kijk nou, zomaar een paarse VvE-mammoet», juni 2026. https://vvenet.blogspot.com/2026/06/kijk-nou-zomaar-paarse-vve-mammoet.html